Обмін з доплатою.

Запитайте своїх мам і тат або бабусь і дідусів, вже вони-то напевно пам'ятають ті часи, коли обивателю не можна було ні купити, ні продати квартиру, а можна було тільки обміняти. У радянські часи в газетах, що містять оголошення від приватних осіб, не зустрічалося звичних нам рубрик «куплю» і «продам», зате були оголошення типу «міняю більшу на меншу» або «меншу на більшу». Що апріорі увазі під собою обмін з доплатою. Але так як в СРСР ні сексу, ні приватної власності не було, то писати про доплату було категорично заборонено. Але часи змінюються. Так звані «альтернативні» операції з нерухомістю існують з початку приватної власності в країні, і вже ніхто не соромиться приписати до обміну цілком природну доплату ...

Все роби з мінімальним ризиком, інакше близько вдарить грім

грянувший на ринку нерухомості криза ліквідності обдурив багатьох. Проти всіх очікувань продавців - ціни на житло почали рішуче знижуватися, проти очікувань потенційних покупців - доступнішим житло від цього не стало. І ні іпотека, ні «пріоритетні національні проекти», ні материн капітал - ніщо зараз не здатне вирішити проблему багатьох молодих сімей: як поліпшити своє житлове становище, якщо допомоги чекати нізвідки? От і залишається згадувати бабусині методи обміну з доплатою. Поки ще не всі столичні агентства готові надати своїм клієнтам оновлений старий спосіб поліпшити свої житлові умови, але крига скресла, і багато ріелтори вже складають відповідні бази даних.

Деякі з них стверджують, що при обміні квартир набагато менше ризиків , ніж при його покупці, особливо це стосується вторинного житла. Адже при розірванні угоди людина повернеться у свою колишню квартиру, втративши лише час. Однак інші експерти дотримуються на цей рахунок іншої думки.

«Покупка і продаж житла в окремо не такі складні і ризиковані як обмінна операція, - пояснює Павло Косів, директор відділення" Центральне "компанії МІАН. - Агент або агентство, які беруться за реалізацію такої угоди, повинні володіти великим досвідом практичної роботи на ринку нерухомості. Я б рекомендував не проводити альтернативну операцію самостійно, а надати рішення даного питання професіоналам, при цьому уважно підійти до вибору агентства нерухомості ». На думку експерта, тимчасові втрати в разі обміну з доплатою - це ще квіточки.

Відсутність стовідсоткової впевненості в «чистоті» вторинного житла - це найбільша біда російського ринку житла, особливо в столиці. Деякі ріелтори наводять такі цифри: приблизно 2/3 вторинного житла в Москві, виставленого на продаж і обмін, потрапляє в зону ризику. І тут нового власника квартири може очікувати будь-який неприємний сюрприз: від прописаного родича колишніх господарів, що повернувся з місць не таких віддалених до раптово воскреслої третьої дружини друга господаря з усім її потомством.

Друге місце в спеціальному рейтингу ризиків в угодах з вторинним житлом займають махінації з оплатою: від неодноразової продажу квартири до відвертого «кидалова» з грошима. Мабуть, у цьому випадку обмін з доплатою - менш ризиковане підприємство, ніж пряма купівля житла, все ж таки розмір цієї самої «доплати» замалий для серйозних аферистів.

Однак істотний недолік прямих обмінів житлової нерухомості - це відсутність адекватного вибору. При цьому вибір альтернативних угод набагато більше, тобто підбір варіанту з одночасним продажем і покупкою житла займе набагато менше часу, ніж обмін, нехай і з доплатою. Цей ринок був ретельно забутий, так що в найближче майбутнє ріелторам доведеться його згадувати, адже попит породжує пропозицію, а на думку багатьох практикуючих ріелторів - попит є і він зростає. Поки ж бажаючим «обмінятися» чекати швидких рішень не варто.

Міняємо власну на муніципальну

Самим програшним варіантом у справі обміну житлом вважається обмін приватизованої квартири на муніципальну. У цьому випадку учасники процесу укладають договір обміну, реєструють його в Управлінні федеральної реєстраційної служби і разом з цим подають документи в бюро обміну. У випадку успішного завершення угоди господарі приватизованої квартири стають її власниками, а от ті, хто отримав квартиру муніципальну - стають лише наймачами, які отримали обмінний ордер. Але хитрість у тому, що, одного разу використавши своє право на безкоштовну приватизацію, другий раз оформити квартиру у власність без відповідних вкладень не вдасться. Про це варто пам'ятати.


Але оскільки неприватизованих квартир в країні все менше і менше, є шанс, що незабаром програшний варіант залишиться в анналах ріелторської історії.

Ще два варіанти обміну - це дві муніципальних квартири або дві приватизованих. У цих двох випадках все просто: власники залишаються власниками, а наймачі і раніше, мають всі шанси безкоштовно приватизувати своє нове житло.

Налогообложаніе і товарообман

Як говорив Бенджамін Франклін, в цьому світі неминучі лише смерть і податки. У нелегкій справі обміну квартир є шанс сплати останніх уникнути. Це не означає, що в договорі міни не потрібно прописувати або треба занижувати розміри доплати. Розмір доплати вказувати можна і потрібно цілком і, перш за все, це необхідно тому, хто доплачує, щоб у разі розірвання угоди повернути назад свої кровно зароблені. Ну а тим, хто отримує гроші варто пам'ятати, що розмір податкових пільг для такого роду операцій збільшено до 2 мільйонів рублів, а доплата при обміні рідко коли буває вище цієї суми. Є тільки один нюанс: всі ці умови передбачають, що угоди роблять власники житла, а не наймачі. Якщо ж мешканці неприватизованого житла отримують доплату, то вони зобов'язані будуть сплатити 13% від цієї суми державі. А також вчасно подати до податкової інспекції декларацію про доходи.

Важливі дрібниці

Найважливіша дрібниця, яка хвилює всіх учасників угод з обміном, включаючи потенційних, це прописка. І хоча інститут прописки в нас відмінено, де-факто реєстрація за місцем проживання має місце бути. Так от якщо змінюється приватизоване житло на приватизоване, то тут проблем ніяких. Реєстрація на новому місці проживання відбувається одночасно при пред'явленні в паспортному столі договору міни. А от якщо хоча б одна з обмінюваних квартир є муніципальною, то доведеться дочекатися, коли попередні мешканці з неї випишуться. І тільки потім «господарі» зможуть зареєструватися за новим місцем проживання. Але на прописці дрібниці обмінних буднів не закінчуються.

«На проведення операції з обміну житла потрібне отримання згоди всіх спільно проживають повнолітніх членів сім'ї, а також власника житлового фонду - відповідного державного або муніципального органу, - пояснює Михайло Роздольський , керівник відділення "Жовтневе Поле" компанії "Інком-Нерухомість". - На операції з обміну накладені обмеження, якщо в договорі найму не прописано право наймача на обмін, якщо умови однієї із сторін у результаті угоди погіршаться, і вона буде вважатися потребує поліпшення житлових умов та ін ".

Як бачите, умов, при яких угода з обміну з доплатою можлива - маса. І перш ніж починати пошуки нового житла, варто проконсультуватися у фахівців, які взагалі ваші шанси на гідний обмін.

Все, що не враховано, доповнюють рахунку

Розмір комісійних агентам за супроводження і здійснення угоди по обміну з доплатою на даний момент не визначений.

«У нашому агентстві комісійні варіюються від 2% до 4% - залежно від вартості і місця розташування квартир, мінус діюча на даний момент знижка», - розповідає про цінову політику свого агентства Павло Косів, проте мова тут йде про купівлю-продаж житла. Поки ж в агентствах важко назвати конкретну цифру, все більше схиляючись до «індивідуальному підходу» і «договірною ціною". При цьому потрібно розуміти, що, як правило, у початкові ставки не входять такі послуги, як перевірка юридичної «чистоти» квартир, збір необхідних для здійснення угоди документів, складання і реєстрація договору та інші атрибути супроводу угоди. Всі ці деталі доведеться пояснювати окремо, а також не забути зафіксувати відповідним договором з агентством.

У радянський період, коли приватної власності на території СРСР не було, коли все було спільне і нічого не було свого, шансів поліпшити свої житлові умови у людей було не так багато. І обмін з доплатою був одним з них. Зараз часи змінилися. Є і секс, і приватна власність, і лише де-не-де ще залишилася муніципальна. Ось тільки шансів поліпшити свої житлові умови у людей навряд чи стало набагато більше, ніж раніше. Але хотілося б сподіватися, що з часом держава і Уряд створять нормальні умови для розвитку бізнесу в країні і ринок житлової нерухомості не тільки знайде стабільність, але і стане більш доступним тим, хто зараз животіє в економ середнього штибу, мріючи про власному будинку з просторої вітальні і дитячою кімнатою.

Лукіна Марія