Права неповнолітніх: опіка і потурання.

Працівники органів опіки та піклування стоять на сторожі інтересів маленьких росіян при здійсненні операцій з нерухомістю. Але тепер - тільки якщо ті є власниками. А операції з житлом, в якому діти "лише" зареєстровані, залишилися взагалі без контролю - і складають групу ризику.

ООП на сторожі

Необхідність погоджувати свої дії при вирішенні житлової проблеми з органами опіки та піклування (ООП) часто викликає досаду у благонадійних батьків. Клопітна підготовка об'ємного пакета документів для отримання відповідного дозволу навіть при обміні житла, що істотно поліпшують житлові умови дитини, дратує: захист інтересів їх дітей незрозуміло від кого обертається додатковими незручностями!

Але не всім дітям пощастило з батьками. Так що роль ООП важко переоцінити. Під натиском суворої дійсності і впливом винної пари інші громадяни "грають на пониження" зі своєю житлоплощею, намагаючись позбавити дітей таких необхідних у житті "стартових умов". А хтось, хоч і непомічений в дружбі із зеленим змієм і ведучий зовні цілком добропорядну життя, відрізняється крайньою соціальною інфантильністю. Такий суб'єкт може ризикнути майбутнім своїх дітей (в ім'я їх же інтересів), вступаючи в сумнівні проекти. Показовий випадок середини 1990-х років. Любляча мама двох дітей, інтелігентний бібліотекар, повірила в заклики апологета МММ Льоні Голубкова і зібралася обміняти окрему квартиру на кімнатку в комуналці. Різницю в грошах високодуховна дама вирішила вкласти у фінансову піраміду, різко розбагатіти і купити дві квартири замість однієї. І страшно засмутилася, коли "блискучу ідею" не оцінили в РОНО (якому тоді були приписані функції органу опіки і піклування), виставивши бар'єр на шляху її фантасмагоричною затії.

Не будемо далі полемізувати про доцільність існуючого порядку. У будь-якому випадку сім'ям, яким належить вирішувати житлову проблему і де є діти-власники, доведеться отримувати дозвільні документи, необхідні при операціях з нерухомістю, що належить неповнолітнім. Нагадаємо основні моменти, важливі для цієї процедури, і допоможемо розсіяти традиційні помилки.

Класика помилок

Найпоширеніша помилка батьків - незнання вікових меж поняття "неповнолітній", чітко визначених у Цивільному кодексі України. До 14 років діти вважаються недієздатними. У їхніх інтересах діють законні представники (найчастіше батьки або ж опікуни або піклувальники). Вони розписуються у всіх документах замість дітей. Молоді люди 14-18 років підписують документи самостійно, але "з письмової згоди законних представників". При цьому з 14 років підліток бере участь в угодах, лише коли має на руках паспорт (і свідоцтво про народження).

За інерцією за узгодженням часто звертаються не за адресою - до районного відділу народної освіти. Але РОНО вирішувало такі питання до 1999 року. Відповідно до ст. 34 ЦК РФ тепер "органами опіки та піклування є органи місцевого самоврядування". Ці функції передані в муніципальні освіти (МО) або округу (їх, наприклад, у Петербурзі більше ста). Уповноважений інспектор формує пакет документів і передає його на комісію, що діє при виконкомі. Підсумком роботи комісії є підписане головою МО розпорядження, в якому повинно бути чітко вказано, при дотриманні яких умов може бути укладена угода.

Деякі думають, що узгодження необхідно лише в разі погіршення житлових умов. Насправді жодна угода, яка зачіпає інтереси неповнолітнього, не буде засвідчена нотаріусом і зареєстрована у Федеральній реєстраційній службі без відповідного розпорядження. Чільний принцип, що забезпечує прийняття позитивного рішення: частка власності дитини не повинна зменшуватися, а житлові умови - погіршуватися.

Проходити комісію з питань опіки та піклування необхідно в органі місцевого самоврядування за адресою реєстрації дитини, навіть якщо відчужується нерухомість, в якої він є правовласником, знаходиться в іншому місці.

Поширена помилка

Поширеною помилкою є впевненість деяких батьків у тому, що дозвіл органів опіки вимагається лише у випадках, коли відчужується власність дитини. Насправді це стосується і деяких інших ситуацій, в яких неповнолітній мав або володіє будь-якими майновими правами, а саме:

  • при приватизації нерухомості, в якої він був раніше зареєстрований (тим більше - включений в ордер), а нині знятий з реєстрації, потрібен дозвіл на виключення дитини зі складу учасників приватизації;
  • при обміні муніципального житла, в якому він проживає;
  • при його виключення зі складу учасників приватизації;
  • при розподілі часток у квартирі, приватизованої в спільну сумісну власність;
  • при оформленні батьками відмови від права переважної купівлі частки у квартирі, де дитина є співвласником (у тому числі - в комунальній).
Палиці в колеса

Органи опіки та піклування проводять велику роботу, в результаті якої на світ з'являється підсумковий документ - розпорядження голови МО, в якому чітко вказується: за яких умов може бути скоєно відчуження нерухомої власності неповнолітнього, яку саме частку в якій саме квартирі слід придбати на його ім'я замість житлоплощі, що продається.


Готувати розпорядження ООП можуть до 30 днів з моменту подачі повністю сформованого пакету документів. При дотриманні таких термінів об'єкти нерухомості, до яких причетні діти, автоматично стають вкрай небажаними учасниками ринку. Занадто часто затягуються, а то й зовсім зриваються в останній момент угоди, розтягнуті в часі. Крім того, не кожен продавець квартири, в яку в'їжджають дітки в результаті операції, погодиться клопотати про подання значного пакету документів щодо свого житла, завчасно бронювати довідки, писати якісь гарантійні зобов'язання.

До конфліктів і непорозумінь приводить і відсутність встановлених нормативів, на підставі яких можна було б судити про те, чи не порушуються права дитини. Тому кожен інспектор, який готує документи на комісію, аналізує ситуацію в силу власного розуміння, грунтуючись на особистому, часто суб'єктивному, погляді на речі. Не поспішайте звинувачувати його у висуванні парадоксальних вимог з метою вимагання. Ви ж не знаєте, чого йому за службовим обов'язком довелося надивитися! А обпікшись на молоці, він тепер і на воду дме. Тому спокійно роз'ясню-сниться йому ситуацію, завчасно підготувавши документи для обгрунтування вашого звернення. Крім того, єдиних правил, затверджених для всіх муніципальних утворень, не існує - плануючи угоду, заздалегідь уточнюйте нюанси процедури і список необхідних документів в місцевій адміністрації конкретного округу.

Парадоксальний результат законодавчих ініціатив

Так що, зміни в законі виявилися палицею з двома кінцями: анітрохи не спростивши процедуру для благополучних сімей з дітьми - власниками житла, вони забрали в тінь долю неповнолітніх, які проживають з батьками "на правах реєстрації".

Прийняття Федерального закону "Про внесення змін до частини першу Цивільного кодексу РФ "відмінило норму, відповідно до якої раніше було потрібно узгоджувати з ООП будь-яку угоду з житлоплощею, де діти були всього лише зареєстровані. Але ось парадокс! Замість того щоб зрадіти наставшої свободі, нині вже покупці та ріелтори за власною ініціативою (або за порадою обережного і вдумливого нотаріуса) нерідко наполягають на тому, щоб планована угода з житлом, в якому "прописаний" дитина, була піддана пильній розгляду фахівцями ООП.

Чому? Перш за все тому, що внесення "удосконалень" до Цивільного кодексу (ст. 292) торкнулося тільки ті випадки, коли відчужується нерухомість, в якій зареєстровані неповнолітні діти власників (і то, якщо житло було батьками раніше придбано іншим способом, ніж через приватизацію).

Нові зміни в законодавстві виявилися не узгоджені з збереженими нормами. Стаття 37 ЦК РФ залишилася колишньою. А відповідно до неї всякий відмову від прав неповнолітнього в результаті дій його законних представників має супроводжуватися контролем органів опіки та піклування. У результаті, багато юристів і нотаріуси стверджують: стаття 292 вступила в пряме протиріччя зі статтею 37 того ж ГК РФ і статтею 60 Сімейного кодексу.

Мова йде про всі угоди по об'єктах нерухомості, в яких зареєстровані діти, не є власниками. Раз участь органу опіки не потрібно, нагляд за такими угодами тепер взагалі не проводиться. А значить, можна очікувати наступної хвилі зловживань, коли діти соціально неповноцінних батьків (хоч ті й не позбавлені батьківських прав) залишаться на вулиці - батьки продадуть житло, випишуться з дітьми з одного приміщення, а в інше "забудуть" малюків зареєструвати. А то й зовсім нічого не придбають натомість, спустивши або "втративши" грошенята. Наслідки зрозумілі: покупець виявиться втягнутим у тривалий судовий розгляд з не завжди передбачуваним результатом.

Якщо не в ООП, то куди?

Щоб нейтралізувати наслідки правову плутанину, багато нотаріуси розробили та впровадили новий механізм підстраховки. Замість "незаконного" походу в ООП продавці нерухомості, разом з якими зареєстровано їх неповнолітні діти, пишуть у нотаріуса зобов'язання. Це нотаріальну дію є, по суті, односторонньою угодою, що тягне за собою певні правові наслідки. Суть зобов'язання - перереєструвати дітей за новою адресою перебування батьків, забезпечивши їх нормальними умовами проживання. Тільки так можна розраховувати, що діти не "загубляться" і надалі не стануть проблемою для нового власника нерухомості.

Однак жорстко зобов'язати нотаріусів дотримуватися даної практиці ніхто не може - нововведення в законі надали таким заявам статус добровільних, реєструючі органи їх не вимагають. Тим не менш, покупцям нерухомості "з прописаними дітками" слід врахувати можливість оформлення подібного документа і користуватися нею, навіть якщо нотаріус, до послуг якого вони вдаються, сам не пропонує цього заходу.

Тетяна Родіонова
Стаття предосталена сайтом