Перетворюємо одиничку в заміський будинок.

Зараз по всьому Підмосков'ю налічується більше 700 котеджних селищ. Тим не менш, заміська нерухомість основній масі москвичів залишається як і раніше недоступною. Ми вирішили з'ясувати, що можна купити за МКАД, продавши типову однокімнатну столичну квартиру в спальному районі, вартість якої не перевищує $ 200-220 тисяч.

Звичайно, нашу увагу привернув сегмент економ-класу. "Економ-клас на ринку заміського коттеджного будівництва - це об'єкти до $ 400 тис., виконані під чистову обробку, включаючи вартість землі та комунікацій, - вважає прес-секретар компанії" МІАН-агентство нерухомості "Світлана Фуфаева. - У межах 80 км від МКАД за ці гроші можна придбати невеликий будинок із земельною ділянкою до 15 соток, або таунхаус, метраж і якість будівлі якого буде краще, але з меншим земельною ділянкою ".

Ще є невелика кількість пропозицій і в ціновому діапазоні $ 250-280 тис., але всі вони представлені на видаленні від 60 км від МКАД. Тим не менш, доступних пропозицій у прилеглих до Москви районах з розвинутою інфраструктурою за прийнятні для покупців економ-класу гроші вкрай мало.

Вирішення всіх побутових проблем у таких селищах - вивезення сміття, прибирання снігу і т.д . - Як правило, лягає на плечі власників. Інфраструктура в селищах економ-класу мінімальна і нерідко обмежується лише охороною. Обробка та озеленення - також за рахунок власника. При будівництві будинків подібного класу використовуються дешеві будівельні матеріали: піноблоки з облицюванням з цегли або штукатурки, набагато рідше - знімна опалубка і "сендвічі".

"Ціна пропозиції в селищах економ-класу багато в чому визначається вартістю землі, оскільки, загалом собівартість будівництва котеджів в даних селищах досить низька ($ 400 - 600 за кв. м.) ", - розповідає Марія Литинецкая, виконавчий директор компанії Blackwood.

Однак якщо покупець захоче простроено будинок самостійно , щоб заощадити кілька десятків тисяч доларів, то на нього чекає розчарування. За словами Геннадія Теряєва, директора з розвитку інвестиційно-будівельного холдингу Rodex Group, всі селища економ-класу реалізуються з домоволодіннями, на даний момент ділянок з підрядом в даному класі практично не існує. Справа в тому, що з точки зору прибутку забудовникові вигідно зводити типові будинки за налагодженою технології і тим самим знижувати їх собівартість.

Коли малий гаманець ...

Ми все-таки вирішили з'ясувати, що заміський ринок нерухомості може запропонувати покупця з бюджетом до $ 200 тис. "За такої вартості пропонуються домоволодіння площею близько 200 кв.м., на ділянці 12 соток. Стандартне планування, блоковий фундамент, будматеріали з дерева. Селище буде забезпечений різними елементами інфраструктури, наприклад, спортивним центром", & mdash ; запевняє Дмитро Котляренко, генеральний директор компанії RIGroup.

Дешевші пропозиції представлені в східній частині Підмосков'я - там можна знайти варіанти домоволодінь, що знаходяться на межі сегментів "бізнес" і "економ", за вартістю останнього. Щоб витрати на будівництво і підведення комунікацій були виправдані, будинків в таких селищах зводять зазвичай багато - близько 200-300. "У найближчому Підмосков'ї пропозицій в споруджуваних селищах економ-класу практично немає", - стверджує Савелій Орбант, генеральний директор компанії "МІЕЛЬ - Заміська нерухомість".

І дійсно, як вдалося з'ясувати, на сьогоднішній день, домоволодіння вартістю до 200 тис. доларів в організованих котеджних селищах представлені в основному на віддаленості понад 90 км від МКАД. Прикладом можуть послужити селища на Сімферопольському та Каширському напрямках ("Велігож", вартість домоволодінь $ 160 000 - 200 000; "Тарасково" - $ 145 000 - 234 000), а також проекти далеких дач на Ярославському ("Заповідна", ціна пропозиції від $ 113 000; "Тетянин", вартість котеджів від $ 150 000 до 170 000) і Новоризькому напрямках (селище "Червоний струмок", - ціни $ 130 000 - 140 000 за будинок).


"Економ" - вигідно , а не соромно

Світова практика показує, що структура пропозиції на ринку нерухомості в цілому повторює соціальну структуру населення. Таким чином, обмеженість платоспроможного попиту в сегментах бізнес - і преміум-класу буде сприяти підвищенню інтересу забудовників до сегменту економ-класу. За словами Марії Литинецкой, вже зараз деякі девелопери, які раніше спеціалізувалися на будівництві елітної нерухомості, оголосили про свої наміри освоювати низький ціновий сегмент (наприклад, компанія "Еліт Строй", корпорація "Інком ").

На сьогоднішній день сегмент бізнес-класу перенасичений, що призводить до падіння темпів продажу (2-4 будинку в місяць). На цьому тлі селища економ-класу, навпаки, демонструють збільшення темпів реалізації об'єктів, що зводяться. У середньому в таких селищах продаються від 10 до 17 будинків на місяць. Безумовно, цей показник позитивно впливає на економіку проекту. До того ж невисока вартість землі в далекому Підмосков'ї також збільшує прибутковість проекту, роблячи його більш вигідним. Зараз в сегменті економ-класу низький рівень конкуренції, високий рівень попиту. У Підмосков'ї достатньо вільної землі, яку можна забудовувати селищами економ-класу. Одним з яскравих прикладів подібних проектів можна навести селища RODEX GROUP, які продаються менше, ніж за рік.

У цілому, можна сказати, що в 2008 році частка сегмента економ-класу буде збільшуватися. Основний обсяг пропозиції буде зрушуватися за 50 км від МКАД, а також буде розвиватися сегмент "далекі дачі", тому як планувати проекти економ-класу недалеко від Москви на сьогоднішній день девелоперам невигідно. Висока вартість земельної ділянки і підведення комунікацій, тривалість отримання початково-дозвільної документації на проект - все це робить собівартість будівництва дуже високою і фактично вимиває економ-клас з найближчого Підмосков'я.

"У середньому по світу вартість земельної ділянки складає від 8 до 15% від вартості проекту. У нас же ця цифра доходить до 40% ", - розповідає Савелій Орбант, генеральний директор компанії" МІЕЛЬ - Заміська нерухомість ". Крім того, на Заході, де ощадливий сегмент існує, земельну ділянку зазвичай отримується на кредитні кошти, тобто на більш дешеві гроші. У Росії кредити на придбання ділянки дають украй неохоче і лише великим компаніям, тому девелопери зазвичай використовують для придбання ділянки власні кошти, взяті з обігу. Після чого ці засоби виявляються фактично замороженими на період отримання початково-дозвільної документації, тобто на рік-півтора, після чого компанія вже може здійснювати продажі та отримувати рефінансування. Такий стан речей значно впливає на собівартість проекту і робить невигідним розвиток ринку економ-класу в ближньому Підмосков'ї.

Найбільш перспективними в плані забудови є території, значно віддалені від Москви, на берегах великих водоймищ або перебувають близько лісових масивів. Збільшення активності забудовників спостерігається зараз на південних, східних і північно-східних напрямках: Сімферопольському, Каширському, Єгор'євському і Ярославському.

На даний момент часу в сегменті економ-класу заміської нерухомості працюють в основному будівельні компанії, яким необхідно завантажити свої потужності, і ряд компаній, що бажають отримати відповідний досвід. Але, безумовно, ситуація буде мінятися і в недалекому майбутньому економ-класом будуть займатися і великі будівельні компанії.

Олександра Флойд
Стаття надана тижневиком з нерухомості "КДО-Інформ"