Пошук дешевого ділянки: зроби все сам.

Що б не говорили прихильники чистої логіки, але перестрибнути прірву в два стрибки можна. Звичайна історія: ціни ще "трохи" виросли, і виявилося, що кредиту, на який ви можете розраховувати, на заміський будиночок ніяк не вистачить. І тоді вам приходить в голову геніальна думка: взяти кредит на покупку ділянки (незабудованої або з будовою "під знос"), а, розплатившись, взяти ще один на будівлю будинку. Вивчаєте ціни, програми банків, і вперед! Це на папері. Однак у сільській місцевості зустрічаються і яри. Знайти стежку допоможе дотримання кількох правил.

Будиночок ніби змальований з туристичного буклета (чесно сказати, дійсно змальований): компактний, двоповерховий і з мансардою всього на 4 сотках! Він стоїть у покладених 3 метрах від сусідських парканів зліва і справа і в цілих 10 метрах - на задньому дворі. Сам будинок вмістився на половині сотки. Це 40 кв. м першого поверху, більше 60 кв.м другого (за рахунок кімнати над гаражем-майстерні) та ще 20 кв.м - мансарди. Конфігурація будинку - витончена літера "Г" внутрішніми вікнами на південь. Несучі стіни з пінобетону D900, облицювальна цегла, металочерепиця. Всі про все, включаючи землю трохи більше $ 50 тис. (ділянка маленький, неліквідний, вартість сотки дешевше середньої).

Але є один маленький мінус: немає $ 50 тис. щоб перенести цей будиночок з уяви на місцевість, а зарплата не дозволяє взяти їх у кредит.

Правило № 1: читайте і дзвоніть

Але, як ми вже помітили, вихід є: спробувати перестрибнути прірву в два стрибки. Шукати ділянку і вивчати програми банків будемо одночасно. Оголошень про продаж "порожніх" ділянок, та ще й менше 6 соток, в газетах до образливого мало. Є кілька хороших баз даних в Інтернеті, але й там 3-4 сотки - рідкісний гість. Обдзвонити агентства нерухомості корисно в будь-якому випадку: навіть якщо вам у 9 випадках з 10 з крижаною ввічливістю дадуть відповідь, що такі ділянки - не їх рівень. Іншими словами: "Вегетаріанського не тримаємо-с!" Але ж є один випадок з десяти! Або з двадцяти. Або зі ста. Той самий, коли вам скажуть, що є один діляночку на 4 сотки.

Якщо вам неприємно думка про таке приниження, то з першого ж дзвінка налаштуйте голос на помірно-вальяжную тональність і скажіть, що хочете купити пристойний будиночок в такому-то районі сотках на 20-30 (особливо не заривайтеся). Так, так, ви розумієте, що потрібно заїхати в агентство, але хотілося б попередньо обговорити те, що вам потрібно і що вони можуть запропонувати. Шансів на те, що вам розпишуть ситуацію на напрямку, буде більше.

Правда, в першу чергу вам запропонують будинок в коттеджном селищі. Відбитися від нього можна різними способами. Наприклад, сказати, що дуже хочеться завести Конюшенко на пару конячок, а їх не у всякий селище пустять. Ну, а вислухавши все, що вам розкажуть, укрутіть, що плануєте купити (краще сказати: "прикупити") поруч будиночок для тещі: "До речі, про тещу. Їй цілком вистачить 4 соток. Скільки може коштувати такий ділянку поблизу? Рідко виходять на ринок? Тоді, може бути, від нього і почнемо танцювати? " І т.п. Шанс є. Але можуть відповісти: "Танцюйте". І покласти трубку. Люди ж не перший день працюють.

Правило № 2: Не ставте питань "в лоб" і допомагайте людям думати

Крім робочого часу, що ви присвячуєте вивчення друкованих та електронних оголошень, а також обдзвону агентств, у вас є і вихідні. Треба їхати в село, ходити і питати. Дивно, але майже завжди неліквідні ділянки вдається знайти саме методом "тику".

Поїхати ви можете і на своїй машині, але майте на увазі, що з віконця ні з людьми не поговорите, ні оголошень не побачите. Втім, пошук краще починати з селищної адміністрації, а також місцевої філії агентства нерухомості, вони тепер з'явилися навіть у невеликих селищах. Зайдіть, поговоріть (тут, зрозуміло, без конячок), обов'язково залиште візитну картку.

Оголошень багато - на площі, на станції, у магазинчиків, на артезіанських колонках, дверях сільської бібліотеки, на модрині у стежки в ліс, але це переважно оголошення "інформагентств" з оренди, у всякому разі, нічого цінного. Оголошення про продаж будинку, півбудинку, ділянки часто одне - власне на паркані будинку, ділянки. Ходити треба.

Тут же, на околиці селища менше сторонніх (відпочиваючих), а жителі охочіше йдуть на контакт. Все ж таки намагайтеся не задавати прямих запитань ("Хто тут продає ділянку?"). Привітайтеся і запитайте бабульок про ті ж оголошеннях ("А де у вас тут оголошення про продаж будинків клеять?") І брякніте ненароком, що ви взагалі-то вчитель. Лікарів у селах теж поважають, але хто його знає, на які болячки вам стануть скаржитися? Якщо у найближчих трьох-чотирьох кварталах хтось заїкався, що збирається продати пів-ділянки, вас обов'язково зведуть.

Одного разу підказали адресу в сусідньому селі. (У цьому випадку обов'язково запам'ятайте ім'я-по батькові бабусі, що дала адресу). Грибники в лісі запевнили: жодних звалищ і шкідливих виробництв поблизу немає, а найближча будівництво - на шосе, кілометрів за три. Начебто торговий центр.

"Запевнили" означає: "Селище Н. - туди? А звалище буде правіше? Немає ніякої звалища? А мені казали ... Взагалі? А якщо я прямо піду, то вийду на шосе? Там, здається, є будівництво, вона буде вправо або вліво? Далеко? А мені говорили ... А що там будують? " І т.п. Повторюю, ніхто не зобов'язаний давати вам розгорнуті відповіді, допомагайте людям думати. А люди краще думають, коли бачать, що перед ними ідіот. Загалом, хороше виявилося місце. Шкода, запізнився.

Зрештою, ніщо не заважає вам самому обійти і об'їхати околиці, з'ясувати перспективи місцевості. Цікаву інформацію про район можна знайти на офіційному та громадських Інтернет-сайтах області, а також Інтернет-сайті районної адміністрації. Там ви знайдете безліч планів житлового, промислового, складського, дорожнього будівництва. Деякі з них здійснюються. Вирішуйте самі, на вашу чи користь.

Правило № 3: Побувайте на об'єкті заздалегідь

Садово-дачне товариство по Сімферопольському напрямку. Найближчим часом територія буде переведена з сільгосппризначення в поселення - селище приєднають до сусідньому селі. Світло, газ, свердловинна вода гарної якості (добудовується водопровід). З одного боку в півтора кілометрах за лісом - залізнична станція, з іншого - за півкілометра - траса. 8 соток. Була в оголошенні (зірвав цілком з круглої тумби - збереглися в Підмосков'ї такі) дописка: "Можливо розширення ділянки". У телефонній розмові господар нетвердим голосом повідомив, що будинок згорів, діти виросли, а дружина пішла. Чуття підказувало, що запитану ціну вдасться "посунути". Домовилися про зустріч. Вирішив поїхати заздалегідь, вивчити диспозицію.

За описами продавця ділянка перебувала на кордоні, що примикає до лісу. До неї я й вийшов від станції. Кордон селища виявилася якоюсь дивною: частина ділянок висувалася в ліс далі за інших. Через одного паркану відповіли, що нічого і нікого не знають, господар іншого виявився більш балакучим. Джерело пояснило, де знаходиться ділянка "погорільця Вови" і навіть розповів історію хвилеподібної кордону. "Стояв десь тут геодезичний стовпчик, - старожил невизначено махнув рукою. - Потім його якийсь вантажівка згорнув. Ну, він ще полежав трохи і зник".

Начебто в документах межа селища була описана так: "вздовж дороги по кромці лісу". Дорога, правда, раніше була не зовсім дорогою, а скоріше, кількома коліями, кружляють між деревами. Щоб не битися бортами об паркани, рідкісні машини стали забирати далі в ліс. Тим більше що дачники влаштували не тільки ворота з боку проїзду, а й хвіртки з лісової боку, а поряд з хвіртками поставили лавки ("ну, не на проїзді ж їх ставити, де машини - туди-сюди, і гравій з-під коліс "). Потім трохи попереду поставили великий стіл для доміно. Вірніше, стіл сам утворився: там березова купа стирчала, так, п'ят хирлявих стволиков, як раз вийшли ніжки для столу і двох крамниць. Сусідні берізки теж згодилися: перетворилися на стовпи для альтанки над столом. Поруч розчистили баскетбольний майданчик. Якщо водій автомобіля, що проїжджав вантажівки просив топірець, щоб як-небудь розчистити дорогу і проїхати, не зачіпаючи альтанку і майданчик, то охоче давали і навіть допомагали. А стволики і гілочки в нову колію клали, щоб її, значить, колесами не розбило.

А потім сусіди вщент посварилися. Витрачених праць було шкода, і суспільну зону чесно поділили: "Он, дивіться. Одне баскетбольне кільце на одній ділянці, а інше - на іншому. Тепер можна у волейбол через паркан грати.


А доміношним стіл он того дістався. Він його збочила і, бачите, там нову прибудову підняв. Тепер лікті кусає: до нього вже кілька разів приходили, щоб зніс. А в тій стороні бачите паркан-руїна? Не вірте, це маскування. Він його недавно поставив. Для дачної амністії, мовляв, якщо вже амністують , то і це з рук зійде. Тоді три сотки прихопив і зараз сотку. Я-то що? Менше двох соток прирізав, город. притиснуть - за півдня паркан перенесу тому. А ці куркулі поплатяться ".

Цікаво, що у нових парканів теж були влаштовані хвіртки, а поряд з ними стояли лавочки. Ділянка "погорільця Вови" опинився в цьому "глухому куті" між сусідніми володіннями. "Можливе розширення ділянки" обіцяло не менше трьох соток. Вовин же запитів вистачило на лавочку, гойдалки і штахетник навколо молодої ялинки.

Загалом, нічого особливо цінного в цей раз не дізнався. Але все одно приїжджати потрібно одному і напередодні. У присутність хазяїна (нехай він хоч возиться з машиною далеко) сусіди неговіркі навіть на загальні теми - неписаний кодекс. А так ви як би турист.

Та й з Вовою познайомитися не довелося. Він зателефонував в суботу ввечері і обрадував: дружина повернулася. Будуть відбудовуватися. Така радість-то.

Правило № 4: Знайдіть недоброзичливця і союзників

Ще одне цікаве оголошення підкинув колега. Подзвонив, домовився про зустріч, приїхав напередодні. Розговорився з двома мешканками селища. Потрібно було якось пояснити свій приїзд без продавця і свій інтерес до його будинку. Вигляд у мене був свіжий, тому не став брехати про важку нічну роботу і про те, що переплутав день. І взагалі, обманювати недобре. Тому чесно зізнався, що домовився з продавцем зустрітися тут в неділю, але, от, проїжджав повз сьогодні, в суботу, і не втримався. Після чого сказав, що хотів би поговорити з ким-небудь "з його друзів". Чомусь відповідаючи на це просте запитання, люди повідомляють прямо протилежне: починають розповідати, що з господарем будинку № 12 ваш продавець у минулому році "у кров" побився, а мешканці будинку № 14 з них навіть не вітаються. Якщо ж вам назвуть дійсно друзів, то дійте методом виключення.

Якщо пощастить, то ви дізнаєтеся, що, наприклад, стіна баньки давала тріщину ("он там, де фарба потемніше"). При огляді ділянки з господарем, колупати стіну баньки і зітхати треба не надто нарочито: якщо пережмете, продавець пошукає менш наглядової покупця, але трохи посунути ціну вдасться. Якщо ж тріщину давав сам будинок, то тут тим більше знадобляться союзники.

Прийом досить поширений. Покупець засилає на об'єкт (міський або заміський) по черзі двох-трьох і більше своїх друзів, які б'ють в одну і ту ж точку. У даному випадку заклопотано колупають пальцем стіну баньки або постукують черевиком по фундаменту будинку. Тим самим підводячи продавця до думки, що "шила в мішку не сховаєш" і треба погоджуватися на будь-яку ціну.

Звичайно, можна найняти і привезти на перегляд фахівця-будівельника. Але навіщо платити професіоналу за те, що сусіди розкажуть безкоштовно? До того ж і власник міг найняти фахівця, щоб замаскувати недоліки будинку.

Про цю ділянку нічого особливо яскравого доброзичливці повідомити не могли, вони і нового власника до ладу не розгледіли. Всього-то й розповіли, що "он там, у обліпихи, вода до липня стоїть".

У неділю, не встиг я поколупати носком черевика грунт у обліпихи, як під'їхав ще один "покупець", і відразу заявив, що йому ділянку подобається, і він "готовий додати". Господи, і тут "аукціони"! Одні шахраї навколо.

Правило № 5: Гроші проти ордерів

З різницею в день подзвонили з двох сільських філій агентств нерухомості. Не здумайте укладати договір на "підбір варіантів" і вносити заставу! Спочатку подивіться ділянку, а там видно буде. У агентства вже є договір з продавцем, значить, вони нічим не ризикують. У переважній більшості випадків ріелтор з вами погодиться (ймовірно, він вирішить покарати вас "за нахабство", піднявши ціну, але до цього ще дожити треба).

Перша ділянка був виданий власникові в безстрокове користування птахоферми, від якої не залишилося навіть запаху. Запитав ріелтора, не допоможе вона вмовити продавця почекати пару-другу тижнів, поки оформлю іпотечний кредит. Не можна сказати, щоб ріелтор занадто здивувалася. Просто стала сумним голосом розповідати загальновідоме.

До 90% підмосковних ділянок мають документи неправильно оформлені, не до кінця оформлені, зовсім не оформлені, і навіть підроблені. Закон про дачну амністію дозволяє безкоштовно оформити ділянку у власність за наявності будь-якого документа, який зафіксував виділення ділянки у користування. Згідно з діючим на той момент законодавством, зрозуміло. Але, як завжди, є одне "але". Для реєстрації права власності потрібен опис ділянки, його кадастровий план. Інакше буде просто незрозуміло, на яку ділянку реєструється право власності. Проблема в тому, що дві третини земельних ділянок опису не мають, тобто межові справу на них не складалося, даних на них в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) немає. Землевпорядні роботи в терміновому порядку проводять тільки приватні контори. Прогулянка геодезиста уздовж периметра і його малюнок на папірці коштують від півтори тисячі "зелених". Шишкін, розумієш. Для успішного "просування" документів, щоб оформлення не затяглося на півроку, а то й півтора, доведеться викласти не менше. Справа в тому, що документи у вас можуть прийняти, а в призначені терміни повернути з вказівкою на помилку в оформленні. Але можуть підійти душевно і порекомендувати відповідну приватну контору, де з пакету документів зроблять "цукерочку". У принципі все чесно.

Господар милостиво погодився чекати хоч два роки, але всі витрати мені доведеться взяти на себе. Включаючи, пакет документів для оформлення угоди купівлі-продажу. Це понад двох десятків довідок: про відсутність арештів, заборон заборгованостей по майну, відсутність заборгованостей по податках, відсутності межових спорів, про обмеження і обтяження на ділянку (наприклад, проходження по ділянці електрокабелю). Це вже занадто.

- А якщо я все це зберу, а ви відмовитеся продавати?

- Ні-і ... Не відмовлюсь, - запевнив продавець.

Загалом, практика загальноприйнята, але зв'язуватися з цим типом перехотілося. Тим більше, що був друга ділянка.

Правило № 6: І документи на нього виявилися в повному порядку. Залишалася суща дрібничка - знайти банк

Здається, з цього треба було починати. Виявляється, з працюючих за земельну іпотеку 40-50 банків, тільки 4-5 зв'язується з іпотекою на незабудована сільський ділянку. Решта якщо й вживають словосполучення "земельну ділянку", то виключно по відношенню до котеджних селищ.

"Дикий" ділянка дуже складно оцінити. З квартирами простіше: вони типові (навіть ті "елітні, за індивідуальним проектом"). Все ясно з престижністю району і його перспективами. У селі ж на незрозумілій відстані за незрозумілим напрямку все складніше. Менеджери одного з банків любили розповідати історію про те, як вони підбирали собі компанію оцінювача і дали декільком на пробу один і той же ділянку. Оцінки відрізнялися майже в 10 разів! Пізніше цей банк і зовсім відмовився від земельної іпотеки. Давати кредит під заставу самої ділянки - великий ризик. Уявляєте жартик, якщо клієнт з продавцем наймуть компанію, схильну до завищеною оцінкою, чесно поділять кредит (плату за ділянку) і, скажімо, міцно запьют. І що буде банк з ділянкою робити?

Один з банків ризикує тільки на короткій дистанції: термін кредиту - до трьох років. Інший видає кредит на покупку ділянки за наявності контракту на будівництво будинку. І всі банки вимагають не менше 35% початкового внеску. Що теж майже подвиг.

Сільське житло менш захищене. Дерев'яні будинки частіше горять. Цегляні ... Стояла собі хатка на курячих ніжках 100 років і ще 100 простояла б. На підставі чого геологи зробили висновок, що грунт "правильний", і видали відповідну довідку. По-хорошому вони повинні були пробурити парочку шурфів, але це коштує неосудних грошей, яких продавець і покупець пошкодували. Мабуть спрацювала якась домовленість. Новий власник вирішив побудувати триповерховий цегляний котедж. Десь на завершення другого поверху будинок з тріском просів. Жах ситуації полягає в тому, що ділянка перетворився в абсолютно неліквідний. Вартість його реабілітації рівноцінна вартості будинку.

Так, при оформленні іпотечного кредиту клієнт страхує і сам об'єкт.