Іпотека: розлучення по-крупному.

Коли молоді одружуються, їм здається, що весь світ падає до їхніх ніг. Часто ще до заповітного штампу вони розписують все подальше життя по хвилинах: купимо житло, народимо дітей, а ще б машину ... Але статистика невблаганна: половина шлюбів у нашій країні розпадається, а середня тривалість шлюбу серед молоді до 30 років, а саме на цю категорію насамперед розрахована іпотека, становить 4 роки. Відповідно, приблизно половина сьогоднішніх созаемщиков через кілька років будуть судорожно ділити все ще належить банку квартиру ...

І в горі, і в радості

розлучаючись, подружжя покликані ділити порівну не тільки спільно нажите майно у вигляді телевізорів, машин і дач, але і борги. А оскільки найбільш поширена російська іпотека - це кредит, взятий подружжям-созаемщиками на 15-20 років, вже до кінця першого десятка у багатьох пар при розлученні постає питання, що робити з квартирою, гроші за яку доведеться віддавати ще десяток років?

Почнемо з того, що брати кредит спільно молодятам було вигідно спочатку: сумарний дохід подружжя більше, ніж когось одного з них, відповідно, вони могли отримати в кредит велику суму грошей. Не залишається в образі і банк: таким чином він почасти страхує свої ризики, а більшість банків навіть автоматично вносять другого чоловіка до числа позичальників. При розлученні свою власність вони будуть ділити навпіл і виплачувати решту частину кредиту - теж.

У такому разі у колишнього подружжя є кілька можливих варіантів виходу з делікатного становища. По-перше, вони можуть, офіційно розвівшись, продовжувати жити на одній площі і справно проводити виплати. Але чи багато хто дружини на це підуть, враховуючи, що розлучення зазвичай супроводжується взаємними докорами, скандалами і створенням нових сімей?

Тому існує інший варіант: кредит, в залежності від частини і фінансових можливостей подружжя, можна погасити достроково , а отриману таким чином квартиру продати. Гроші, відповідно, розділити навпіл і розійтися вже назавжди, забувши про перипетії розлучення і взявши, швидше за все, нові кредити.

Тут варто зауважити, що до виплати кредиту продати квартиру буде практично неможливо. Банк - не психотерапевт, йому все одно, хто кого зрадив і хто велика "сво", він дав гроші, і хоче отримати їх назад. Банк тут виступає в ролі заставодержателя, а на купленій на видані їм гроші квартирі висить так зване "обтяження", і які-небудь угоди з подібним майном можливі тільки за згодою заставодержателя. У разі судових розглядів банк швидше за все буде залучений у якості третьої особи, а у відповідності з сімейним законодавством суд має право виділити цю вимогу в окреме виробництво. Виходом з цієї ситуації може стати хіба що звернення в агентство нерухомості, якій доведеться спочатку погасити кредит подружжя своїми засобами і лише після цього продавати квартиру.

Буває, що чоловік, який виїхав після розлучення з квартири, відмовляється надалі платити за неї, пояснюючи це необхідністю знімати нове житло і, як наслідок, відсутністю грошей. Інший же чоловік чи принципово, або чисто фізично не може оплачувати всю суму, і платить, як і раніше половину. У такому випадку, якщо платежі стають нерегулярними або неповними, банк має право ініціювати продаж квартири, яка знаходиться в заставі: не варто забувати, що вона належить саме банку. Частина суми піде на погашення боргу, решту коштів будуть розділені між подружжям.

Це мені, і це мені

Куди складніше видається ситуація, якщо іпотечний кредит оформлений на кого-то одного з разводящихся подружжя.


Удавана простота результату ("чий кредит, того і квартира") не витримує критики закону: відповідно до статті 256 Цивільного кодексу РФ і статті 34 Сімейного кодексу РФ, майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю, якщо тільки договором між ними не встановлено інший режим. Виходить, що якщо цей самий "інший режим" не встановлено, наприклад, дружина, що прожила домогосподаркою всі десять років шлюбу, має стільки ж прав на квартиру, скільки і чоловік, справно виплачує внески протягом усього цього часу.

Нюансів у цьому випадку тьма. Наприклад, за законом не є спільно нажитим майном те, що кожен з подружжя отримував у дар або у спадщину. Тобто якщо перший внесок за кредит складався з грошей, виручених за продаж комуналки чоловікової бабусі або кредит погашався засобами, подарованими тещею, ні чоловік, ні дружина при розлученні не зможуть довести, що саме їх внесок в погашення боргу був значно більше і вагоміше, ніж внесок чоловіка.

Буває, що кредит оформляється ще до шлюбу: молоді хочуть вийти з загсу і увійти в нове життя не в двері гуртожитку, а у власну квартиру. Іпотечний кредит у цьому випадку може бути оформлений лише на одного з майбутнього подружжя. Тоді при розлученні квартира дістається йому, а розділу підлягають щомісячні платежі, що припали на період дії шлюбу. Дійсно, адже платили щось молодята із загального, тепер вже сімейного, бюджету.

Обережним потрібно бути і при покупці квартири в новобудові, яку ще не побудували, тобто на стадії котловану. Як відомо, в цьому випадку працює принцип "вранці гроші, ввечері стільці": заплатити за квартиру, а точніше, "право її вимоги", потрібно сьогодні, тоді як ключі будуть отримані тільки через пару років. Людина, яка за цей час вирішить створити сім'ю, повинен врахувати, що всі гроші, які він віддасть за квартиру до вступу в шлюб, в тому числі і перший внесок, можуть бути розцінені чоловіком при розлученні як спільні витрати: формально договір купівлі-продажу квартири буде укладено вже в період їх подружжя.

На думку юристів, іпотека та розлучення - дуже складне поєднання, багато в чому завдяки тому, що іпотека у нас в країні з'явилася порівняно недавно.

- Часто жінки піддаються емоціям і починають мстити колишньому чоловікові, - говорить юрист Вікторія Ткаченко. - Нерідко знаряддям такої помсти вони роблять дитину, адже в купленій в кредит квартирі йому буде виділена судом житлоплощу, а практично завжди дитина залишається з матір'ю, яка потім і розпоряджається своєю часткою і часткою спільної дитини.

Домовимося?

Уж скільки існує випадків, в яких може суттєво допомогти шлюбний договір, а все ж таки російська людина завжди йде на поводу у почуттів. Іпотечний кредит - ще одна причина задуматися, що важливіше: менталітет чи здоровий глузд.

У шлюбному договорі можна прописати будь-який режим спільного майна. Наприклад, згідно з договором, квартира разом з боргом може належати комусь одному з подружжя або в нерівних частках обом. В останньому випадку початковий внесок і щомісячні платежі розподіляються між подружжям у відповідних частках. Незайвим буде передбачити і умови розподілу квартири при розлученні після народження дитини.

У цьому аспекті, до речі, як ніде більше видно "еволюція" російської іпотеки: останнім часом на тлі дедалі частіших судових процесів по розділу іпотечного житла багато банків роблять умова існування шлюбного договору обов'язковою.

Олена Іванова
Стаття предосталена сайтом "КДО"