Купівля будинку: довіряй, але перевіряй.

Число покупців заміської нерухомості зростає з кожним днем, попутно множиться і кількість неправильно оформлених угод і типових помилок. Сьогодні "Власник" розповість про те, які документи потрібно питати у продавця і які помилки найчастіше роблять покупці заміського житла.

"У продавця очі були чесні", "Він же нотаріальне доручення показував", "Це був родич моєї найкращої подруги "... Яких тільки" вагомих "доводів не почуєш від обдурених покупців заміської нерухомості! Але ж більшість неприємностей відбувається через нехтування елементарними правилами, через незнання основ. Які моменти потрібно мати на увазі, щоб не потрапити в халепу?

На які граблі наступають двічі

З усіх елементарних правил покупки заміського будинку найбільш часто нехтують двома - стосуються права власності на землю і на будинок. Покупці забувають переконатися в тому, що права власності продавця на землю і на будинок правильно оформлені і зареєстровані. "На жаль, поширена ситуація, коли покупець будинку закриває очі на те, що земельна ділянка належить продавцю не на праві власності, а, скажімо, на праві довічно наслідуваного дарування, - пояснює керівник юридичного відділу агентства нерухомості" Статус "Наталя Тіткова. - У такій ситуації закон не дає можливості новому господареві розпоряджатися цією ділянкою, наприклад, згодом продати, та й сам договір купівлі-продажу будинку на такій ділянці можуть просто не зареєструвати ".

Характерна і зворотна ситуація. Покупець погоджується придбати будинок шляхом укладання угоди купівлі-продажу земельної ділянки, на якій цей будинок розташований. Оскільки будинок продавцем не оформлений і не зареєстрований, він вважається самовільно побудовою, і зареєструвати його новим власникам не вийде. Принаймні, без нервів, судів та довгих років поневірянь по відповідним державним органам.

Ну, а що стосується шахрайств при угодах із заміською нерухомістю, то найбільш типовим з них є продаж земельних ділянок і будинків по підробленої довіреності . "Купуючи заміську нерухомість по довіреності, завжди необхідно перевіряти, по-перше, її справжність у нотаріуса, а по-друге, реальність існування довірителя, - попереджає Наталя Тіткова. - Тут треба зв'язатися з довірителем і перевірити, чи живий він, чи дійсно видавав довіреність, з якої причини і т. д. ".

Дивимося на документи

Одним словом, яким би чесним і розташовує до себе ні був продавець, як би старанно вам його ні рекомендували хороші знайомі, ні в якому разі не можна залишати без уваги документи на будинок та землю. В обов'язковому порядку при покупці заміської нерухомості необхідний наступний набір документів:

Правовстановлюючі документи на будинок . Це свідоцтво про державну реєстрацію права власності на будинок і акт приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, якщо будинок був безпосередньо побудований продавцем.


Або ж документи, що підтверджують право власності продавця, що виникло з інших підстав (договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину + свідоцтво про державну реєстрацію права).

Технічний паспорт домоволодіння . Він являє собою єдиний документ, в який входять: план земельної ділянки, експлікація площі земельної ділянки, опис будівель і споруд, призначення, технічний стан і вартість будівель і споруд. Документ видається обласними БТІ за місцем розташування нерухомості і повинен мати печатку відповідного БТІ.

Технічний паспорт будівлі (будови) з поповерховим планом на кожне будівля, що перебуває на ділянці.

Виписка з будинкової книги . Якщо будинок придатний для постійного місця проживання (ПМЖ), то необхідно наявність виписки з будинкової книги про зареєстрованих на даній площі обличчях. Навіть якщо покупець не збирається реєструватися в купованому приміщенні, виписка покаже, чи не купує чи він нерухомість з обтяженням у вигляді сім'ї з п'яти чоловік.

Правовстановлюючі документи на земельну ділянку , що підтверджують право власності на цю ділянку. На цей пункт потенційному покупцеві слід звернути особливу увагу. Земельна ділянка, на якій знаходиться будинок, повинен бути у продавця не тільки правильно оформлений, але і обов'язково перебувати у власності. "Необхідно ідентифікувати саме право власності, а не право постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння продавця на зазначену ділянку", - пояснює Наталя Тіткова. Для цього потрібні такі документи, як: свідоцтво про державну реєстрацію права власності, договір купівлі-продажу (дарування, свідоцтво про право на спадщину). А також документи, отримані в результаті приватизації земельної ділянки: постанови голови адміністрації про надання ділянки у власність, свідоцтво про власність на ділянку.

Кадастровий план земельної ділянки . Цей документ видається районними відділами управління Роснедвіжімості по Московській області і містить в собі безпосередньо план меж земельної ділянки, а також відомості про категорію земель, дозволене використання ділянки, нормативна ціна ділянки, площа, відомості про правовласників. "Крім того, будь-яке поважає себе рієлторськоє агентство при покупці заміського будинку проводить стандартну юридичну перевірку представлених продавцем правовстановлюючих документів на ділянку та на будинок, - додає Наталія Тіткова. - Вивчаються підстави придбань продавцем домоволодіння, відсутність обтяжень, заборон, арештів та ін".

Маргарита Моїсеєва
Стаття надана журналом "Власник"