Як оцінити квартиру.

Відповідь на питання, до кого звертатися для оцінки квартири при купівлі та продажу, здається очевидним - звичайно до оцінювача! Але в реальному житті люди в цій ситуації практично ніколи не звертаються до професійних оцінювачів. Вони або проводять самі щось на зразок дослідження ринку, або покладаються на думку ріелтора. Чи виправдано це?

Технічно провести професійну оцінку квартири нескладно - це займає один день, коштує всього 3000 рублів і вимагає тих самих документів, які знадобляться при угоді. Чому ж люди на це не йдуть, адже грамотна оцінка допоможе правильно виставити ціну на свою квартиру або знати, до якої межі торгуватися, намагаючись купити чужу. Те й інше здатне багаторазово окупити якісь сто з лишком доларів.

Чим ріелтор краще оцінювача

Безумовно, в тому, щоб прислухатися до ріелтора, а не до оцінювача, є сенс: саме ріелтори постійно тримають руку на пульсі ринку, що дуже важливо в умовах постійного зростання цін, коли квадратний метр дорожчає вже на 1,5% на тиждень. Інша причина - що на відміну від оцінювачів ріелтори обізнані про реальні ціни угод по аналогічним квартирах (за характеристиками, розташуванню, юридичної готовності до продажу та ін)

Оцінювачі можуть судити тільки з реклами, оскільки в договорах вкрай рідко вказують реальні ціни, щоб уникнути податків. Крім того, навіть ці перекручені дані недоступні для узагальненої статистики. Що стосується реклами, то по ній можна судити про ціни тільки дуже приблизно: тут діють два різноспрямовані чинники. З одного боку, торг є майже завжди, хоча його результати сильно залежать від темпів зростання цін (чим швидше ростуть ціни, тим непоступливі продавці).

З іншого боку, в умовах купівельного ажіотажу ціна може багаторазово коректуватися до того моменту, коли квартира буде реально продана. Зазвичай вона росте, але якщо це неліквідний об'єкт, вона може і падати, або продавець може просто тримати фіксовану ціну, поки ринок не врастет в неї. Звичайно, ріелтор краще відчуває всі ці тонкощі і зможе дати ділову пораду. Він у цьому зацікавлений, адже його завдання - якомога швидше реалізувати вашу заявку (будь то продаж, покупка або те й інше відразу), щоб отримати свої комісійні.

Довіряй, але перевіряй

І все ж повністю покладатися на ріелтора теж не слід, останнє слово має бути за вами. Уявімо стандартну ситуацію: ви уклали договір з агентством, яке має отримати, скажімо, 6% за те, що продасть вашу квартиру і купить вам іншу. Питається, 6% від чого? Зазвичай у договорі записано, що комісійні - це відсоток від вартості самої дорогої квартири. Якщо ви вирішили залишити частину грошей на свої потреби, то найдорожчою угодою буде продаж вашої квартири. І це добре: агент постарається продати її дорожче. А що якщо нова квартира дорожче, тобто має місце доплата?

На цій стадії агент зацікавлений, щоб ви купили квартиру подорожче. І тут можливі варіанти. Нормальний варіант якщо квартира того варта, але агент може піти по шляху найменшого опору і просто намагатися переконати вас заплатити стільки, скільки хоче перший-ліпший продавець - просто щоб швидше й дорожче закрити операцію. Ця небезпека особливо актуальна зараз, коли продавці іноді примудряються міняти ціну навіть після отримання застави (вони нічим не ризикують, заставу-то у них).

Сам собі оцінювач

Таким чином, потрібно обережно ставитися, якщо ваш власний агент почав проявляти підозрілий ентузіазм із приводу квартири, ціна якої здається вам завищеною. Мати власне уявлення про кон'юнктуру ринку завжди корисно. Але от чи варто взагалі самому визначати ціну продажу і покупки? Це залежить від того, наскільки ви вивчили ринок. Якщо ви щодня відстежуєте історію пропозицій щодо конкретного району протягом декількох місяців, то можна почати розуміти що до чого. Правда і тут ви маєте справу лише з рекламними оголошеннями, тобто із завищеними цінами пропозиції.

Насправді найбільш продуктивний підхід - не намагатися вгадати ціну, а поступово її промацувати.


Особливо якщо мова йде про чисту продажу. Виставляєте квартиру по трохи завищеною ціною і дивіться на реакцію. Якщо до вас два тижні ніхто не йде, - знижуєте на один відсоток. Знову не пішли - ще на один відсоток. Не треба робити різких рухів - це завжди виглядає підозріло. Майте на увазі, що професійні учасники ринку відстежують історію пропозицій, різкі коливання можуть свідчити про те, що квартира має правові дефекти або що це взагалі фіктивний варіант.

Коли клієнти підуть, можна зафіксувати ціну. Напевно покупці будуть торгуватися. Замість того щоб погоджуватися, краще почекати, поки ринок наздожене вашу ціну. Якщо ж вам здалося, що покупці пішли косяками і виявляють великий ентузіазм, - це вірний знак, що ви продешевили. Не соромтеся придумати привід, щоб відмовити клієнту, простіше за все сказати, що вже кому-то обіцяли почекати один день. Підніміть планку і продовжуйте в тому ж дусі, поки не відчуєте, що дорожче продати не виходить.

Хто не встиг, той не купив

Оцінений при покупці, на жаль, не залишає настільки великих можливостей для маневру. Тут треба чітко вирішити, на яку максимальну суму ви готові піти. Як тільки потрібний варіант підвернувся, треба залишати заставу. Природно, торгуватися треба завжди, звичайно продавець поступається 1-2 тис. доларів для торгу. Але якщо ви зрозуміли, що торг закінчений, треба відразу залишати заставу. Нерішучість приводить до додаткових втрат. Через пару тижнів, якщо ця квартира ще не піде, вона може коштувати ще дорожче. Якщо піде - все доведеться починати заново.

Особливо швидко треба діяти, якщо за свою квартиру ви вже отримали гроші, а самі ще нічого не підібрали. Звичайно, за один день такі речі не робляться, - зопалу можна купити зовсім не те, що хотіли, але за один місяць цілком реально підібрати варіант. Роботу доведеться відкласти - на перегляд часто доводиться їхати на першу вимогу вашого агента. Тут треба виходити з існуючої реальності: зараз ринок продавця, а не покупця. Опинившись у ролі останнього, треба діяти дуже активно.

Можна дати ще один практичний рада: якщо квартира подобається, беріть, навіть якщо ціна трохи вище, ніж середня по ринку. За мінімальними цінами завжди черга, а там, де черга, продавець йде на наступну цінову сходинку. Це і є ринок. Не треба гнатися за горизонтом. Мінімальна ціна - це тільки уявна лінія. Заплатіть трохи більше, випередите конкурентів, і нехай вони потім кусають лікті, коли через місяць всі ціни зростуть на 5 відсотків.

Назад до ріелтора

Але як же вирішити, чи варто дана конкретна квартира заявлених грошей. Вирішити це непросто: зараз на ринок виставлено багато фантастичних варіантів з явно завищеними цінами. Причому завищеними іноді на 20-30 відсотків. Господарі сподіваються, що під шумок загального психозу хтось, може бути, купить їх квартиру за цією ціною. І тут ми повертаємося на круги своя - тобто до вашого ріелтору. Саме він може простежити історію даної пропозиції і оцінити рівень угод, укладених за таких квартир. Особливо це просто зробити великого агентства, власна база даних якого дає достатню вибірку для статистичної достовірності.

Якщо ж вам треба провести альтернативну угоду, тобто одночасно продати свою і купити іншу квартиру, та ще ваші побажання вимагають включення вашого варіанту в довгий ланцюжок угод, а ваша квартира юридично не вільна, то на перший план виходить можливість не просто оцінити квартиру, а реально провести операцію з вашим параметрам. Тут уже залишається тверезо оцінити, нижче якої ціни при продажі своєї квартири ви не готові "опуститися", а в іншому покластися на допомогу професіоналів.

Рада продавцеві:

Не поспішайте, цінова динаміка - ваш союзник. Краще не намагатися вгадати ціну, а поступово її промацувати.

Рада покупцеві:

Мінімальна ціна - це тільки уявна лінія. Заплатіть трохи більше, випередите конкурентів, і нехай вони потім кусають лікті, коли через місяць всі ціни зростуть на 5 відсотків.

Оксана Боброва
Стаття надана сайтом