Дачна амністія: продовжити і забути.

До Держдуми внесений законопроект, що продовжує «дачну амністію» до 1 березня 2015 року. Це правильно: до 1 березня 2010 року ніяк не встигнути, а навіщо нам зайвий подразник соціального невдоволення? А за шість-то років і криза скінчиться, і народ розгойдати. Напевно. Питання в тому, чи законна сама «амністія»?

Закон № 93-ФЗ «Про внесення змін ...» і далі ще два десятки слів, загалом, «Про дачної амністії» набув чинності 1 вересня 2006 року. У середині травня цього року президент Росії Дмитро Медведєв зазначив, що близько 20 мільйонів росіян мають садові ділянки і городи, але тільки 2,5 мільйона з них узаконили свої права на власність, а тому він вважає за необхідне продовжити терміни «дачної амністії».

На чому спіткнувся закон, відомо. Головна перешкода - постановка на кадастровий облік, для чого необхідно провести межування ділянки, вартість якого з оголошенням «амністії» зросла в рази. Напередодні кризи прейскуранти комерційних структур, які проводять ці роботи в Московській області, починалися з 18 тис. рублів. Дана сума мала на увазі, що геодезист-приватник приїде до вас, коли у нього «буде час». Якщо потрібно провести роботи протягом трьох-чотирьох місяців, то ціна піднімалася рази в три. Роботи через земельний комітет коштували 4-5 тис. рублів, але в штаті числиться один або два геодезиста на район. Таким чином, введення граничної ціни межування ніяк не вплинуло на реальну картину, люди, як і раніше, вважали за краще користуватися послугами комерційних структур. Падіння цін на нерухомість на цінах за послуги з її «легалізації» ніяк не відбилося. Це було б дивно: людина «потрапив» на кредиті, хоче оформити документи, щоб подорожче продати дачу - чого заради полегшувати йому життя?

З межування ділянки складності не закінчуються. Садові будинки і будь-які госпспоруди реєструються за декларацією, що заповнюється власником. При цьому обмір і інвентаризацію БТІ можна не проводити, але в декларації обов'язково вказується площа будинку, і, в принципі, отримати свідоцтво про державну реєстрацію права на садовий будинок можна, вказавши будь-яку площу. Але при вступі в спадщину або дарування буде потрібно інвентаризаційна оцінка БТІ або незалежна оцінка для державного мита. Якщо площа по обміру БТІ не співпаде з площею по декларації, то будинок доведеться перереєструвати в Управлінні ФРС по області. Або звернутися до суду про визнання за спадкоємцем будинку з іншою площею ніж, вказана у свідоцтві про державну реєстрацію права на ім'я померлого. Інтрига в тому, що заплатити БТІ за «амністію» - виїзд техніка та виготовлення техпаспорта - повинні й ті, хто будинок не добудовував і не перебудовував. Природно, і в БТІ існують термінові і нетермінові виїзди. Терміновий виїзд в 3-4 рази дорожче виїзду за графіком, таким чином, вартість технічного паспорта БТІ виливається в суму до 50 тис. рублів і вище.

Експерти однозначно радять дачевладельцам оформляти документи як можна раніше. Якщо кошти не дозволяють, потрібно стати в чергу в земельному комітеті, заплатити за тарифами і чекати, коли черга дійде. Проблема «встигнути» в цьому випадку буде «головним болем» не тільки вашої, але й земкома. Дійсно, на початку березня керівник Росреєстрації Сергій Васильєв заявив, що «дачна амністія» за 2008 рік «набрала обертів». Якщо в 2007 році в рамках амністії було зареєстровано 700 тисяч прав власності, то у 2008 році видано у два рази більше - понад 1,5 мільйона документів. Продовження «дачної амністії» до 1 березня 2015 року, проблему «головного болю» знімає.

Але залишається все те ж питання: навіщо «амністія» тим, хто законів не порушував? Або, щоб уникнути звинувачень у перекручуванні, навіщо нехай навіть «спрощений» порядок реєстрації (фактично - перереєстрації) за власний рахунок тим, хто ні на метр, ні на цеглу не змінив того, що було зареєстровано при отриманні ним ділянки?

Згадаймо заявлені цілі «амністії» та її «надзавдання». «Амністія» - це спрощений порядок реєстрації прав власності на земельні ділянки та реєстрації індивідуальних житлових будинків. Вона передбачає створення єдиного зведення даних про земельну та малоповерхової нерухомості в країні й оформлення одностайної права власності відповідно до чинного законодавства замість колишніх форм фактичній власності: на праві довічного успадкованого володіння, на праві безстрокового (постійного) користування, і навіть на праві, « вигляд якого за наявними документами неможливо визначити ». Завдання, як бачимо, державна. Не тільки в сенсі важливості і грандіозності, але і в сенсі того, що вона неприховано фіскальна. Хто ж повинен її виконувати? Розглянемо декілька популярних міфів.

По-перше, міф про безладному стані колишньої межової документації. Картографування країни було фактично завершено в 1960-х роках. Опис супроводжувало зміни меж володінь навіть у часи, коли колгоспи двічі на рік прирізали чи урізали ділянки для ведення особистого підсобного господарства. Навряд чи до початку 1980-х у країні поза зоною геодезичної та аерокосмічної зйомки залишилося хоч одне село чи садівничий селище. Можливість обчислення координат ділянки за допомогою картографічного матеріалу підтвердив і Андрій Івакін, заступник керівника департаменту майнових і земельних відносин, економіки природокористування МЕРТ. Правда, із застереженням: «Оскільки законодавство не розкриває вибір технологій, органи кадастрового обліку можуть його просто вказати». Вони і вказали.

По-друге, міф про незаперечні переваги та необхідність уніфікації документів, що підтверджують права власності. У Британії власник ділянки може показати вам купчу або дарування від XIX або навіть XVII століття. Вони помітно відрізняються від сучасних правовстановлюючих документів. Ну і що? У кожній юридичної компанії є відповідні каталоги зразків. І навіть якщо документ виявиться зовсім древнім, це призведе не до катастрофи для власника, а до захоплених відгуків у місцевій пресі. Так, уніфікаторської устремління бюрократії добре відомі, але армійський принцип: «Краще потворно, але одноманітно» не годиться навіть для ефективної армії.

Сумнівно, що уніфікація взагалі досяжна. Скажімо, якщо земля призначена для особистого підсобного або садівничого господарства, з правом власності на неї все гаразд, а заявник реєструє тільки право власності на будинок, то складання кадастрового плану не обов'язково. Заявник може надати лише висновок правління дачного або садівничого об'єднання про те, що будинок знаходиться в межах виділеної ділянки, або те саме від органу місцевого самоврядування (якщо об'єднання не має статусу юрособи). В останньому випадку ще можна сподіватися на приблизно схожу форму, але у тисяч «Дружба» і «Сонечок» форми майже довільні.


Де гарантія того, що років через 10 влади не вирішать уніфікувати та довідки від товариств і не буде оголошена чергова «амністія»?

По-третє, міф про те, що громадяни самі зобов'язані піклуватися про оформлення права власності у відповідності з останніми новинками законодавства. Регулярне переоформлення документації за рахунок скарбниці - один з головних моторів відтворення бюрократії. Але за яким правом на допомогу бюрократу «запрягати» пересічний обиватель? Законодавці та виконавці можуть змінювати правила гри хоч щорічно. Такі у них «бюджетні» забави. Землевласник повинен дізнаватися про це в останню чергу, коли отримає рекомендованим листом нове свідоцтво про право власності. Більшість власників його уважно вивчать і дадуть до сейф або в папку з документами, та й старе свідоцтво залишать там же. Ну, добре, відправлять владі лист, мовляв, ознайомився і підтверджую: а) межі ділянки, призначення, обмеження вказані вірно, б) будівлі на ділянці по висоті, архітектурі, матеріалу, відстані до забору і чорт знає ще чого, відповідає законам країни, губернії, штату, графства, воєводства, улусу, церковної громади. Ось вам хрест, а якщо «застукають» сусіди - відповім за законом.

Може бути, тільки один з десяти або двадцяти власників помітить, що паркан трохи не там, або щось він не те пристроїв. Так, все одно влада дізнається, адже не дарма ж вони казенний хліб їдять, а тому, краще це питання якось вирішити заздалегідь. У нашому випадку, звернутися у відділ Росреєстрації, щоб вказати на допущену помилку або мовчки перенести зовнішній паркан подалі від лісу. Нарешті, спробувати скористатися дачної амністією (ось тут без лапок). Саме ж смішне те, що сьогодні 9/10 кадастрових порушень стосуються не зовнішніх, а суміжних (з сусідами) кордонів. І спільної заяви про відсутність претензій недостатньо: ви хоч одружитеся з сусідці, але землеміра запросити зобов'язані! Одне тільки усунення цього незрозумілого правила зробило б можливим межування селища цілком, і в рази полегшило б непосильна праця геодезистів. При такому підході «амністія» пройшла б майже непомітно для добропорядних громадян (як це і повинно бути), і не поставила б на вуха півкраїни.

І, нарешті, про «надзавдання». Ще не прозвучали страшні слова про «легалізацію нерухомого капіталу» і «амністії», людям і в голову не приходило, що вони роблять щось злочинне, продаючи та купуючи ділянки. І, як можна помітити, встигли побудувати на них чимало будинків. До і після проголошення нацпроекта «Доступне житло». Держава в черговий раз оголосило амністію не громадянам, а собі. І як завжди за рахунок громадян. Якщо позбутися від цих залицянь неможливо, то, може бути, є надія надати їм пристойну форму?

Навряд чи. Вартість послуг, скажімо, геодезиста, складається не стільки з робіт на місцевості, скільки з інших статей, практично не залежать від величини ділянки. Згідно обласному законом, «землевпорядник зобов'язаний виконати для замовника наступну роботу: зібрати інформацію про земельну ділянку, що міститься в державному земельному кадастрі, державному містобудівний кадастр, державний фонд даних, геодезичної, картографічної та інший (пов'язаної з використанням, охороною та перерозподілом земель) документації» ;.

Зверніть увагу на кількість і статус інстанцій, в яких землевпорядник повинен зібрати інформацію про земельну ділянку. Здавалося б, навіщо ці довідки приватному землеміру? По-хорошому, він повинен обмірити і намалювати те, що є, і передати в Росреєстрацію. Туди ж, безпосередньо «з держконторі в держконторі», повинні надходити довідки з кадастрів, фондів, природоохоронних органів і т.п. Якщо дані землеміра всьому цьому відповідають, то право власності реєструється. Сьогодні ж громадяни, по суті, оплачують паперообіг державних установ через приватного посередника.

Ось, здавалося б, наскільки гостро машина столичної бюрократії, але вишукали «внутрішні резерви». Днями головний архітектор Москви Олександр Кузьмін повідомив, що Комітет з архітектури та містобудування відмовився від практики платного узгодження документації, що подається інвесторами. Архітектор визнав, що, виявляється, близько 25% погоджень є «узгодженням різних підвідомчих організацій один з одним», а тепер «через скорочення погоджень тільки в області архітектури і будівництва без роботи можуть залишитися близько 300 осіб» і їх доведеться як -то працевлаштовувати. У чому проблема? Сіли писати листи дачевладельцам.

Сьогодні визначилися три категорії громадян. Одні оплачують прискорену процедуру або звертаються до компаній, які надають посередницькі послуги - нотаріальним, юридичним, ріелторським. Інші штурмують територіальні відділи Росреєстрації, треті, що називається, «не паряться». До цієї ж групи можна умовно віднести і тих, для кого і 450 рублів за оформлення сотки за держрозцінками - сума дуже велика.

Грунтуючись на досвіді попередніх реформ (а «дачна амністія» це ніщо інше, як реформа , хоча від вживання цього слова чиновники зі зрозумілих причин утримуються), можна припустити, що в міру пробуксовування «амністії» в країні і регіонах будуть прийняті нові послаблення. За відомим законам ефективність нових заходів (включаючи нинішнє продовження «амністії») буде знижуватися в прогресії. Але й обурення тих, хто встиг сплатити все сповна, нові пільги та послаблення не викличуть: такі втрати давно сприймаються як ще одна форма плати за «терміновість виконання».

Не поспішай виконувати наказ ... Буде команда «Відставити!». Або не буде. Очевидно, що на додаток до «пряника» слід очікувати і «батога». У першу чергу саме тим, хто дійсно потребує амністії. Закон № 93-ФЗ дозволив реєструвати право власності на земельну ділянку за фактичною уточненої площі. Сьогоднішні умови щадні: «самозахоплення» не повинен перевищувати мінімальний розмір, встановленого для ділянок відповідного призначення. Ці розміри в кожному регіоні свої. Наприклад, у Ростовській області максимальне збільшення садової ділянки може бути не більше 3 соток, дачного - не більше 5, а під ІЖС - не більше 4 соток. У Підмосков'ї на дачній ділянці повинні «пробачити» 6 зайвих соток, а от для ділянок під ІЖС в кожному районі своя норма, як правило, лише від однієї до трьох соток. Поки передбачена і можливість викупу іншого «самозахоплення», правда, прописана вона досить смутно. Чиновники натякають, що триватиме ця пільга не навічно: врешті-решт, у тих, хто не скористається «амністією» різати будуть «по живому». Вони будуть.

Альберт Акопян