Угода купівлі-продажу. Як уникнути шахрайства.

У всі часи знаходяться люди, які бажають поліпшити свої житлові умови, зробити обмін з доплатою або зняти квартиру. І не наживається на цьому тільки ледачий шахрай: квартири всі дорожчають, а законодавство в цій галузі далеко не так досконало, як хотілося б чесним громадянам.

Фантазія професійних ошуканців невичерпна: використовуються підставні особи, підкуповують нотаріус, складаються хитрі договору на користь аферистів ... Шахраї заради однієї угоди можуть поміняти номери квартир на поверсі або назва вулиці на будинку. Способи обману постійно вдосконалюються, що придумають винахідливі шахраї в наступний раз, ніхто не знає.

Найголовніша порада при операціях з нерухомістю - звертайтеся у великі агентства нерухомості, які мають хорошу репутацію і кваліфікованих фахівців. Але, на жаль, повністю убезпечити себе від обману не зможе ніхто, навіть професіонали допускають помилки або в гонитві за прибутком не помічають ризиків. Тут ми даємо кілька порад, слідуючи яким ви зможете багато в чому убезпечити свою угоду від несподіваних проблем.

Частина 1. Самі з вусами

Отже, ви вирішили купити, продати або обміняти квартиру, але допомога агентства нерухомості вам не по кишені, або ви віддаєте перевагу все робити самі, або учасник угоди ваш друг (брат, сусід, товариш по службі і т.п.) і ви йому повністю довіряєте. І все ж навіть в останньому випадку вам слід зробити деякі кроки, які убезпечать вашу угоду від подальших судових розглядів.

Почнемо з рад продавцям квартири.

  1. Будьте уважні, отримуючи гроші готівкою: замість справжніх купюр вам можуть підсунути" ляльку "з газетного паперу. Звичайно, обдурити таким чином досить важко. Але не забувайте, що аферисти - чудові психологи, іноді і в голову не може прийти, що такий усміхнений уважна людина переслідує підступні цілі.
  2. Укладаючи угоду, вказуйте в договорі реальну вартість квартири, за яку ви отримуєте гроші. Не рідкісні випадки, коли шахраї-покупці переконують продавця квартири вказати в договорі суму менше реально заплаченої: нібито не має сенсу платити "зайві" гроші як податки. А потім як раз її і виплачують за квартиру - не більше.
  3. Отримавши завдаток за квартиру, не можна розслаблятися, навіть якщо обидва примірника договору залишаються у продавця. Аферисти знаходять найрізноманітніші способи обману: наприклад, заплативши частину грошей, виїжджають за решті сумою. Самі приїжджають до нотаріуса, який укладає договір, і просять у нього копію договору: свій екземпляр вони нібито втратили. Довірливий або підкуплений нотаріус може піти назустріч, видати копію, а шахраї швидко зареєструють операцію в БТІ і продадуть квартиру.

Поради покупцям квартири.

  1. Ще раз повторюся: вказуйте у договорі купівлі-продажу реальну вартість квартири. У цьому зацікавлений не тільки продавець квартири, але і її покупець. Адже якщо продавець квартири вже після її продажу за якоїсь причини передумає і вирішить анулювати угоду (на що він, до речі кажучи, має повне право), суд піде йому назустріч. Квартира повертається її колишньому власникові, а власник виплачує покупцеві тільки ту суму, яка вказана в договорі.
    Ще один нюанс: якщо продавець заявить на суді, що грошей у нього немає (пропив, втратив, вкрали і т.д.), він буде повертати їх частинами, не більше 30% від місячної зарплати (офіційної, з якої сплачуються податки). Нескладно підрахувати, що при середній офіційній зарплаті в 3 тис. руб., Терміни повернення грошей можуть відсуватися до нескінченності.
  2. Будьте уважні при покупці квартири за дублікатами. Тим більше якщо квартира продається за низькою ціною і терміново. Шахраї роблять копії з документів на квартиру, яка може дійсно належати одному з шахраїв, і протягом короткого часу укладають кілька угод купівлі-продажу, а отримавши гроші, зникають. Треба сказати, господарем квартири в такому разі стане той покупець, який першим зареєструє її в БТІ.
  3. Уважно перевіряйте документи на нерухомість: нерідкі випадки, коли продають орендовану квартиру за підробленими документами.
  4. Щоб обчислити шахрая, необхідно перевірити у продавця/покупця квартири справжність документів, що засвідчують його особу, в психоневрологічному і наркологічному диспансері за місцем проживання перевірити чи не знаходиться він на обліку. Це складно, але операції, укладені недієздатним продавцем, вважаються недійсними.
  5. В органах опіки та піклування обов'язково перевірте наявність або відсутність рішення судових органів про визнання власника квартири недієздатним. У цих же органах необхідно дізнатися, чи є дозвіл на проведення операції з нерухомістю.
  6. Дуже важливо з'ясувати сімейне становище продавця квартири і можливу наявність прав на нерухомість чоловіка/дружини і дітей. Якщо з продавцем проживають неповнолітні, вимагайте у нього рішення комісії по опіці. А від чоловіка - дозволи на придбання або відчуження нерухомості.
  7. Якщо продавець квартири діє за дорученням, необхідно перевірити її достовірність, а ще краще зустрітися зі справжнім власником і упевнитися, що він дійсно збирається продавати квартиру.
    При здійсненні операції з нерухомістю, де має місце довіреність, слід провести наступні перевірки:
    1. уточнити у нотаріуса, яка посвідчила довіреність, чи має вона силу на момент пред'явлення,
    2. бажано навести довідки про особу, що видав доручення,
    3. а також перевірити правильність її оформлення.

    Знайте, що довіреність припиняє свою дію в наступних, важливих для покупця випадках:

    1. закінчення строку довіреності (перевіряйте дати),
    2. скасування довіреності особою, яка її видала,
    3. у випадку смерті власника квартири, яка видала довіреність,
    4. визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім,
    5. визнання недієздатним громадянина, якому видано довіреність, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.


  8. Необхідно перевірити квартиру в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Перевірка нерухомості по БТІ необхідна, щоб отримати відомості про всю історії квартири: про попередніх власників, про попередні угоди, з нею вироблених, тощо

    Ось деякі тонкощі:

    1. якщо з квартирою колись був проведений обмін, необхідно переконатися, що всі особи, які були в обміні зацікавлені, повністю ним задоволені;
    2. якщо квартира продається спадкоємцем, звертайте увагу на термін вступу власника квартири в права спадщини (сумнівна юридична чистота квартири, якщо термін більше шести місяців), родинні зв'язки спадкоємця (чим далі спорідненість, тим вище ризик);
    3. вас також повинна насторожити насильницька смерть колишнього власника квартири;
    4. необхідно з'ясувати кількість прописаних в квартирі людей;
    5. чи не порушуються права громадян, які раніше жили в цій квартирі і виписалися з неї;
    6. чи прописані вони по новим місцем проживання.
  9. Що стосується фінансового аспекту перевірки квартири, то необхідно з'ясувати, чи є заборгованість по оплаті телефону і міжміських розмов, чи сплачені рахунки за комунальні послуги і т.п .

Звичайно, це не всі перевірки, які ви повинні зробити, хоча навіть це зажадає від вас величезної кількості часу і зусиль. Що ж, ви прийняли рішення діяти самостійно, значить, доведеться робити роботу агентства нерухомості самому. Але виявити шахраїв ви зможете досить швидко, якщо будете уважні і перевірите хоча б частину необхідних відомостей. На жаль, навіть самі ретельні перевірки не зможуть гарантувати вам відсутність проблем у майбутньому, пов'язаних з недосконалістю законодавства, з неправильно проведеної приватизацією, обмеженням прав тих громадян, про існування яких може не знати навіть сам продавець квартири.

Частина 2. Ріелтер, а ти нас не обдуриш?

Якщо ви запитаєте тих людей, які коли-то вдало самостійно купили квартиру, в 9 випадках з 10 отримаєте несподівану відповідь: краще звертатися до професіоналів. Ми саме це і радимо.

На жаль, навіть спілкуючись з фахівцями, потрібно бути дуже уважним, щоб уникнути неприємностей.

  1. Довіряйте, але перевіряйте. Дуже важливо детально вивчити договір на надання послуги. Причому обов'язково попросіть агентство дати вам зразок договору з собою: Ви зможете детально його вивчити і, якщо потрібно, проконсультуватися з юристом. Ну а якщо в цьому проханні вам відмовлять, поставтеся до такого агентству з максимальним підозрою.
  2. Ніколи не давайте ріелтери завдаток або аванс без розписки і (або) укладення договору. Не забувайте, що саме такої дурості від вас очікують шахраї, ну а недобросовісні співробітники швидко використають вашу помилку в своїх цілях.
  3. Після укладення договору з агентством у вас обов'язково повинен залишитися ваш екземпляр договору. Інакше агентство з задоволенням зніме з себе відповідальність за кінцевий підсумок угоди.
  4. Не погоджуйтеся на перегляд варіантів за гроші: так діють тільки шахраї. Вони обіцяють підібрати варіант, знайомлять з господарями (зазвичай це підставні особи, які перебувають у змові з аферистом), шахрай отримує домовлену суму грошей за надання послуги, але угода "несподівано" зривається, а гроші за підбір варіанту покупцеві не повертають.
    Дуже часто в поспіху ріелтер "забуває" укласти договір, або в договорі, який ви не встигли (забули, посоромилися) прочитати, дрібними літерами написано коротка фраза, виходячи з якої фірма ні за що відповідальності не несе.
  5. Чи не вірте агентству нерухомості, якщо вам обіцяють продати вашу квартиру за шалені гроші. Продати квартиру за ціною, значно перевищує ринкову, навряд чи вийде, незабаром вам запропонують знизити ціну до її реальної ринкової вартості. А от час і нерви ви втратите.
  6. Обов'язково цікавтеся історією квартири. Звичайно, все ретельно перевірити - завдання агентства нерухомості. Але іноді вони можуть приховати важливі відомості, або просто не акцентувати на цьому увагу. Тому ставте якомога більше питань про попередніх власників квартири, їх сім'ях, стан здоров'я і т.п. І якщо що-то вас насторожило, від варіанту потрібно відмовитися.
  7. Укладайте договір завдатку тільки в тому випадку, якщо ви вже добре знаєте про всі попередні угоди з квартирою і її колишніх власників. Якщо після укладення договору від даного варіанту ви відмовитеся, завдаток ріелтерська компанія може вам не віддати, мотивуючи це тим, що саме ви винуватець того, що операція зірвалася. Довести провину агентства нерухомості, не надала усієї інформації про квартиру, дуже важко.
  8. Уважно читайте договір завдатку: деякі агентства пишуть, що якщо угода зривається з їх вини, завдаток повертається покупцеві, що саме по собі суперечить цивільному кодексу РФ, згідно з яким агентство має виплатити завдаток у подвійному розмірі.

Отже, на жаль, купуючи і продаючи нерухомість, людина дуже ризикує. Тому на арені нерухомості у вас повинен бути один девіз: "Нікому не довіряю, всіх підозрюю, все перевіряю!" І вдалої вам операції!

Марія Тучина