Садово-городня сутяжництво.

Не потрібно бути страховим агентом, щоб здогадатися: заміський будинок набагато більш вразлива перед різними неприємностями, ніж міська квартира. Як знизити ризики оренди для господаря і для наймача дачі, з'ясовував оглядач "ІП" Іван Марчук.

Якщо договір на оренду дачі не був складений, господареві і орендареві доведеться вирішувати всі конфліктні ситуації шляхом усних переговорів . Позиція слабка у обох: якщо з дачею щось трапиться, її господареві важко буде довести, що такий-то мешканець взагалі там відпочивав і хоч якось причетний до долі майна. А орендар, який не бере участі паперів, формально взагалі знаходиться в чужому будинку на незрозумілих підставах. Усної форми договору найму Цивільний кодекс не знає, і тому виходить, що господар може попросити мешканця "очистити приміщення" без пояснення причин - задавши просте запитання: "А ти хто такий ?".

" Минулого року мій будинок знімала дівчина з дитиною, - розповідає Ірина Гончарова, господиня дачі в районі Ліанозова .- Як тільки вона в'їхала - засмітилася каналізація. Вона подзвонила, щоб я мало не вночі прибігла і все полагодила. Ще сказала, що якби знала про такі проблеми , то на мої умови не погодилася б. Я прямо сказала: не подобається - з'їжджайте, нічого лагодити я не піду. Вона все зрозуміла і викликала сантехніків ". Договору (а тим більше такого, який описував би обов'язки сторін), ясна річ, не було.

Більш екзотичну ситуацію описала ІП Наталія Дроздова. У минулому році вона без договору орендувала будиночок в 35 км від МКАД по Можайському шосе. Заплатила, як водиться, господарю за місяць вперед - $ 350.

Рівно через тиждень з'явилися реальні господарі дачі, які, як виявилося, здали її своєму племіннику за символічні $ 50 на місяць - а той, не будь дурень, вирішив підзаробити на суборенду. Власники (яких теж можна зрозуміти) були налаштовані агресивно: коли Наталя заїкнулася про свої права, вони спочатку відключили електрику, а потім і воду, тим більше що зробити це було технічно нескладно.

"Я пішла до начальника дачного кооперативу і попросила включити електрику - пообіцяла заплатити, - розповідає Наталія .- Той подивився на мене і запитав: "А ви яке відношення до будинку маєте?" "Відповіді в Наталі не знайшлося, і їй довелося з'їхати, так і не отримавши назад грошей, заплачених ушлому племіннику господарів (втім, не виключено, що всі сторони, крім квартирантка, були в змові).

Тому слова, якими ви домовляєтеся про винаймання дачі, в будь-якому випадку краще довірити папері. Зазвичай прийнято, що комунальні послуги (крім електрики) оплачує власник будинку, він же піклується про наявність газу або дров, якщо в них є необхідність. Окремо обмовляється, хто і в які терміни буде виробляти дрібний ремонт (несподівано дала текти дах, засмітився туалет, вигрібна яма заповнилася до рівня стульчака і т. п.), ніж орендар на ділянці може користуватися, а чим - ні, чи можна що- небудь посадити на грядках. Стандартний договір найму скласти набагато простіше, ніж прийнято думати, зате ймовірність виникнення конфлікту буде істотно знижена.

Правила угоди

За законом укласти договір найму дуже просто: достатньо написати своєю рукою документ про умови оренди та завірити його підписами наймача і орендодавця. Згідно зі ст. 674 Цивільного кодексу, цього цілком достатньо, якщо мова не йде про угоду з юридичною особою і договір укладається на термін менше одного року. Якщо передбачається більш тривала оренда, документ необхідно завірити у нотаріуса. Юридична ж сила обох паперів однакова.

"Більшість росіян не уявляють, що проста папір, забезпечена двома підписами, може суттєво допомогти при вирішенні конфліктів, пов'язаних з орендою", - говорить юрист агентства "Юріс" Леонід Арбухов. Єдина умова: у цьому документі повинні бути повністю прописані прізвища, паспортні дані та адреси реєстрації сторін, а також місце розташування будинку, який є об'єктом договору.

"Формальних приводів, щоб вимагати розірвання простого короткочасного договору найму, може бути всього три, - каже Леонід Арбухов .- Це дворазове невнесення платежу, псування житлового приміщення та майна або використання дачі не за призначенням (наприклад, ви зробили з неї лісопилку чи магазин )".

Дуже важливо вказати в договорі термін, на який він укладений. Згідно зі ст. 683 Цивільного кодексу, якщо термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років. А для розірвання такого договору, відзначає пан Арбухов, потрібно, щоб орендна плата не вносилася протягом півроку.

Розмежувати відповідальність за найсерйозніші випадки (наприклад, якщо будинок, не дай бог, згорить) у договорі найму не вийде. Навіть якщо в ньому на орендаря покладено відповідальність за будь-яку пожежу - юрист попереджає: цей пункт неправомочний, якщо суд вирішить, що мешканець не винен, оскільки спалах відбувся через старої проводки, яку вчасно не поміняв господар, або від удару блискавки.

У стандартному договорі немає ніяких вказівок про відповідальність, у разі якщо щось зламається. Там йдеться лише про те, що "наймач несе відповідальність перед орендодавцем і третіми особами за шкоду, заподіяну майну з його вини або неуважності", і ще - що "всі спори вирішуються шляхом переговорів, а в разі недосягнення згоди - у відповідності з законодавством" .


Втім, коли терміни оренди та оплата прописані і обговорені, можна вирушати зокрема й обговорювати складні випадки в розділі "Додаткові умови".

"Ідеально було б описати всю техніку і стан будинку, вказати, хто має відповідати за поточний ремонт і правильну експлуатацію ", - розповідає керівник напряму оренди корпорації" МІАНнедвіжімость "Гульнара Рахмангулова.

Звичайно, існує відома складність у виконанні договірних зобов'язань: не стане ж господар дачі затівати судову тяжбу, якщо наймач напився, зламав газонокосарку, розбив вікно, а потім ще й прострочив платіж. Тому ще один інструмент вирішення конфліктних ситуацій при оренді за договором - практика застави. Зазвичай вона така: власник заздалегідь вносить додатковий місячний платіж, який (це відображено в договорі) буде повернений в кінці строку оренди або зарахований як плата за останній місяць. При такій схемі в інтересах орендаря чітко розписати, в яких випадках застава може бути утримано: скажімо, тільки за псування побутової техніки або за відмову вносити плату.

Компенсацію ж за серйозні пошкодження заміського маєтку господар дачі, навіть якщо він її здає, може одержати від страхової компанії.

Від блискавки і повені

Програми страхування для власників заміської нерухомості пропонують всі великі страхові компанії.

"У більшості компаній можна придбати як типові, так і складені індивідуально страхові поліси. У принципі застрахувати можна будь-який будинок ", - розповідає ІП заступник генерального директора страхової групи" Межрегионгарант "Олександр Варенцов.

Втім, щодо" будь-якого будинку "страховики перебільшують: з самобудом можуть виникнути проблеми. Будуть потрібні як мінімум документи на землю - а на те, що сама будівля зведена без відома влади, страховики можуть закрити очі.

Найчастіше страхова сума визначається за згодою зі страхувальником на підставі оцінки, проведеної співробітниками компанії. Якщо людина не згодна з цією оцінкою, залучається незалежний експерт. Варто поліс від 0,3% до 2% вартості будинку і залежить від безлічі факторів (з яких матеріалів побудований будинок, чи є в ньому дров'яна піч, протипожежна сигналізація і т. д.). Стандартний перелік ризиків при цьому такий: пожежа, вибух побутового газу, удар блискавки, стихійні лиха, заливши водою, крадіжка зі зломом, грабіж, злочинні дії третіх осіб, наїзд транспортних засобів і навіть падіння літальних об'єктів або їх уламків.

Зараз, за ??оцінками страховиків, у Підмосков'ї застраховано менше половини всієї зареєстрованої заміської нерухомості. Втім, і з цих страховок більшість - копійчані поліси, які у випадку втрати будинку гарантують виплату не більше десятої частини його вартості. "Дачники за звичкою платять копійки за копійчане ж страхове покриття і не замислюються, що при страховому випадку їм може вистачити лише на відновлення фундаменту будинку", - говорить Олександр Варенцов.

Вся справа в тому, що процес дачного страхування , як не дивно, мало змінився з радянських часів: близько 90% всього ринку дачного страхування грунтується на агентських продажах - це коли по дачах ходить дідок і всім пропонує стандартний поліс, не оцінюючи вартості конкретної садиби. Сума страхового покриття таких полісів - від 15 тис. руб. до 50 тис. руб.

Повноцінну страховку будинку має право оформити не тільки власник, але й орендар (природно, що уклав договір найму). Вигодонабувачем у цьому випадку все одно залишиться господар, але у наймача буде менше боліти голова про можливі катаклізми на орендованому об'єкті. Втім, опитані ІП страховики не змогли пригадати жодного випадку, коли дачу страхував орендар. Але трапляються випадки, коли господар дачі застрахував її, після чого здав в оренду - а тут і страховий випадок не змусив себе чекати. Як стверджує Олександр Варенцов, якщо компанію не попередили про оренду, це стане формальним приводом, щоб відмовити у виплаті за полісом. Цілком логічно: те, що ви пустили чужих людей, збільшує ступінь ризику, і страховик має право попросити за поліс більше.

Договір найму укупі зі страховим полісом - таке багатство документів можна побачити хіба що при здачі внайми котеджів за $ 2 -3 тис. на місяць, констатує керівник напрямку оренди корпорації "МІАН-нерухомість" Гульнара Рахмангулова. Проте ринок розвивається, і фахівці прогнозують зміну ситуації.

"До цивілізованих стандартів завжди приходить спочатку дорогий сегмент, а потім вже інші", - говорить віце-президент Російської асоціації ріелтерів Костянтин квітні. Втім, і зараз ніхто не заважає будь-якому москвичеві, охочому відпочити в знімному будиночку за межами мегаполісу, разом з господарем дачі скласти досить простий і цілком правомочний договір. Часу це зажадає зовсім небагато.

Іван Марчук
Стаття надана журналом