Як купити будинок без грошей, а потім швидко і дорого продати його.

Все описане нижче - не вигадка і не теорія, а реальний досвід з підтвердженими результатами. Мій діючий бізнес-проект «Будинок у горах» цілком і повністю грунтується на положеннях, описаних нижче, і на практиці довів прекрасну працездатність даної ідеї.
Творчий підхід до покупки нерухомості

Широко відомо, що нерухомість можна купити істотно нижче ринкової ціни, коли продавцю терміново потрібні гроші у зв'язку з боргами, переїздом, розлученням, хворобою тощо

Але чи замислювалися ви коли-небудь, що можна купити будинок, квартиру, земельну ділянку або інше дороге майно, не маючи ні копійки в кишені?

Виявляється, і таке можливо.

Що для цього потрібно? Всього лише з'ясувати справжні потреби вашого продавця. Що насправді йому потрібно? Як він збирається витратити виручені гроші? Запитайте його про це прямо, і у вас з'явиться величезна пожива для роздумів.

Крім грошей та грошових зобов'язань, можна запропонувати в рахунок оплати різне майно (наприклад, продавця може зацікавити ваш автомобіль), послуги (наприклад, юридичні, будівельні) і так далі, в залежності від потреб конкретного продавця.

Може бути, він повинен комусь грошей? Домовтеся з його кредитором і переоформлюєте на себе його борги.

Бути може, йому просто не потрібна нерухомість, яку він продає? Домовтеся з ним про тривалу розстрочення оплати. Він боїться ризикувати, і вам нема чого передати йому в забезпечення? Запропонуйте йому договір позики, вексель, розписку, гарантійний лист, поручительство, страхування власного життя на його користь на суму угоди і так далі.
Після того, як ви домовилися про розстрочення, можете здати нерухомість в оренду для покриття платежів перед продавцем. Якщо розміри платежів не порівнянні, продайте нерухомість, заробіть, і розрахуйтеся з продавцем.

Зрештою, якщо намічається по-справжньому вигідна угода, чому б не взяти в банку кредит або не знайти знайомого, який має необхідну суму, і готового вкласти її в вигідний захід?

Ви можете використовувати творчість у своїй діяльності повсюдно. Переговорні навички напрацьовуються з практикою. Записуйте усі свої бесіди на диктофон, аналізуйте і знаходите в них свої помилки - що зацікавило продавця або покупця, в якому місці і чому він відмовився від угоди, або що, навпаки, остаточно вплинуло на укладення договору. Дуже важливо, що ви зможете почути себе і свій голос з боку.
На перший погляд все це може здатися дуже неправдоподібним, однак, ви ж нічого не втратите, якщо спробуєте? І навпаки, поки не спробуєте - можете продовжувати бути впевненими, що у вас нічого не вийде. Практика, практика, і тільки практика дасть вам необхідні результати. Запевняю, в якийсь момент ви навіть здивуєтеся, наскільки поступливими бувають деякі продавці.
Щоб нерухомість була по-справжньому цінною, прибутковою і ліквідною, необхідно враховувати при виборі наступні критерії:
1. Наявність комунікацій - під'їзні шляхи, електро-, водо-та газопостачання, каналізація, зв'язок та інше.
2. Природно-видові характеристики - близькість лісу, водойм, гір, природних пам'яток тощо
3. Статусність об'єкта (наприклад, проживання поблизу політичних діячів, зірок естради чи інших відомих людей) і соціальний рівень сусідів.
4. Розвиненість інфраструктури - гараж, лазня, близькість великих міст, магазинів, кафе, шкіл, зупинок, парків, банків, аптек, місць відпочинку, розваг і т.п.
5. Архітектура і стан будинку, наявність несправностей.
6. Екологічна чистота району.
7. Відстань від промислових зон і автомагістралей.
8. Родючість грунту, наявність на ділянці лісових і садових дерев.
9. Розмір, форма і рельєф земельної ділянки.
Перелік документів, які вам необхідно перевірити перед тим, як самостійно купувати нерухомість:
1. Договір на приватизацію, купівлю-продаж, міну, дарування, пайова участь, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду.
2. Приватні паспорта власників. Домова книга.
3. Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
4. Технічний паспорт на житлове приміщення або довідка БТІ про інвентаризаційної оцінки житлового приміщення з планом приміщення.
5. Кадастровий план земельної ділянки та план будинку із зазначенням кадастрового номера об'єкту, засвідчені органами, які здійснюють діяльність з ведення державного земельного кадастру та обліку об'єктів нерухомого майна.
6. Нотаріально засвідчена згода чоловіка на купівлю та продаж.
7. Виписка з форми реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним про відсутність обтяжень (арешту, застави і т.п.) - у реєстраційній палаті, дійсна один день.
8. Довідка з житлово-експлуатаційної організації про склад мешканців (зареєстрованих) в даній квартирі/будинку (там ніхто не повинен бути зареєстрований).
9. Довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованості зі сплати податку на майно.
10. Довідка про відсутність заборгованості по квартирній платі і комунальним платежам.
У документах не повинно бути обмежують записів.



Обов'язково звірте дані паспорта власника, вказані в документах на нерухомість, з даними, зазначеними в його цивільному паспорті. Також необхідно переконатися, що реквізити нерухомості, зазначені в різних документах, збігаються.

Існує дуже багато тонкощів, які неможливо описати в рамках даної статті (часткова власність, спадщину тощо), тому не пошкодуйте грошей і не полінуйтеся проконсультуватися у нотаріуса, юриста і/або в агентстві нерухомості, чи всі документи в порядку у вашого продавця. Якщо грошей немає зовсім, то в черговий раз звертаємося до творчого підходу. Наприклад, ви можете отримати безкоштовну та вичерпну інформацію у компетентних юристів у будь-якому агентстві нерухомості, представившись клієнтом, які бажають оформити угоду через це агентство.

Не рекомендую купувати нерухомість за генеральним дорученням. Це найпоширеніший привід для різного роду афер. Справа в тому, що власник або його довірена особа можуть у будь-який момент в односторонньому порядку відкликати видану вам довіреність. Крім цього, на нерухомість може бути давно накладено арешт. Також дія довіреності припиняється зі смертю довірителя - а смерть може бути і раптовою. І так далі, і тому подібне. Таким чином, ви сильно ризикуєте залишитися і без грошей, і без будинку.

Якщо ви купуєте нерухомість у продавця, який розпоряджається їй за дорученням , детально вивчіть таку довіреність - перевірте термін її дії, реквізити об'єкта нерухомості (відсутність будь-яких невиправлених і незавірених нотаріусом помилок), право і спосіб відчуження, право на отримання грошових коштів від покупця, паспортні дані продавця.

Під час здійснення операції уважно перевіряйте всі одержувані документи на предмет технічних і граматичних помилок.

Отже, вас можна привітати! Ви купили будинок, квартиру або земельну ділянку. А значить, вже зробили половину справи. Тепер необхідно з мінімальними витратами (невелику суму можна зайняти) навести лоск, провести передпродажну підготовку об'єкта і знайти на нього покупця.

Як відомо, в 90% випадків купівля нерухомості робиться на емоціях. Виходячи з цього, я пропоную вам конкретні практичні поради щодо збільшення вартості нерухомості:
1. Випишіть з житла людей. При "чистої" продажу нерухомість завжди стоїть дещо дорожче.
2. Приведіть у порядок документи. Якщо у вас документи старого зразка - зробіть новий паспорт БТІ та кадастровий план. Якщо у вас генеральна довіреність - необхідно оформити право власності. Ціна зазвичай падає, якщо продавець діє за дорученням.
3. Погасіть всі заборгованості по комунальних платежах.
4. Ретельно Приберіть в будинку і на ділянці. Вимийте підлогу, вікна, двері, провітрити приміщення. Позбавтеся від непотребу і безладу. Вивезіть сміття. Скосити траву. Отсипьте доріжки.
5. Усуньте всі несправності, які можуть істотно знижувати ціну.
6. Зробіть недорогий косметичний ремонт: наклейте нові світлі шпалери, побілити стелі, поміняйте вимикачі та розетки. Все це коштує копійки, але житло після скромних вкладень виглядає набагато дорожче.
7. Якщо ви продаєте квартиру - обов'язково Приберіть в під'їзді.
8. В окремих випадках, якщо дозволяють кошти, має сенс провести всі доступні комунікації, що підвищить не тільки вартість, але і ліквідність об'єкту.

Це те, що ви можете зробити своїми силами, щоб вичавити по максимуму з наявного житла.
Тепер ваша нерухомість повністю готова до продажу. Повідомте у всі відомі вам агентства нерухомості максимально докладну інформацію про об'єкт і чекайте дзвінків щасливих покупців.
Скільки на цьому можна заробити?

А скільки вам потрібно, щоб не ходити на роботу?
При покупці нерухомості враховуйте, крім вартості самого об'єкта, також вартість переоформлення документів (нотаріус, реєстраційна палата, а при документах старого зразка - інвентаризація будівель та складання кадастрового плану ділянки, якщо тільки продавець не візьме на себе всі витрати в повному обсязі) та прибутковий податок з майбутнього прибутку 13% (звичайно, завжди можна домовитися з продавцем про «сірої» оплати й уникнути сплати податку, але така схема юридично небезпечна).
Отже, прибуток з однієї операції купівлі-продажу становить: дохід від продажу за мінусом покупної ціни, витрат на оформлення документів, сплату податків, і деяких дрібних витрат типу оплати телефонних переговорів, бензину тощо
При активних діях, щоденному перегляді варіантів та переговорах з продавцями, ви за місяць придбаєте чималий досвід і накопичите певну базу даних з влаштовують вас варіантів. Підготовчий етап пройдено. З цього моменту ви можете купувати і продавати як мінімум один об'єкт в місяць. Природно, оформлення всіх документів займе трохи більше часу, але ж одночасно можна проводити 2, 3, 5, 10 і більше угод.
Кожна угода приносить у середньому від 10% до 30% чистого прибутку від суми угоди. При умовної середньої вартості по Росії одного усередненого об'єкта нерухомості в розмірі 1 млн. крб. - Це 100-300 тис. руб. з однієї угоди. Непогано для бізнесу без вкладень?