Купівля-продаж частки житлового приміщення.

Частка: плюс і мінус

Вважається, що найдешевшим житлом є кімната у комунальній квартирі. Однак є і більш економна форма володіння житлом - придбання частки власності. Частки бувають самими різними, від мікроскопічних до переважних. Можна стати, приміром, володарем однієї сотої квартири, а можна - її двох третин. Особливість часткою полягає в тому, що продаються вони нижче ринкової ціни реальних квадратних метрів. Зворотним боком є ??велика кількість позовів до, в процесі та після проведення операцій з частками.

Види власності

У квартири, будинку або іншого нерухомого майна може бути не один, а два або більше власників. Називають їх співвласниками. Юридично їхні права можуть бути оформлені декількома способами.

Спільна власність. Це означає, що у свідоцтві на право власності пойменовані два або більше осіб, але не зазначено, які їхні майнові взаємовідносини щодо об'єкта.

Спільна часткова власність. Відрізняється тим, що в документах вказано, в яких саме частках співвласники володіють нерухомістю. При цьому свідоцтво про право власності може бути як одна, куди вписуються власники нерухомості з зазначенням належної їм частини (наприклад, 1/2 або 1/3 частка) житлового приміщення, так і два чи більше, оформлених окремо на співвласників.

Право на частку в житловому приміщенні в чомусь здається схожим на володіння кімнатою в комунальній квартирі. Проте є суттєва різниця.

У випадку з комуналкою всі кімнати є окремими об'єктами нерухомості, на які оформляються свідоцтва про власність. Кімната - це ізольоване жиле приміщення всередині квартири. У нього є відома, що знаходиться у власності житлова площа. На окрему кімнату в комуналці можна отримати повноцінний комплект документів з БТІ та ЖЕКу, які будуть стосуватися тільки даного приміщення.

Право власності на частку в житловому приміщенні - предмет більш абстрактний. Виділити частку в натурі часто буває вкрай непросто: наприклад, коли два співвласника з рівними майновими правами володіють двокімнатною квартирою, де кімнати, зрозуміло, істотно розрізняються по величині. А, приміром, в однокімнатній квартирі виділити частку в натурі просто неможливо. Саме в такій невизначеності і полягає специфіка частки як нерухомого майна.

Де чиє простір

Якщо один із власників квартири продає свою частку власності, то для внесення ясності в життєві обставини використовується договір про порядок користування житловим приміщенням (квартирою, будинком). У простоті кажучи, даний документ відображає географію проживання мешканців: приблизно за принципом "це кімната бабусі, це кімната дитини, тут живуть тато з мамою" і т.п. Договір, по суті, лише фіксує якісь (зазвичай сформовані раніше) особливості проживання в квартирі, тільки робить їх предметом юридично зафіксованого угоди. Коли порядок користування квартирою встановлюється співвласниками за взаємною згодою, документ оформляється і завіряється у нотаріуса (засвідчується сам папір, витрати незначні). Якщо згода не знайдено - питання, хто в якій кімнаті живе, вирішується через суд.

Для продажу частки встановлення порядку користування квартирою дуже важливо. Саме цей документ визначає, як і в якій кімнаті (кімнатах) потенційний покупець частки зможе жити. Варто додати, що при невеликій величині частки власності в квартирі (або якщо вона однокімнатна) покупець надається в неоднозначному становищі. З одного боку, він, беручи участь в правах власності, повинен мати право на проживання у квартирі. З іншого боку, це може бути нездійсненно з чисто технічних причин.

Варто додати, що зустрічаються (рідко) випадки коли власність оформлена як спільна. Виділення часток відбувається знову ж двома шляхами: або через підписання у нотаріуса договору про виділення часток (знову ж таки завіряється не угода, а сам папір), або в судовому порядку. Нотаріально завірений договір або рішення суду є підставою для видачі реєстраційними органами співвласникам нових свідоцтв про право власності.

Неформальні аспекти

Продаж квартири в частках - справа для співвласників невигідне. За 100% часткою, реалізованих окремо можна отримати суму, на 30-50% меншу ринкової вартості нерухомості. Якщо співвласники хочуть, наприклад, роз'їхатися, то простіше продати житло цілком і за ринковою вартістю. Після продажу частки одним із власників інші залишаються в явному програші, оскільки самі можуть реалізувати вже не метри, а лише частки.

Інакше кажучи, поява у продажу частки власності зазвичай означає, що можливості конструктивного діалогу між співвласниками квартири вичерпані, причому безповоротно.


До речі, покупці саме цією обставиною часто і намагаються скористатися: купивши частку за ціною нижче ринкової розселити квартиру до кінця, і знову ж таки за ціною нижче ринкової.

З цього можна зробити два висновки . По-перше, покупець частки автоматично потрапляє у конфліктну ситуацію, зазвичай пов'язану з застарілим протистоянням між родичами або колишнім подружжям. Психологічного комфорту це, м'яко кажучи, не дає. По-друге, при проведенні угоди з часткою треба бути гранично уважним і виконувати формальності самим ретельним чином - інакше великий ризик отримати від незадоволених співвласників позов, який потягне розірвання угоди та втрату прав власності на частку.

Правила гри

При продажу частки її власник зобов'язаний запропонувати співвласникам викупити її за заявленої ним ціною. У разі їх відмови він може продавати свою власність третім особам. Однак якщо частка була продана за ціною, хоча б на копійку нижче запропонованої співвласникам, ті в судовому порядку можуть визнати угоду недійсною.

Один з найбільш непростих технічних питань у цій ситуації & mdash ; отримати відмову (або згода і з ним гроші). За ідеєю, співвласник, який бажає викуповувати частку, повинен заявити про свою відмову в письмовому вигляді, запевнивши його у нотаріуса. Але в реальному житті таке спостерігається вкрай рідко.

Про пропозицію викупити частку співвласників слід повідомити рекомендованим листом, про вручення якого одержувач повинен розписатися. Але співвласники квартири для цього повинні як мінімум відкрити листоноші двері. А люди, охочі всіма силами перешкодити появі в будинку співвласників з числа третіх осіб, здатні всіляко ухилятися від отримання повідомлення про викуп. Ідея проста: потім можна подати позов про розірвання угоди на підставі порушення переважного права придбання частки.

Агенти, що мають досвід проведення угод з частками, кажуть, що в судовій практиці підтвердженням факту повідомлення співвласника є підтвердження пошти про доставку рекомендованого листа. Якщо співвласник ніяк не реагує на пропозицію про викуп протягом 30 днів з дня повідомлення, можна починати продаж частки третім особам.

Оскільки частку власності на квартиру неможливо визначити як унікальний об'єкт нерухомості, збір документів для продажу частки здійснюється в тому ж порядку, як і у випадку з продажем житла цілком (докладніше про це дивіться у матеріалі про купівлю-продаж квартир на вторинному ринку).

Правда, бувають деякі технічні нюанси. Наприклад, один співвласник хоче продати свою частку, а свідоцтво зберігається в іншого, не бажає допустити таку угоду, в замкненому на замок шафі. У даній ситуації власнику частки можна отримати або дублікат свідоцтва про власність, або виписку з Єдиного державного реєстру прав власності на нерухоме майно (ЕГРП), на підставі чого можна зібрати необхідні для угоди документи.

Єдина істотна відмінність операції з продажу частки полягає в тому, що її учасникам доведеться ще не один рік ходити в суди, відстоюючи свою правоту і законність проведеної раніше операції відчуження власності.

Обережно, діти

Як і у випадку з квартирами, що продаються на вторинному ринку, особливу увагу при підготовці та проведенні угоди слід приділити юридичній бездоганності прав власності.

У часткою у власності є цікава особливість. Зазвичай такого роду майнові права зустрічаються з квартирами вторинного ринку, що не мають історії перепродажів цілком (з сумнівною історією квартири співвласники продавати частки просто побояться - спостереження хоча і з області психології, але підтверджується практикою). Висновок: тим більшу увагу потрібно приділити правовим аспектам, причому пов'язаних і з об'єктом цілком, і з історією часткою.

На практиці найбільш часто зустрічається предмет позовів про розірвання угоди з продажу частки в ; квартирі - те, що трапилося колись (можливо, багато років тому) порушення прав неповнолітніх у процесі приватизації житла. Думки і юристів, і ріелторів з приводу термінів позовної давності з даного питання істотно різняться. Треба думати, судова практика також однозначної відповіді дати не може - рішення виносяться найрізноманітніші. Відповідь проста: за наявності ризику подальших позовів про розірвання угоди у зв'язку з правами неповнолітніх від покупки частки варто відмовитися. У цій сфері ризиків і без того достатньо - хоча покупка частки може принести і пряму вигоду.

Валентин Корнєв, оглядач Realto.ru

Стаття надана порталом про нерухомість Realto.ru