Правила домашньої перепланування.

Для багатьох росіян, які стали щасливими володарями власної квартири, новосілля починається з ремонту та перепланування. Що приховувати, в більшості типових багатоповерхівок, які вітчизняна будіндустрія зводить цілими мікрорайонами, планування квартир не назвеш зручними і раціональними. Так що наші співвітчизники тими чи іншими способами намагаються зробити новознайденої житло максимально комфортним для себе і своїх близьких.


//
Справді, існуючий арсенал способів перепланування дає можливість адаптувати наявну житлоплощу до потребам та естетичним уявленням мешканців квартири. Однак тут таїться безліч як технічних, так і юридичних нюансів, в яких без допомоги фахівців розібратися практично нереально.

Законодавчі нюанси

У Житловому кодексі РФ під переплануванням розуміється будь-яка зміна технічних або функціональних характеристик квартири, яке супроводжується внесенням корективів до плану БТІ. Сюди відносяться не тільки знос і зведення перегородок, перенесення, розширення або закладення дверних прорізів і інших елементів житлового приміщення, але навіть зміна положення радіаторів опалення, інших інженерних комунікацій і встановлення зовнішнього блоку кондиціонера!

За словами Людмили Чекашовой , заступника генерального директора компанії «Центр узгодження і перепланувань нерухомості», один з найчастіших видів перепланування - це об'єднання ванни і туалету і розширення санвузла за рахунок коридору. Також дуже популярний перенесення дверних прорізів (наприклад, з кухні у вітальню, минаючи коридор).

Необхідно пам'ятати про те, що будь-які переробки повинні носити законний статус. Власники квартири з неузгодженою переплануванням ризикують зіткнутися із серйозними проблемами. Таку житлоплощу неможливо продати або обміняти, а також дуже важко подарувати або оформити у спадок. Її неможливо використовувати і в якості застави за банківськими кредитами.

Про неузаконеним переплануванні може стати відомо під час вибіркової перевірки або через скарги сусідів. За існуючим законодавством, на господарів квартири накладається адміністративний штраф у розмірі 2-2,5 тис. руб. Крім того, власників зобов'яжуть за свій рахунок повернути апартаменти в початковий стан. У найскладніших випадках за рішенням суду можлива примусовий продаж квартири (для покриття витрат по усуненню наслідків незаконного перепланування) або виселення квартиронаймачів, які живуть за договором соціального найму.

Щоб провести перепланування відповідно до закону, необхідно отримати дозвіл житлової інспекції. Він видається на підставі узгодженого пакету документів. Наприклад, у столиці далеко не повний перелік необхідних документів включає: по-поверховий план БТІ, свідоцтво про власність (або договір купівлі-продажу), виписку з будинкової книги, технічний висновок про стан несучих конструкцій (виконує ліцензована організація), проект з перепланування, розроблений ліцензованою проектною організацією, договір на авторський нагляд з проектною організацією.

Також на проектну документацію доведеться отримати висновки узгоджуючих організацій: Архітектурно-планувального об'єднання округу, Росспоживнагляду (СЕС), Держпожнагляду, дирекції єдиного замовника, архітектурно-планувального управління , Мосгорекспертізи та інших інстанцій, технічний висновок експлуатуючої організації (ДЕЗ, ЖБК, ТСЖ), дозвіл від головного архітектора проекту будинку та Комітету з архітектури та містобудування (в залежності від складності робіт).

На жаль, при такому кількість різних паперів далеко не кожний проект перепланування може бути схвалений. Існує довгий перелік обмежень, обумовлених діючими нормами і правилами. Це стає каменем спотикання для тих, хто спочатку затіває масштабні перепланування у квартирі, а потім усіма правдами і неправдами намагається легалізувати внесені переробки. Наприклад, на кухні у вентиляційний короб можуть встановити шафу або холодильник, а ванній - прилаштувати пральну машинку. Проте така «дріб'язкова» перепланування порушує вентиляцію будівлі, а значить, не має шансів бути затвердженою. І як би не хотіли жителі перших або останніх поверхів розширити свою житлоплощу за рахунок приєднання підвалів (і, відповідно, горищ), такі зміни теж неможливо легалізувати.

Деякі види перепланувань офіційно не заборонені, але дозволу на них все одно не видають. Наприклад, в жодному документі не зазначено, що не можна об'єднувати кімнату або кухню з лоджією або виносити радіатори опалення на балкон (лоджію).

«Ми не беремося погоджувати злиття кімнати і лоджії, - розповідає Віталій Виноградський, спеціаліст московської компанії «ДізайнПроектСтрой». - За законом це не заборонено, але по факту узгодити неможливо ».

« Зараз отримати дозвіл на подібні перепланування нереально, - погоджується Людмила Чекашова, - тому що порушується теплотехнічний розрахунок всього будинку. Холодна зона повинна залишатися хоча б на 3-5 градусів холодніше, ніж у житловій кімнаті. І якщо будинок, допустимо, належить Моспроект, то вони взагалі забороняють розбирати підвіконну частина ».

Підготовка та узгодження проекту перепланування забирає багато часу і сил, тому раціональніше доручити це професіоналам, які знають порядок і вимоги задіяних у процесі погоджень інстанцій. Вся процедура зазвичай займає у фахівця не більше 2-3 місяців. Однак якщо будинок належить до об'єктів культурної спадщини (історична забудова), то доведеться всі плановані перепланування погоджувати з місцевим Департаментом культурної спадщини. Це може зайняти від шести місяців до року.

Така Чи вільне планування?

Найбільшу проблему представляє перебудову квартири в панельних будинках, де практично всі стіни є несучими, а значить, перелік можливих змін досить короткий. У той же час, покупець квартири з «вільним плануванням» у монолітному будинку набуває тільки голі зовнішні і міжквартирні стіни з каналізаційними стояками і вентиляційними каналами - без яких би то не було б внутрішніх перегородок. Здавалося б, тут є, де розвернутися самої невгамовної фантазії дизайнера. Проте дійсність набагато прозаїчніше.

«Вільної планування як такої не існує, - стверджує Віталій Виноградський.


- Навіть якщо немає внутрішніх стін, у планах БТІ позначено все зонування. Новосел може за свій рахунок відтворити вже затверджену планування або спробувати погодити свій варіант. При цьому обсяг документів буде практично той же самий, що і для панельного дому ».

Вільне планування теж має певні обмеження. Забороняється зносити і звужувати вентиляційні канали, замуровувати газові труби в стіни, приєднувати коридор сходової клітки, утворювати кімнати менше 9 кв. м, без природного освітлення або без опалювальних приладів, збільшувати підсобну площу за рахунок жилою. Також не можна перетворювати лоджії і балкони в житлові приміщення і виносити на них опалювальні прилади.

«Клієнт приходить до нас з ескізами планування, і ми, враховуючи всі побажання, намагаємося запропонувати розумну і дозволений варіант планування, - розповідає архітектор Олександр Покровський. - А для цього «сідаємо» на якісь опорні точки, технічні стояки. Їх теж можна почасти міняти, але близькість до них бажана. Технічно найбільш складні переноси кухонь, ванних кімнат і туалетів, оскільки до них потрібно тягнути комунікації від стояків. Є й чимало прямих заборон. Наприклад, не можна обладнати «мокрі приміщення» (санвузли і кухні) над житловими приміщеннями нижележащих квартир ».

Вікна і балкони під оком закону

Новобудови зараз зазвичай здаються вже зі встановленими енергоефективними пластиковими вікнами, що відповідають сучасним вимогам по теплозахисту. Але в житловому фонді, побудованому до 90-х років, використовувалися застарілі дерев'яні вікна, які не тримають тепло, протікають і продуваються протягами. Так що рідкісний серйозний ремонт зараз обходиться без заміни вікон.

Чи треба отримувати дозвіл на заміну вікон? «Якщо не зачіпається форма віконного отвору і інших параметрів, прописаних в БТІ, то заміна старих вікон на теплозберігаючі системи не вважається переплануванням і погоджень не вимагає. Достатньо лише, щоб компанія, яка виготовляла і монтувала нові вікна, мала сертифікат відповідності на віконні блоки », - зазначає Рафік Алекперов, технічний директор ТД ПРОПЛЕКС (ексклюзивного постачальника ПВХ-профілю, виробленого в Росії за австрійськими технологіями).

Проте в деяких регіонах діють власні вимоги. Наприклад, в Північній столиці в 2009 році був прийнятий закон № 239-29 «Про адміністративні правопорушення у сфері благоустрою в Санкт-Петербурзі». Згідно з постановою, при заміні вікон необхідно мати дозвільну лист міського комітету з містобудування та архітектури (КГА). Втім, після численних протестів громадськості Олексій Сергєєв, віце-губернатор міста, уточнив, що для заміни вікон городянам потрібно буде отримати тільки довідку від районного архітектора.

Аналогічні правила діють і в Москві. Згідно з постановою Уряду Москви від 14 вересня 2006 року № 1135 «Про затвердження Правил утримання та ремонту фасадів будівель і споруд у Москві», для заміни вікон необхідно отримати дозвільну лист горкомітета з містобудування та архітектури (ГКА). Однак на практиці, якщо нові вікна не відрізняються від старих по конфігурації і кольору, ймовірність виникнення претензії влади вкрай мала.

Складніше ситуація з балконами. За даними фахівців холдингу «Міель», понад 95% власників квартир, прийнявши рішення про склінні балкона або лоджії, не здогадуються, що тим самим роблять перепланування, яку слід узаконити. Причому, відповідно до постанови Уряду Москви № 73-ПП від 8 лютого 2005 року, скління балкона (лоджії) прирівнюється до зміни фасаду будівлі і вимагає проектного погодження. Так що за самовільно засклений балкон передбачена адміністративна відповідальність у вигляді штрафу в розмірі 2-2,5 тис. рублів. Однак деякі експерти знаходять, що ця постанова суперечить Цивільному кодексу РФ, а тому питання про те, чи потрібно таке узгодження, залишається відкритим.

Мінімум незручностей, максимум функціональності

Перепланування в квартирі - це не тільки довгі і болісні узгодження, але і, перш за все, будівельні роботи, пов'язані з великою кількістю сміття, «мокрими процесами» (цементними розчинами) і іншими малоприємними нюансами. У багатьох випадках реальною альтернативою капітальним перегородок з цегли та бетону можуть стати більш щадні і чисті методи зонування житлових приміщень - каркасні перегородки на основі дерев'яних, пластикових або металевих профілів. Вони монтуються легко і з мінімумом будівельного сміття, і так само швидко демонтуються, а також допускають безліч варіацій в обробці і оформленні. Перегородки можуть бути непрозорі, з використанням листових матеріалів (гіпсокартону, МДФ), або засклені - із застосуванням прозорих, матових, різноколірних стекол і навіть вітражів.

Не будучи капітальними стінами і не збільшуючи навантаження на конструкції з- за малої ваги, каркасні перегородки не відзначаються в плані БТІ, а тому для їх установки не потрібні узгодження.

На думку фахівців пітерської компанії «Фолдін», гарну можливість для швидкого зонування представляють трансформовані (розсувні) перегородки. Вони дозволяють швидко змінити конфігурацію простору, що відгороджують зони різного обсягу. Наприклад, в квартирі-студії на час відокремити кухонний куточок від спальні або вітальні.

Перегородки-трансформери складаються з окремих секцій, металевої стельової направляючої - треку - і місця складування секцій - паркінгу. Секції переміщаються на спеціальних роликових підвісах по треку і доправляють у паркінгу. Для зручності на такі розсувні стіни можна встановити електричний привід.

Тяга до облаштування свого житла незнищенна. На щастя, існує безліч дизайнерських прийомів, здатних перетворити квартиру з невдалим плануванням в интер'ерне твір мистецтва. Однак непродумана і неузгоджена перепланування коштуватиме власникам житла втраченого часу, нервів і грошей. Тому перед будь-яким серйозним перетворенням в квартирі варто звернутися до фахівців, які допоможуть виробити й узгодити рішення, що влаштовує і власників житла, і чиновників Житлової інспекції.

Прес-служба ПРОПЛЕКС
(495) 772-16-67
www.proplex.ru
proplex@info.proplex.ru