Нотаріус майже не потрібен.

Особливості національного укладення угод

У 1998 році в Росії був прийнятий закон про державну реєстрацію угод з нерухомим майном. Однією з головних його новацій стала поява можливості укладати угоди не через нотаріуса, а в так званій простій письмовій формі (ППФ).

Закон вступив в дію не відразу - регіонам РФ було дано право на відстрочення до двох років. Москва використовувала цю можливість повністю - злі язики стверджують, що якраз через інтереси трудящих нотаріату (одночасно є приватними підприємцями, які приносили йому податки до бюджету), яких міська влада дуже не хотіли позбавляти шматка хліба у вигляді 1,5% з кожної угоди.

Так чи інакше, з 2000 року закон працює і в Москві. Сьогодні, після майже чотирьох з половиною років, можна констатувати: кількість угод з нерухомістю в нотаріусів, звичайно, скоротилося, але не вичерпалося зовсім. За оцінками ріелторів, через ППФ йдуть приблизно 50 відсотків. Що ж змушує інші 50% все ж таки укладати угоди через нотаріуса?

Перше міркування - необхідність. Деякі види операцій як і раніше вимагають нотаріального оформлення - рента, іпотека, вступ у спадок. Зараз, правда, керівництво країни самим серйозним чином взялося за розвиток іпотеки, і одне з внесених урядом у Держдуму пропозицій - дозволити ППФ і для іпотечних угод. Нотаріуси, звичайно, незадоволені, але в цьому питанні їх навряд чи послухають.

Причина друга - непоінформованість. Багато громадян до цих пір не знають, що можливо безнотаріальное оформлення. Як говорить нотаріус Алла Цимбаренко, доходить до того, що деякі покупці квартир, побачивши правовстановлюючі документи в ППФ, навіть думають, що квартира якась "дефективна", і відмовляються від угоди. Що, звичайно, неправильно - якщо договір укладено (нотаріально чи ні) і належним чином зареєстрований в Установі юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, він має юридичну силу.

Треба відзначити, що деякі учасники ринку свідомо культивують в громадянах незнання про можливість ППФ. Іноді ріелтори говорять своїм клієнтам (людям не завжди юридично грамотним), що операція буде у нотаріуса - і ніяк інакше. Обов'язковою умовою оголошують нотаріальне оформлення і багато забудовників. Проте було кілька випадків, коли покупці квартир у новобудовах відмовлялися йти до нотаріуса і добивалися свого через загрозу звернутися до суду. Зрозуміло, що такий напористістю володіють далеко не всі - більшість покупців віддає перевагу заплатити ці нещасні 1,5 відсотка.

Але, мабуть, головне міркування на користь нотаріуса - велика надійність. За законом, нотаріус відповідає за правильність укладення договору, чистоту представлених документів, дієздатність беруть участь у договорі осіб. Причому відповідальність ця не ефемерна, а цілком конкретна - майнова, і вона не має терміну давності.


Все це змушує нотаріуса уважніше дивитися на укладаються угоди та в сумнівних випадках відмовляти. За словами Алли Цимбаренко, нотаріуси, певною мірою, навіть вдячні нинішнім законом про реєстрацію, оскільки всі "тіньові", кримінальні оборудки пішли в ППФ. Дійсно, навіщо у випадку з проблемної квартирою йти до нотаріуса, якщо все можна зробити без нього?

Ще один момент - крім сумнівних документів, бувають ще й сумнівні продавці або дарувальники. Іноді люди в силу віку або стану здоров'я не зовсім розуміють, що вони роблять. "Я продам квартиру і буду продовжувати в ній проживати - мені покупець пообіцяв!". А чи не змінить покупець свою думку, коли стане власником? У договорі про продаж або мене квартири обов'язково є згадка про різних статтях Цивільного кодексу. У ППФ пишеться, що "зі статтями такими-то ДК сторони ознайомилися". Нотаріус же їх зачитує вголос, дуже жорстко роз'яснює правові наслідки, ріелтори навіть іноді висловлюють своє невдоволення: "Ви залякує громадян!". А нотаріуси не залякують - вони попереджають, причому на декілька кроків вперед.

... Аргументи, суперечці немає, вагомі, але і на них є що заперечити. По-перше, персональна відповідальність нотаріусів - це чудово, але автору не відомо жодного випадку, коли нотаріус дійсно поплатився б своїм майном за "кривою" договір. По-друге, до ухвалення нинішнього закону, в 90-і роки, була можлива тільки нотаріальна форма угод, але "бруду" на ринку тоді було не тільки не менше, а помітно більше, ніж зараз.

Договір в ППФ зовсім необов'язково складати самим учасникам угоди. Цю роботу погодяться виконати юристи практично будь-якої ріелторської компанії, і за таку роботу вони візьмуть всього 200-300 доларів. Ще дуже привабливий варіант - ВАТ "Мосжілрегістрація", філії якої є по всій Москві. Її тариф - 0,8% від суми договору, тобто майже вдвічі нижче, ніж у нотаріусів.

Михайло Макушин, керівник філії "На Маяковський" компанії "Нове місто", говорить, що сьогодні оформлення покупки йде за рахунок покупця - він і вибирає форму договору. Як правило, якщо в договорі пишеться справжня вартість квартири, частіше вибирається ППФ. Якщо ж ціна "по БТІ" - вважають за краще нотаріуса. Є ще один нюанс: якщо продажу "чиста" (квартира-гроші) - зазвичай вибирається безнотаріальная форма. У випадках всіляких "ланцюжків" і альтернатив частіше воліють нотаріуса. З цієї ж причини ППФ охочіше вибирають при купівлі-продажу заміської нерухомості - там "ланцюжків" практично не буває. У місті ж угоди складніше, і тут люди частіше звертаються до нотаріуса.

врізи:

  • 50% угод з нерухомістю укладаються через нотаріуса
  • Якщо у договорі пишеться справжня вартість квартири, частіше вибирається ППФ
Володимир Абгафоров
Стаття з сайту