Права на нерухомість у ланцюгах Гіменея.

Як оформити угоди з нерухомістю розривають шлюб або вступає в нього

Любов - невимовно прекрасне почуття. Але нерідко вона робить людей безрозсудними. Осторонь залишаються будь-які матеріальні міркування як приземляючому висоту відносин. А тому часто вони ігноруються навіть у питаннях, ціна яких особливо висока, - наприклад, в угодах з нерухомістю.

Чоловік і дружина - власність чия?

Закон говорить: "Майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їх сумісною власністю (п. 1 ст. 256 Цивільного кодексу РФ) ". Тобто, апріорі вважається, що будь-яке добро в "осередку суспільства" купується на спільно зароблені кошти. Навіть якщо жоден з подружжя ніколи офіційно не працевлаштувався, передбачається, що він (а частіше - вона) створював своєї дорогоцінної половині умови для успішного поповнення сімейного бюджету.

Отже, на відчуження нерухомості, спільно придбаної в період шлюбу , завжди потрібна згода чоловіка. Законодавча сила даного положення зберігається як завгодно довго. Деякі юристи, не вдаючись у деталі, стверджують, що термін позовної давності в цьому питанні - три роки. І у громадян створюється ілюзія, що через три роки після придбання нерухомості (або після розірвання шлюбу) можна сміливо продавати спільно нажите добро без дозволу.

Насправді мова йде про три роки з моменту виявлення "обібраної" половиною її поразки в правах. Це означає, що навіть у випадку розлучення практично неминуче звернення до колишнього чоловіка за згодою на продаж житла (в тому числі і прикуплених фактично без його матеріального участі в період безхмарних відносин). Щоправда, у процесі розлучення можна скласти добровільну угоду про розділ майна (шлюбний договір). Ще надійніше - визначити права сторін на нерухомість та інше (або зафіксувати розділ майна і подальше відсутність матеріальних претензій) у суді і більше не залежати від волі і настрою колишнього чоловіка.

Недремне око подружнє

Поширений казус трапляється з тими, хто, збираючись зробити операцію з нерухомістю, при розлученні не виконав документальних формальностей - тобто не отримав особистий екземпляр свідоцтва про розірвання шлюбу і не поставив відповідний штамп у паспорт. Угода не може бути здійснена таким громадянином - ні як розведеним, ні як одруженим, - поки що статус не буде підтверджено документально.

У чинному ж шлюбі не тільки продаж, але і покупка нерухомості відбувається під контролем невсипущого подружнього ока. Тому при придбанні квартири на ім'я, припустимо, дружини чоловік зобов'язаний підписати заяву про згоду, тобто про те, що не заперечує проти подібного розпорядження спільним капіталом.

Якщо один з подружжя в момент здійснення операції знаходиться у від'їзді, слід оформити відповідний дозвіл (у двох примірниках) в іншого нотаріуса. Якщо ж один з подружжя в даний момент поза межами батьківщини, тоді дозвіл оформляється в російському консульстві країни перебування.

Більше конкретики - менше клопоту

Подібні документи важливо дуже точно і детально оформляти. Наприклад, слід обов'язково уточнити, буде нерухомість продана або подарована, цілком або в частках з ким-небудь, а також, що це за житло, за якою адресою воно знаходиться. Чим більше конкретики - тим менше потім можливостей оспорювати законність угоди.

Надійніше за все, коли чоловік може особисто з'явитися на нотаріальне посвідчення договору. При собі необхідно мати свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення - якщо шлюб, протягом якого була придбана нерухомість, припинений. Також потрібно мати паспорта (якщо, наприклад, у паспорті вдівця стоїть штамп про шлюб, потрібно надати свідоцтво про смерть чоловіка). І звичайно, не слід забувати, що один з примірників заяви про згоду повинен бути відправлений до реєструючого органу разом з договором.

Будь повнолітній учасник договору, який не перебуває у шлюбі, додатково зобов'язаний оформити заяву про це, прийнявши на себе відповідальність за навмисне приховування наявності значущих для угоди ланцюгів Гіменея. Робиться це, щоб уникнути ризиків, пов'язаних з потенційною можливістю опротестування операції.

Якщо угода оформляється за дорученням, довірена особа може бути уповноважена подати заяву про сімейний стан довірителя, тобто особи, від імені якого продається або купується нерухомість. Якщо в дорученні немає вказівок про таке уповноваження, до документа повинен бути доданий особисте (нотаріально засвідчене!) Заява довірителя. В іншому випадку виникнуть проблеми з державною реєстрацією угоди.

Коли дружини ні при чому

Не потрібно згоди подружжя на відчуження нерухомості, отриманої одним з них до вступу в шлюб, а також отриманої в дар під час шлюбу. Крім того, "у порядку спадкування або з інших безоплатним операцій" (наприклад, дарування), оскільки нерухомість, поряд з іншими видами майна, "є його власністю" (п. 1 ст. 36 Сімейного кодексу РФ). Але врахуйте - до "іншим безоплатним операцій" відноситься і приватизація житла. Так що не поспішайте необдумано відмовлятися від участі в приватизації спільно займаних квадратних метрів на користь чоловіка. Якщо ви все ж вирішили відмовитися, чоловік, який став єдиним власником "загальною по життю" квартири, зможе самостійно розпорядитися житлоплощею на законних підставах без вашого відома.


Інвестувати кошти в пайову участь у будівництві можна і без згоди благовірного. Поки "долевка" існує як фінансова операція, розпорядження грошима відбувається начебто самостійно. Але не треба спокушатися. Закон буде суворо стежити за дотриманням громадянських прав подружжя: квартира набувається в шлюбі, отже, чоловік має законне право на частку в ній і легко доведе це через суд.

Шлюбний контракт? А чому б і ні?

Розглянемо, наприклад, таку ситуацію: приватизація на ім'я одного з подружжя тієї житлоплощі, права на яку утворилися в результаті істотного внеску іншого. Отже, в муніципальну трикімнатну квартиру сім'я з'їхалася з обміну, причому у дружини була двійка, а в чоловіка - кімната в комуналці. Дружина колись вже використовувала своє право приватизації, і тепер зробити спільну квартиру власністю може тільки чоловік, приватизувавши її на своє ім'я. Для відновлення "історичної справедливості" можна "отдар" дружині частину квартири. А можна скласти шлюбний контракт (неодмінно зареєструвавши його), за яким сторони приходять до угоди, що дружина, з огляду на її внесок у загальні квадратні метри, має право на 2/3 цієї квартири.

Таким чином, від небажаних сюжетних поворотів при операціях з нерухомістю нерідко рятує передбачливість, тобто в даному випадку оформлення шлюбного договору. Правовий зміст цього документа, умови його укладання та розірвання регулюються статтями 40-44 (гл. 8) Сімейного кодексу РФ. Шлюбний договір оформляється у нотаріуса. При собі потрібно мати паспорти, свідоцтво про шлюб (якщо він вже зареєстрований) і, бажано, правовстановлюючі документи на нерухомість, яка буде фігурувати в якості предмета договору.

Шлюбний контракт складається у трьох примірниках: по одному примірнику отримує кожна зі сторін, а контрольний примірник залишається в архіві нотаріуса (у разі втрати на його основі може бути оформлений дублікат). Згодом договір може бути змінений або розірваний - бажано у того ж нотаріуса.

Шлюбний договір втрачає силу

Правда, не будь-який розподіл матеріальних благ може бути зафіксовано в шлюбному договорі. Закон говорить: "Шлюбний договір не може містити умови, які ставлять одного з подружжя у вкрай несприятливе становище" (п. 3 ст. 42 СК РФ) ". Тому принцип" тобі - все, а мені - нічого "не може бути дотриманий ні з альтруїстичних спонукань, ні з бажання підстрахуватися на випадок можливих непогодженостей з законом і ризику конфіскації.

Скласти шлюбний договір можуть і особи, ще тільки збираються в ЗАГС. Даний документ відповідно до п. 1 ст. 41 СК РФ ": вступає в силу з дня державної реєстрації укладення шлюбу". Але укладений договір недійсний для продовжують жити в цивільному шлюбі, навіть якщо вони спільно ведуть господарство і виховують дітей: у майновому положенні подібні альянси не мають правового статусу.

Теоретично, наданий під час операції замість дозволу на відчуження квартири шлюбний договір не завжди стовідсотково гарантує відсутність претензій з боку чоловіка. Тому всім буде спокійніше, якщо після складання договору, в якому відображено правовий режим власності на житло, чоловік і дружина для його реєстрації звернуться до територіального органу Росреєстрації.

Якщо за шлюбним контрактом відчуження власності не сталося, на старих договорах власності на нерухомість робиться відмітка про укладення шлюбного договору, що регулює інший порядок прав.

Якщо ж у шлюбному договорі між подружжям перерозподіляються права власності на нерухомість (наприклад, один наділяє іншого правами на свою власність, придбану до шлюбу), це фактично стає угодою щодо відчуження нерухомості. Для неї збирається стандартний пакет документів, попередні договори про власність залишаються у справах нотаріуса, а складений ним новий (шлюбний) договір набуває статус правовстановлюючого документа після державної реєстрації переходу прав.

На користь третьої особи

Люблячі батьки зазвичай хочуть і деколи можуть ощасливити чадо подарунком у вигляді житлоплощі. Але чадо, приміром, одружений на особі, що не викликає у них ні симпатії, ні довіри. Якщо просто дати синові грошей на купівлю житла, не припала до двору невістка автоматично отримає на нього рівні з чоловіком права. Можна придбати нерухомість на своє ім'я, а потім ще раз зібрати документи і оформити дарчу на сина (але це і тимчасові, і матеріальні витрати). А можна зробити простіше - відразу оформити договір купівлі "на користь третьої особи". Для цього і син, і батьки (або один з них, оформивши згода іншого) є в нотаріат і підписують договір, відповідно до яких мати (або батько) купує квартиру на свої кошти, але на ім'я сина. Той стає правовласником - власником житла. При цьому права на квартиру розглядаються як передані йому безоплатно (гроші-то сплачені батьківські). А значить, при настільки, на жаль, нерідкі випадки позбавлення молоді від шлюбних уз, "сумнівна" невістка не буде мати прав на дану житлоплощу як на спільно нажите.

Втім, не будемо про сумне. Бажаємо усім любові та довгих років сімейного щастя! Проте вже що-що, а правова грамотність ніколи не була перешкодою щастя.

Тетяна Родіонова
Стаття надана сайтом