Втрата прав власності.

Стати власником нерухомості не так вже й складно - були б гроші на придбання. Однак прав власності можна і втратити.

Часто це відбувається через неправильне оформлення угоди. Існує кілька ситуацій, коли сумлінний набувач може розлучитися зі своєю нерухомістю. Хоча в багатьох випадках можна знайти спосіб її зберегти.

Зносять. Пропонують переселятися

Втрата прав власності вважається основним ризиком при знесення будинків у рамках проектів нового будівництва. Якщо просто, ситуація представляється так: була у людей у ??власності квартира в хрущовці, її знесуть, а власників поселять, може, і в кращу і більш комфортну квартиру, але вже на умовах соціального найму. При цьому, оскільки колишні власники колись приватизували своє житло в хрущовці, повторного права безкоштовної приватизації вони вже не мають.

Такого роду практика дійсно існувала і зустрічається до цього дня. Проте можливим це стає виключно через добровільної згоди власників нерухомості, викликаного чи байдужістю до своєї власності чи правової неграмотністю, якою і користуються організатори розселення. У Цивільному Кодексі є навіть така стаття № 236 - "Відмова від права власності". У юридичному відношенні саме таку відмову і відбувається в описаній ситуації.

Однак у наш час власники квартир стають більш грамотними в юридичному плані і вимагають, щоб квартири в них викупили. Коротко наведемо основні постулати, якими треба в даному випадку користуватися.

Питання викупу житлового приміщення обумовлені в статті 32 Житлового Кодексу РФ "Забезпечення житлових прав власника жилого приміщення при вилученні земельної ділянки для державних або муніципальних потреб ", яка вносить доповнення до норм статті 239 прийнятого ще в минулому столітті Цивільного Кодексу РФ. Зокрема, ЖК РФ встановлює, що житлові приміщення не можуть бути продані на публічних торгах при вилученні земельної ділянки.

Ця ж стаття ЖК РФ встановлює порядок визначення ціни житлового приміщення при його викуп у власника (п. 7):

"При визначенні викупної ціни житлового приміщення в неї включається ринкова вартість житлового приміщення, а також всі збитки, завдані власнику житлового приміщення його вилученням, включаючи збитки , які він несе у зв'язку зі зміною місця проживання, тимчасовим користуванням іншим житловим приміщенням до придбання у власність іншого жилого приміщення, ... переїздом, пошуком іншого жилого приміщення для набуття права власності на нього, оформленням права власності на ; інше жиле приміщення, достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду ".

У Москві права людей при розселенні підлягають знесенню і реконструкції будинків додатково регулюються законом міста № 21 "Про забезпечення житлових прав громадян при переселенні й звільненні житлових приміщень (житлових будинків) у місті Москві" (від 31.05.2006). Специфіка цього документа полягає в тому, що він передбачає найрізноманітніші форми забезпечення житлом людей при розселенні зноситься житлового фонду. Найбільш зручна форма, яку зазвичай вибирають власники квартир у п'ятиповерхівках або ветхих будинках обумовлена ??в статті 2 закону: "надання власникам рівноцінного відшкодування (компенсації) за їх вибором у грошовій або натуральній формі у вигляді надання рівнозначного житлового приміщення" .

Є ще ряд положень, які захищають власника. Наприклад: у разі прийняття рішення про те, що, наприклад, московська влада в рамках своєї політики вважають за необхідне знесення таких-то будинків, власник повинен бути письмово повідомлений про це за рік до наміченого терміну вилучення земельної ділянки . Але це вже деталі.

Фактично ж обставини такі, що власники квартир можуть диктувати свої умови забудовникам по викупу. І свою вигоду розуміють чудово. Вони мають право розраховувати не на аналогічний метраж нового житла, а на аналогічну кількість кімнат у новій, більшої за площею квартири.

За відгуками юристів девелоперських компаній, більшість забудовників відмовляються або вкрай неохоче працюють з ділянками, за якими розселення власників житла є складовою частиною проекту (винятком є ??зовсім невеликі будинки з малою кількістю квартир, після зносу яких прибуток може покрити витрати, пов'язані навіть із дуже прискіпливими переселенцями). При цьому юристи кажуть, що перестало допомагати навіть штучне визнання розселяємо будинку аварійним. До нашого часу відпрацьовано практику призначення в судовому порядку незалежної експертизи. І якщо вона визнає відсутність аварійності, суд завжди залишається на боці власників квартир. Правда, щоб обороняти свої права, доводиться вдаватися до допомоги фахівців, які звикли працювати з подібного роду справами - але нерухомість того варто.

Втім, в даний час обсяги розселення старого фонду істотно зменшилися - ні в забудовників, ні в регіональних бюджетів немає коштів для масштабного нового будівництва.


Так що тема конфліктів жителів і тих, хто хоче знести з лиця землі їх удома, у доступному для огляду майбутньому втрачає свою гостроту. Зате поступово зростає в масштабах інша проблема - неплатоспроможних іпотечних позичальників.

Невдала іпотека

В умовах кризи ризик втрати прав власності через неможливість платити по іпотечному кредиту зростає. Однак до виселення справа поки доходить рідко - позичальники намагаються домовлятися з банками. Тим не менш, за оцінкою юристів, в даний час поступово починає формуватися практика позбавлення прав власності та виселення іпотечних позичальників (по суті, йде розробка процедури).

Причина досить проста. До кризи, коли ринок був стабільним, продаж закладеної квартири могла не тільки повернути первісний внесок, а й принести вигоду за рахунок росту ціни нерухомості. У ситуації регулярного і суттєвого зниження цін навіть вдала продаж закладеної квартири або будинку може не погасити в повному обсязі зобов'язання перед кредитором. У даних умовах слово "виселення" стає вже реальною загрозою для досить великої кількості позичальників, які втратили платоспроможність.

Втім, для власника закладеної нерухомості законодавство залишає якісь можливості спробувати виправити ситуацію. Відповідно до статті 54 (п. 3) закону "Про іпотеку", суд може за наявності поважних причин відстрочити звернення стягнення на предмет застави на строк до одного року. Закон обумовлює, що для цього заставодавець повинен бути фізичною особою - а саме такі і є покупцями житла в кредит. (Крім того стягнення не може бути ні за яких обставин звернуто на деякі види нерухомості, наприклад, землі сільгосппризначення, але зараз мова про більш банальної ситуації, тобто купленої в кредит квартирі.)

Інакше кажучи, якщо позичальник доб'ється потрібного рішення суду, у нього з'являється час на врегулювання власних проблем. За ідеєю за рік можна знайти роботу або реалізувати предмет застави, погасити борги перед банком і на кошти, що залишилися купити собі якийсь більш скромне житло. Однак повторимося, в наш час це не завжди реально.

Крім того, є ще одне важливе положення, яке зазначено в статті 55 закону "Про іпотеку" - у кредитному договорі може бути прописаний позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Так що можливості отримання часу для порятунку своєї власності залежать від умов договору з банком, який підписав позичальник. Втім, у разі впертості боржника і в даному випадку справа буде йти через суд. Фізично для виселення потрібно подати позов про зняття проживають в закладеній квартирі людей з реєстраційного обліку, а після отримання судового рішення меблі з квартири винесуть вже службові пристава.

Як відомо, звернути стягнення можна навіть на ; єдине житло, в якому проживають серед інших неповнолітні діти. Будь-якої соціальної підтримки таким виселенцями можна не чекати.

У публікаціях у пресі можна знайти досить дивне зауваження з приводу порядку виселення іпотечного позичальника, якому надається тимчасове житло на умовах соціального найму за нормою гуртожитків, тобто 6 кв. м. на людину. Дані плани дійсно обговорювалися кілька років тому, але в реальність так званий маневрений житловий фонд так і не перетворився - муніципалітетам своїх турбот вистачає.

Чинний Житловий Кодекс РФ у статті 89 говорить тільки про три види виселення, на підставі яких надається соціальне житло - при капітальному ремонту будинку, знесення будинку або переведення житла у нежитлове приміщення. Про іпотеку мови тут не йдеться. Опитані юристи сказали, що в реальному житті, коли справа доходить до позбавлення прав власності іпотечних позичальників виселення їх проводиться безадресно, тобто в нікуди - хоч на вулицю.

Злісний неплатник

Періодично можна чути, що в тому чи іншому місті якусь сім'ю виселили з квартири за борги по комунальним послугам. Випадки подібні дуже рідкісні і саме тому інформація про них потрапляє в пресу. Масової судової практики такого виселення немає (як немає, до речі, причому зовсім, судової практики по позбавленню прав власності з-за не узаконених перепланувань).

Як правило, до власників квартир, не платять квартплату протягом кількох місяців, застосовуються попередження про те, що подальша затримка платежів може бути чревата позовом про виселення. Це допомагає - благо суми заборгованостей не порівнянні із ціною квартири. У крайньому випадку можна продати що-небудь з майна. Зазвичай люди розуміють, що треба постаратися своєчасно платити, ніж доводити справу до проблем.

Валентин Корнєв, оглядач Realto.ru

Стаття надана порталом про нерухомість Realto.ru