Що таке юридична чистота нерухомості?.

Термін "юридична чистота нерухомості" використовується зараз досить часто, хоча з'явився порівняно недавно, спочатку - в професійному середовищі, серед ріелторів. Найчастіше, звертаючись в агентство нерухомості і вимагаючи перевірки юридичної чистоти (а іноді і вимагаючи доказів її від продавця), люди самі недостатньо добре розуміють, що означає це поняття.

В ідеальному випадку юридична чистота конкретного об'єкта означає, що набуває або придбана нерухомість не може бути витребувана у майбутнього власника будь-якими особами ні з яких законних підстав. Але ідеалу навіть тут знайти неможливо. Визначити ж ступінь юридичної чистоти можливо при повної, всебічної перевірки документації, що відноситься до цієї нерухомості.

Що потрібно перевіряти

Для того щоб перевірити юридичну чистоту, необхідно звернути увагу на ряд моментів.

  1. Інформація про осіб, зареєстрованих у даній квартирі за місцем проживання (постійна прописка) або перебування (тимчасова прописка) раніше і в даний час.
    Обов'язково треба перевіряти інформацію про осіб, зареєстрованих у квартирі за місцем проживання або перебування, причому як на даний момент, так і за термін, набагато напередодні укладення угоди. Часто при підготовці до операції можна знайти інформацію про людей, виписаних в "нікуди" або за фіктивними адресами. Для перевірки цього необхідно вивчити і порівняти з іншою інформацією так звану архівну (розширену), виписку з будинкової книги. Ця ж інформація може бути продубльована документацією з бухгалтерії ЖЕКу (ордера, копії фінансово-особового рахунку).
    Особи, зареєстровані за місцем проживання або перебування в квартирі, по справжньому законодавством навіть у випадку її продажу зберігають за собою право користування цією житлоплощею до моменту зняття з реєстраційного обліку і можуть відстоювати своє право через суд. Так що, не перевіривши цю інформацію, можливо, через деякий час ви будете ділити площа з колишнім мешканцем або дуже довго платити за нього комунальні платежі. Знову ж таки, перевіривши цю інформацію заздалегідь, можна вирішити у позасудовому порядку питання про прописку-виписці колишнього власника і проживають в купованому житло осіб.
  2. Угоди, які раніше проводила з купується нерухомістю .
    Якщо квартира не була нещодавно приватизована або оформлена у власність після закінчення будівництва (новобудова), а з нею проводились будь-які угоди, то інформацію про цих угодах необхідно перевіряти. Так, в ході перевірки юридичної чистоти однієї квартири в Московській області, перевіряючих насторожила інформація про те, що попереднім документом на квартиру був договір дарування між сторонніми людьми. Зазвичай (звичайно ж, не завжди) житло дарують один одному близькі або далекі родичі (бабуся внучці, брат сестри і т.д.). Коли ж розкривається подібна інформація, виникає привід для додаткової перевірки (оскільки операція може бути віднесена до удаваною за ст. 170 Цивільного кодексу РФ).
    Після перевірки цього варіанту розкрилося кінцеве загальне число переходів права власності - 25 разів! Швидше за все, квартиру (а точніше, її частини) використовували для переведення в готівку військових сертифікатів або інших фіктивних операцій (купівля-продаж через дарування, наприклад). Самі розумієте, що перевірити законність такої кількості угод зовсім неможливо, тому від купівлі цього варіанту було запропоновано відмовитися.
  3. Продавці квартири .
    Необхідно отримати і перевірити інформацію про власників квартири. Інакше після операції може виявитися, наприклад, такий факт: продавець на момент підписання договору купівлі-продажу не усвідомлював своїх дій, так як у нього було помутніння розуму (що підтверджує довідка). Тому згідно зі ст. 177 Цивільного кодексу РФ угода може бути визнана недійсною.
    У разі сумнівів у адекватності продавця (а бажано завжди), бажано цю інформацію перевіряти, взявши або попросивши довідки з психоневрологічного диспансеру (ПНД) і наркологічного диспансеру (НД). Відразу обмовлюся - знаходження власника на обліку в якій-небудь з цих організацію по закону не означає, що він не може проводити операції. Дієздатності людини позбавляє тільки суд!
    Якщо ж довідки показують, що продавець перебуває на обліку в даних організаціях (або однієї з них), а вам все ж хочеться купити цю квартиру, варто викликати на операцію для огляду лікаря відповідної кваліфікації, який і видасть довідку, що на момент підписання договору людина повною мірою усвідомлював свої дії.
    Обов'язково варто перевірити, чи полягає продавець у зареєстрованому шлюбі на момент угоди, так як майно, нажите в шлюбі, є спільним майном подружжя (Сімейний кодекс РФ) і, купуючи квартиру, де відсутня згода чоловіка, покупець ризикує через деякий час судитися з скривдженої "половиною".
    Якщо квартиру продає довірена особа, необхідно ретельно перевірити справжність довіреності, а також, не відкликана чи вона (і чи жива людина, її видав). В уточненні потребують і повноваження, передані за дорученням (можливо, власник уповноважив тільки підписати договір купівлі-продажу, а гроші за продану нерухомість хотів би отримати сам). Зверніть увагу на стан людини, яка видала довіреність (у нормальному чи розумі - може бути довіреність оформлена спеціально, щоб приховати поганий психічний або фізичний стан продавця).
    Обов'язково треба перевірити документи, що засвідчують особу, на відсутність вклейок, помарок, підчисток, а також термін їх дії. Не забудьте, що паспорт дійсний до досягнення певного віку, після цього його потрібно змінювати. Якщо операція буде проведена за недійсним паспортом (таке, на жаль, зустрічалося), то ризик судових розглядів збільшується.
  4. Документи на нерухомість .
    Правовстановлюючі документи теж можуть бути підробленими.


    Необхідно звернути увагу на документи-підстави для виникнення права власності. Крім простих варіантів: договори купівлі-продажу, міни, дарування - є й більш екзотичні (а значить, складні) - договір ренти, свідоцтво про право на спадщину (за законом або заповітом), судове рішення.
    Все це повинно було б бути в законному порядку зареєстровано в органі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (у минулому реєстрацією займалося БТІ, зараз - Головне Управління Федеральної реєстраційної служби по певному регіону). Документи не повинні містити підчисток, а всі виправлення офіційно закріплюють підписом і печаткою нотаріуса або підписами сторін (якщо договір становили в простій письмовій формі).
    Документи-підстави іноді містять певні умови, виконання яких для сторін обов'язково. При їх невиконанні угода може бути розірвана. На це теж слід звернути увагу і вимагати підтвердження виконання зобов'язань (наприклад, це стосується договорів ренти). Відповідно, всі цифри і написи на документах-підставах та свідоцтва про державну реєстрацію права повинні збігатися.

Обставини, що впливають на підготовку і проходження угоди
  1. Відсутність обмежень і обтяжень .
    Нерухомість може бути обтяжена (заставою або арештом, наприклад). У цьому випадку готується угода може розвалитися на етапі реєстрації прав. Інформація про наявність обмежень або обтяжень знаходиться у вільному доступі (правда терміни її отримання кілька великі) - в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (ЕГРП). За законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" будь-яка зацікавлена ??особа має право запросити цю інформацію, а повноважний орган зобов'язаний надати її запитів.
    Якщо угоди з перевіряється квартирою проходили до 1998 року (вступ закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "в силу і початок організації ЕГРП), то інформацію слід уточнювати в організаціях, що реєструють угоди на той час (у Москві це БТІ, ДМЖ). Обов'язково треба перевірити інформацію, що знаходиться в даній довідці на предмет відповідності з наданими документами.
  2. Розбіжність адрес по нерухомості, що купується .
    Цю інформацію варто також ретельно перевірити, порівнявши інформацію, що міститься в довідках з БТІ, ЖЕКу з правовстановлюючими документами. У Москві нерідко зустрічаються випадки розбіжності адрес у вищевказаних довідках, доводиться шукати підтвердження, отримуючи додаткові довідки з БТІ та сперечаючись з працівниками ЖЕКу.
  3. Розбіжність площ квартири, зазначених у різних документах . Буквально нещодавно був випадок, коли в правовстановлюючих документах стояла одна площа, а в довідці з БТІ абсолютно інша, зовсім не збігається. Операцію довелося відкласти і з'ясовувати, де була допущена помилка і хто зможе її виправити.
  4. Збіг номерів приміщень (стосується кімнат у комунальній квартирі) . Зрідка трапляються й такі варіанти: людина продає кімнату в комунальній квартирі під № 2. За фінансово-особового рахунку він в ній і проживає. А за інформацією з БТІ номер кімнати відрізняється (в конкретному випадку був № 1), хоча метражі і збігаються. У описуваному випадку справа була у неправильній інформації в довідці з ЖЕКу, яку чомусь взяли до уваги в житловідділ під час приватизації та передали у власність продавця кімнату сусіда.
Що перевірити дуже важко

Крім розглянутих вище пунктів, які перевірити складно (особливо непрофесійному учаснику ринку), але порівняно реально, є деякі моменти, перевірка яких скрутна, а частіше неможлива (більшою мірою досить екзотичні, не часто зустрічаються випадки). Розглянемо і їх.

  1. Повноваження нотаріуса на момент посвідчення документів .
    Нотаріус з якої-небудь причини може бути позбавлений повноважень на вчинення певних дій (реальний випадок, коли такий нотаріус засвідчив документи, мав місце в одному з регіонів Росії). Довіреності, видані уповноваженою нотаріусом, будуть недійсними.
  2. Наявність зареєстрованого шлюбу у продавця на момент придбання нерухомості . Якщо квартиру енну кількість років тому придбали у шлюбі, а продають зараз, після давнього розлучення, продавець може свідомо або несвідомо приховати цю інформацію. Особливо за умови отримання нового паспорта, в якому відмітка про шлюб стояти вже не буде. Обдурений колишній чоловік може вимагати свою частку, і відповідно ризик судових розглядів до певного моменту зберігається.
  3. Продаж за старим паспортом (нібито втраченого) при наявному новому. Продавець, знову ж таки несвідомо, але частіше свідомо, може отримати новий паспорт (у разі втрати або крадіжки), а продавати квартиру за старим (знайденому за спинкою ліжка вже після отримання нового паспорта). Так як дійсним є новий документ, то угода відчуження може бути в судовому порядку розірвано і в покупця знову виникнуть проблеми.
  4. Практично неможливо виявити наявність позашлюбних дітей , які можуть претендувати на обов'язкову частку у спадщині, або осіб, які можуть мати право на обов'язкову частку у спадщині (ст. 1149 Цивільного кодексу РФ). При покупці квартири з такими (свідоцтво про право на спадщину) правовстановлюючими документами скривдженому спадкоємцю часто вдається відсудити свою частку у спадщині. А, відповідно, все буде повернуто назад - і продавцю (або продавцям) будуть видані нові правовстановлюючі документи, з новим розподілом по частках.

Таким чином, юридична чистота житлової нерухомості - дуже тонка справа, і стовідсоткову гарантію тут отримати дуже важко. Але знизити ризик настання негативних для покупця наслідків все-таки можливо, ретельно і всебічно перевіривши всі документи щодо нерухомості.

Вишняков Сергій, іпотечний брокер,
vip-s@yandex.ru.