''Надлишки''квадратних метрів.

Причини, за якими в газетах з'являються оголошення про здачу квартир в оренду, можуть бути різні. По-перше, це непоганий спосіб заробити на додатковий шар масла. По-друге, хороший варіант уникнути витрат на комунальні послуги в порожньому житло. Загалом, причини бувають різні, але проблеми, які чекають орендодавців, абсолютно однакові.

Ця комунальна країна

Перше питання, яке слід усвідомити, перш ніж здавати житло в оренду, звучить дещо парадоксально, але від цього не стає менш актуальним. Дізнайтеся, чи маєте ви на це право. Відповідь, з одного боку, простий: подібні операції з нерухомістю можуть здійснювати її власники або уповноважені ними особи (в останньому випадку необхідно оформити у нотаріуса відповідну довіреність).

Однак сказане відноситься до окремого житла. А ось, наприклад, чи може здати свою кімнату мешканець комунальної квартири? Виявляється, може, навіть якщо він сам не є власником, а отримав цю кімнату за договором соціального найму. Про це сказано в статті 76 Житлового кодексу. Така форма оренди називається піднайму. У кодексі обумовлені та умови, яких необхідно дотримуватися в цьому випадку. Пункт 1 статті 76 говорить, що перш, ніж здати подібне житло, необхідно отримати письмову згоду власника житла (зазвичай їм виступає муніципалітет), а також всіх членів сім'ї, за умови, що вони проживають у цій же квартирі. Більше того, необхідно укласти в письмовій формі договір піднайму, один примірник якого слід передати власнику житла.

Крім того, для здачі внайми жилого приміщення, що перебуває в комунальній квартирі, слід заручитися підтримкою всіх інших наймачів (власників) та які проживають разом з ними членів їх сімей. У цьому випадку закон не вимагає письмової згоди. хоча, безперечно, в таких справах на руках краще мати документальне підтвердження лояльності сусідів.

Самі чи з вусами?

Існує всього два способи здати своє житло. Перший - спробувати зробити це самостійно, скориставшись порадами та рекомендаціями знайомих чи послугами газет, що розміщують безкоштовні оголошення. Другий - звернутися до ріелторську компанію. В обох варіантів є свої плюси і мінуси. Самостійний пошук може бути більш стомлюючий і, головне, тривалий - вам доведеться телефонувати по оголошеннях про сьеме і відповідати на дзвінки, більшість з яких від свідомо невідповідних клієнтів. Якщо мешканців вам рекомендують знайомі, ця проблема не стоїть так гостро, зате з'являється інша. Ніякі рекомендації не є гарантією того, що мешканці вам підійдуть на 100 відсотків. Значить або доведеться терпіти їх довгий час, або, виселяючи, ризикувати дружніми відносинами з рекомендувача. До плюсів самостійного пошуку, та й то сумнівним, можна віднести лише відсутність необхідності сплачувати винагороду ріелторського агентства. Однак найчастіше це винагороду і так виплачуєте не ви, а ваш орендар.

Працюючи з ріелторами, ви звільняєте себе від складнощів, пов'язаних з пошуком потенційних клієнтів. Завідомо невідповідні або неблагонадійні варіанти менеджери агентства відсіють самостійно, напрацювавши в цій справі значний досвід. Більш того, враховуючи, що в цілому попит на ринку оренди житла істотно перевищує пропозицію, ваш клієнт, можливо, давно чекає в ріелторської базі даних, поки ви обриває власний телефон, намагаючись його знайти. Мінус випливає з плюса самостійного пошуку - послуги ріелторів платні. Однак, як уже згадувалося вище, хто саме буде платити - це ще питання.

Рублі і метри

До речі, про плату, адже саме ваш намір щомісячно отримувати її з квартирантів і стало причиною написання цієї статті. Розмір орендної плати - одвічний компроміс між побоюванням продешевити і бажанням скоріше здати. Як визначити адекватну ціну за ваші метри? На жаль, в цьому питанні можна дати лише самі загальні рекомендації. Спробуйте з'ясувати, скільки коштують аналогічні пропозиції з газетних оголошень. Якщо ви звернулися в агентство - вислухайте рекомендації фахівців і погодьтеся з ними, накинувши ще відсотків десять (агентству адже вигідно здати швидко, а не дорого). Нарешті, розпитайте сусідів, друзів і рідних.

Насправді величина оренди залежить від безлічі факторів, району, стану будинку, наявності ліфта, близькості до метро і, звичайно ж, площі. Зазвичай самим затребуваним житлом на ринку оренди є однокімнатні квартири в будинках типової споруди. Мінімальна вартість такого житла на даний момент складає 500 доларів, "двушки" йдуть за 800 доларів, а трикімнатні здаються за 1000 і вище.


Наявність меблів в здаваної квартирі в питаннях ціноутворення може грати як позитивну роль, так і негативну, особливо в тих випадках, коли меблі не відповідає сучасним уявленням про комфорт і дизайн. До речі, багатьом наймачам і зовсім потрібно зовсім порожня квартира, які, виявляється, дуже дефіцитні.

Розмір орендної плати і порядок її внесення - окремі питання. Враховуючи, що ціни на ринку оренди житла постійно зростають, встановлювати фіксовану плату на тривалий термін невигідно. Краще всього в договорі обумовити можливі терміни перегляду розміру оплати - зазвичай таку рокіровку роблять через кожні півроку. Оплату комунальних послуг і телефону не варто віддавати на відкуп мешканцям. Навіть не маючи ніякого злого наміру, вони, не будучи власниками квартири, швидше за все будуть менш педантичні в дотриманні термінів платежів. І якщо прострочена квартплата загрожує лише пенями, то не оплачений вчасно телефон можуть і відключити. Краще включите всі необхідні платежі у вартість оренди, а в ощадкасу ходіть самі.

Папір усе стерпить

довіряють: Чи ви фірмі, або самі знайшли собі мешканця, найважливішим етапом у процесі укладання угоди є укладання договору. Саме договір - центральний документ, навколо якого будуються всі взаємовідносини між орендарем і власником. Не робіть виключень навіть (а, вірніше, тим більше!) Якщо ви здаєте житло найкращому другові. З плином часу усні домовленості забуваються, починаються суперечки щодо розміру та часу оплати, стану обстановки і сантехніки, і т.д. Всього цього легко уникнути, якщо мати на руках грамотно складений договір.

Звичайно ж, ріелтори запропонують вам заздалегідь розроблену форму договору, в якій вже враховані всі деталі. Якщо ж ви візьметеся складати папір самостійно, то корисно буде запам'ятати деякі нюанси і приділити їм увагу.

Отже, по-перше, договір не повинен суперечити чинному законодавству. Зокрема, в ньому не повинні фігурувати суми в доларах - тільки в рублях. Крім того, оскільки мова йде про відносини між приватними особами, використання слова "оренда" також неприпустимо. Цивільний кодекс говорить, що "орендувати" площі можуть тільки юридичні особи, фізичні ж можуть лише "знімати" житло.

До речі, договір, що укладається між двома фізичними особами, не потрібно завіряти нотаріально. Досить, якщо кожна сторона вкаже свої дані: прізвище, ім'я, по батькові, дату і місце народження, а так само паспортні дані та місце постійного проживання (реєстрації). Ну і, зрозуміло, необхідні підписи обох сторін.

У договорі слід обов'язково вказати дані, за якими можна однозначно ідентифікувати житло, яке підлягає передачі в оренду. До таких належать:

  • точна адреса: місто, вулиця, номер будинку та квартири;
  • кількість кімнат;
  • загальна і житлова площа.

Якщо мова йде про передачу в оренду не всього житлового приміщення, а тільки його частини, то в договорі необхідно конкретно вказати, що саме здається.

Термін дії договору, який одночасно є терміном дії оренди, є одним з головних його параметрів. Вказуючи потрібний період часу, враховуйте, що крім суто утилітарних цілей (коли настане пора переглядати орендну плату або піднімати питання про подальше проживання мешканців), ця дія має і юридичні наслідки. Адже, згідно з Цивільним кодексом, якщо житло здається більш ніж на рік, то орендодавець зобов'язаний здійснити державну реєстрацію договору оренди приміщення. Якщо ж у вас немає бажання зв'язуватися з такими формальностями, доцільно вказати термін оренди в 11 місяців, а потім, при необхідності, укласти новий договір.

Додаткова інформація:
Коли здати?

Здавалося б, питання пусте - коли потрібно, тоді і здавайте. Насправді ж і тут є приховані свої нюанси. Якщо ви здаєте квартиру, наприклад, на рік, і не домовилися з мешканцями про терміни і можливості перегляду вартості оренди, то без істотних причин (читай: форс-мажорних обставин) змінити її не вдасться. За статистикою ціни на орендоване житло у вересні - жовтні виростають приблизно на 15-20 відсотків. У цей час попит у секторі економ-класу, як правило, перевищує пропозицію в п'ять разів. Таким чином, краще здати квартиру в листопаді, ніж у серпні. Отримана "надбавка" покриє за рік пару місяців простою. В'ячеслав Корягін
Стаття надана журналом Сімейний Бюджет