Альтернативна угода.

Альтернативні операції - найбільш поширена операція на ринку вторинного житла. До них відносять всілякі роз'їзди, з'їзди, обмін на більшу (меншу) площу з доплатою, зміна району проживання, а також - розселення комуналок.

За законом продати єдине житло не можна. Продаючи квартиру, власник і члени його сім'ї, зареєстровані в квартирі, повинні кудись переїхати і встати на реєстраційний облік за місцем проживання. Але в більшості випадків через відсутність грошей продавці не можуть спочатку купити нову квартиру, а потім просто продати свою. Доводиться продавати і одночасно купувати нову квартиру на гроші покупця - в цьому і полягає сутність альтернативної операції. Її успіх залежить від вірності оцінки вартості продаваної квартири і збіги очікувань всіх учасників альтернативи.

Покупець, який готовий купити квартиру з альтернативою, підтверджує серйозність намірів грошима - завдатком (авансом). На сленгу ріелторів він називається "великої покупець" - головна дійова особа, яка є джерелом фінансування всього ланцюжка. Сума завдатку (авансу) визначається найчастіше не вартістю квартири, а кількістю і вартістю альтернатив. Отримавши завдаток (аванс), продавці за допомогою ріелтора приступають до остаточного визначення альтернативних варіантів. Передаючи гроші ріелтору, покупець надійно страхується від втрати завдатку (крім тих випадків, коли сам відмовляється від покупки). Чи можна спочатку підібрати альтернативні варіанти, а вже потім шукати покупця? Теоретично - так. Але на практиці складно прогнозувати, коли ж саме з'явиться той самий чоловік з грошима і чи буде чекати весь цей час продавець альтернативи.

Дуже важливо і число учасників квартирної ланцюжка. Ріелторський досвід підказує, що ймовірність успішного проведення операції буде максимальною, якщо в ланцюжку не більше трьох квартир. Якщо в угоді беруть участь більше п'яти квартир, вона стає нереальною. Іноді ланцюжок розбивають. Наприклад, якщо в угоді беруть участь чотири квартири і по одній з них не готові документи, то ланцюжок можна розділити на дві частини: 2 +2.


Це збільшує ймовірність того, що операція відбудеться.

Процедура розрахунків починається з закладки грошей в депозитарний осередок банку. Вносить гроші покупець "верхньої" квартири, а отримує - продавець останньої. Гроші, як правило, минають більшість учасників угоди. Але вносять або одержують гроші як доплату все-таки доведеться взяти участь у процедурі взаєморозрахунку. Від їх числа буде залежати і кількість задіяних клітинок. Продавець і покупець кожної квартири укладають тристоронній договір з банком. Продавці отримають доступ до осередків тільки після реєстрації всіх договорів купівлі-продажу квартир, що беруть участь в операції. Безпосередньо після відвідування банку всі учасники угоди приступають до підписання договорів купівлі-продажу у нотаріуса або в простій письмовій формі. Підписані договори купівлі - продажу одночасно здаються на реєстрацію в міській Комітет з державної реєстрації права на нерухоме майно та угод з ним. Отримавши зареєстровані договори на руки, продавець останньої альтернативної квартири відправляється за грошима в банк, а потім у той же день відбувається передача квартири новому власнику за актом прийому-передачі. З цього моменту починається термін фізичного звільнення для наступної квартири.

Переїзд в нові квартири учасників альтернативної угоди відбувається поетапно. Термін передачі квартири "верхньому" покупцеві складається з термінів звільнення всіх альтернативних квартир. Тому практично неможливо включити в альтернативну операцію квартиру в будинку-новобудові, не прийнятий на баланс Деза або із закритою реєстрацією за місцем проживання. Покупцеві доведеться чекати невизначений час. З юридичним звільненням, тобто постановкою на реєстраційний облік, справа йде трохи простіше. Працівники паспортних столів зобов'язані реєструвати за місцем проживання нових власників квартири, не чекаючи зняття з реєстраційного обліку попередніх власників.

Валерій Котельников
Стаття надана сайтом