Дайте мені купити три сотки!.

Все більше гравців розуміють, що повернення до колишнього ринку нерухомості не буде. Відкотившись багато в чому до ситуації кінця 1990-х, ринок буде намацувати нові шляхи розвитку. Сьогодні вже зрозуміло, що найбільш затребуваним як міським, так і заміським форматом на довгі роки стане економ-клас. Інакше кажучи, маленькі квартири і ділянки - вчорашній «неліквід». Питання: наскільки маленькі?

Картина з міської нерухомості приблизно ясна. Однокімнатні квартири по 80-100 кв. М пішли в минуле задовго до кризи. Забудовники серійного та ексклюзивного житла, а також міська влада встигли вдосталь поекспериментувати з «малометражки» і знайти межу рентабельності і здорового глузду. Із заміською нерухомістю ситуація складніша.

Труднощі починаються з законодавчого різнобою. Федеральне законодавство не встановлює мінімальних розмірів ділянок земель різного призначення. Московський обласний закон (№ 3/59-П від 28 травня 2003) постановив: «Встановити мінімальні розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність для ведення: селянського (фермерського) господарства - 2,0 га; садівництва - 0,06 га; городництва - 0,04 га; дачного будівництва - 0,06 га ». Тобто в останніх трьох випадках - 6, 4 і 6 соток відповідно. А ось мінімальні розміри ділянок під ІЖС передані у відання органів місцевого самоврядування (МС).

І органи МС вирішують це питання відповідно до власних уявлень про прекрасне і справедливе. Від 2 соток в Лотошинському районі до 6 - в Раменському, 8 - в Одинцовському і 10 соток в далеко не самому престижному Воскресенському районі. Крім розмірів ділянки має значення і його конфігурація: вона не повинна бути занадто витягнутої або ламаної. Втім, навіть в Одинцовському районі в кожному конкретному випадку на селищному рівні можна домовитися як по конфігурації, так і за розмірами, тобто отримати дозвіл на виділення ділянки під ІЖС (наприклад, при розділі) в 7 і навіть у 6 соток.

Зрозуміти логіку місцевих «самоуправленцев» не завжди просто. Ясно, що мінімальні розміри ділянок у значній мірі диктуються вимогами СНіПа 30-02-97 та інших актів. Зокрема, відстань від будинку до сусідньої ділянки має бути не менше 3 метрів (рахуючи від виступаючих точок: вимощення, еркера, ганку і т.п.). І це в тому випадку, якщо обидва будинки - ваш і сусідський - кам'яні. Відстань між кам'яним будинком і дерев'яним повинно бути не менше 10 метрів, а між двома дерев'яними - не менше 15 метрів. Стільки ж метрів має лежати від будь-якого будинку до лісового масиву. Не легше й з фронту: 3 «мінімальних» метра до проїзду та 5 - до вулиці. Розписана і дислокація «зручностей»: від будинку до вбиральні - 12 метрів, до душа, лазні і сауни - 8, від колодязя до вбиральні і компостного пристрої - 8, ; до будівлі для утримання дрібної худоби і птиці - 12 м і т.п. І всі ці відстані повинні дотримуватися як між будівлями на одній ділянці, так і між будівлями, розташованими на суміжних ділянках. Тобто винести свій туалет типу «сортир» подалі від свого будинку і ближче до сусідського не вдасться.

Порівнявши дані, наведені в двох останніх абзацах, можна зробити висновок, що жителі Лотошинського району на своїх двох мінімальних сотках живуть суцільно в кам'яних будинках вузької і високої голландської архітектури з найсучаснішими комунікаціями, включаючи комунальні, і неодмінно в оточенні тюльпанів.


У той час як жителі Одинцовской Рубльовки маються між клунею, компостної купою і «шпаківнею».

Напевно, ближче до істини інше пояснення, щоправда, на прикладі Червоного Села під Петербургом: « Скоротити мінімальний розмір земельних ділянок, що надаються з метою індивідуального житлового будівництва і, відповідно розмір земельних ділянок у зонах односімейного малоповерхового будівництва до 3 соток запропонувала в ході громадських слухань проекту Правил землекористування та забудови (ПЗЗ) мешканка Красносельського району . Здивування власниці викликає той факт, що ПЗЗ визначають мінімальний розмір земельної ділянки в межах 12 соток. А свою пропозицію вона пояснила планами з передачі половини ділянки дітям. У відповідь на цю пропозицію заступник голови КГА [Комітету з містобудування та архітектури уряду Петербурга] Віктор Поліщук зауважив, що у світовій практиці містобудування використовуються нормативи, які роблять можливим надання ще менших за площею ділянок під цілі ІЖС. Однак розробники петербурзького проекту ПЗЗ при встановленні мінімального розміру ділянок виходили з бажання запобігти процесу формування районів з надмірною щільністю населення. "1,5 сотки - це норма ділянки для таунхауса. Якщо б внесли такий норматив у ваш район, характер забудови почав би змінюватися. Вам би хотілося, щоб поряд з вашими будинками почали з'являтися таунхауси? ", - Риторично поцікавився Поліщук».

Між тим, на маленьких ділянках в умовах кризи і дуже довгого посткризового періоду можуть зійтися інтереси громадян, забудовників, держави. Таунхауси і невеликі котеджі на 2,5-3 сотках разом з перекладом у житловий фонд дачної власності москвичів і жителів області, могли б врятувати заміський ринок Підмосков'я. Могли б, як не смішно це звучить, врятувати національний проект "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії». Адже мова йде, за різними підрахунками, про потенційний вихід на ринок від 60 до 120 млн. кв.м. житла. Для порівняння, житловий фонд Москви сьогодні становить близько 210 млн. кв.м.

Головна перешкода відомо. Влада області та її районів не зацікавлені у перетворенні садових товариств в селища, а тим більше, в збільшенні їх населення через розподіл домоволодінь. Не зацікавлені у будівництві за рахунок свого бюджету транспортної та соціальної інфраструктури для нових населених пунктів. І ця позиція справедлива: «живуть у Підмосков'ї, а податки сплачують у Москві». Це протиріччя необхідно зняти. Хоча важко сказати, який спосіб виглядає менш фантастичним - реформа податкової системи (платити прибутковий податок за місцем проживання, а не роботи) або об'єднання двох регіонів. Але якщо ця проблема буде вирішена, то ті 60 або 120 млн. кв.м. житла люди побудують самі. Без будь-якої іншої допомоги держави.

Альберт Акопян