Придбання квартири в будинку-новобудові.

Купити квартиру в недобудованому будинку неможливо, просто тому, що її ще не існує. Можна лише інвестувати гроші в будівництво, виступаючи, по суті справи, підприємцем, який вкладає гроші в будівельний бізнес і несе всі ризики, з цим пов'язані.

Для того щоб ці гроші не втратити і в'їхати в ту квартиру, в яку ви розраховували, причому в очікуваний термін, необхідно представляти процес оформлення будівництва будинку і реалізації квартир, можливі ризики та способи їх мінімізації.

  1. Які бувають документи на будівництво :
    • Інвестиційний контракт. Будівництво будинку починається з конкурсу, оголошеного Урядом Москви. Фірма, яка виграла конкурс, стає генеральним інвестором, що і підтверджується інвестиційним контрактом.
    • Розпорядження московської влади про надання ділянки для будівництва
    • Договір оренди земельної ділянки
    • Проектна ( будівельна) документація
  1. Документи, що регулюють відносини учасників будівництва :
    • Договір спільного інвестування (пайової участі). Генеральний інвестор може будувати будинок на свої власні кошти або залучати інших інвесторів (співінвесторів), з якими і полягає даний договір.
    • Договір підряду. Генеральний інвестор або співінвестор будує сам або залучає будівельну організацію - підрядника, ця організація буде забудовником. Забудовник-підрядник може залучати субпідрядників для виконання окремих робіт. Забудовник також може бути співінвестором будівництва.
  1. Хто має право продавати квартири

Залежно від умов інвестиційного контракту продавцями квартир можуть виступати:

  • Генеральний інвестор.
  • Інвестор (співінвестор), якщо у нього є право залучення приватних інвесторів.
  • Забудовник, якщо йому, за договором з інвестором відходить частина квартир у будинку.
  • Ріелторська фірма, діє на підставі договору комісії або договору доручення. Також може викупити частину квартир і бути в такому випадку інвестором (співінвестором).
  1. Договори з клієнтом .


    Форма і зміст договору залежать, знову-таки, від умов інвестиційного контракту, взаємовідносин між учасниками будівництва і того, з ким з них ви співпрацюєте.

    • Договір інвестування (договір пайової участі). Найнадійнішим є укладення договору з генеральним інвестором. У цьому випадку ви не опинитеся крайнім при будь-які розбіжності між ним і співінвестором або забудовником.
    • Договір поступки права вимоги. Подібний договір укладається з співінвестором або забудовником, його сенс полягає в тому, що співінвестор або забудовник поступається покупцю своє право на отримання квартири в побудованому будинку.

Тут важливим моментом є те, що, згідно з новим Законом "Про пайову участь у будівництві" поступка вимоги можлива тільки після того, як учасник будівництва повністю виконав свої зобов'язання за договором або ж одночасно з поступкою вимоги відбувається переведення боргу на нове обличчя.

Суттєвими моментами в договорі є :

  • Опис квартири згідно з проектно-будівельної документації. Необхідно для того, аби, в підсумку, придбати саме ту квартиру, на яку ви розраховуєте.
  • Ціна квартири і вартість квадратного метра, останнє важливо тому, що площа реально побудованої квартири може відрізнятися від проектної до 10%, відповідно, зміниться і кінцева ціна квартири.
  • Терміни будівництва.
  • Штрафні санкції за невиконання зобов'язань.
  1. Заключним етапом є прийом будинку Держкомісією, оформлення права власності на нього, після цього ви:
    • Підписуєте передавальний акт (акт прийому-передачі об'єкта нерухомості) у тому випадку, якщо вами був укладений договір інвестування (пайової участі).
    • Підписуєте договір купівлі-продажу квартири з генеральним інвестором на підставі первісного договору поступки права вимоги, після чого також підписується передавальний акт.
    • Реєстрація права власності в Росреєстрації. Після одержання з Росреєстрації Свідоцтва про Державну реєстрацію права ви нарешті стаєте власником нової квартири.
Михайло Козирєв
Стаття надана сайтом