Нерухомості Чехії. Що було, що буде?.

Перший кризовий рік залишився в історії. Багато лякаючі прогнози про обвал європейського ринку залишилися страшилками. Січень 2010 року - час підбивати підсумки, робити висновки і планувати майбутнє.

На думку чеських ріелторів, 2009 рік поміняв психологію покупців нерухомості. Розуміння "інвестиції в нерухомість" переросло у впевненість і більш чітке планування вкладень. Інвестори вибирають квартири, розташовані ближче до центру міста, з гарною інфраструктурою, близькістю трамвайних зупинок і метро. Історія 2009 року показала, що ті, хто з розумом вклав гроші у нерухомість з метою здавати житло в оренду, добре заробляють на кризі.

Паралельно з цим на чеському ринку потужним центром тяжіння клієнтів стає еко-житло. Попит на нерухомість з низькою енерговитрат (питома теплоємність, необхідна для опалення будинку, максимум 50 (кВт/м2), зріс на 50%.

Одним з основних пунктів при ухваленні рішення про покупці тієї або іншої квартири на вторинному ринку стає пункт про подальшу ціною експлуатації житла.

Все це відбувається на тлі стагнації цін як на первинному, так і на вторинному ринках. Експерт компанії Bonguard sro Андрій Ядевіч зазначає: "Чеський ринок нерухомості стабілізувався. Протягом останніх 3 місяців 2009 року не було зниження середніх цін на квартири. На вторинному ринку ціни на панельні будинки впали на 18-22%, на" цегла "від 5 до 10%. Знижувати ціни в новобудовах девелопери теж вже не в змозі: і так продають побудовані об'єкти на межі рентабельності. Ринок досяг дна і тепер багато в чому тільки від банківського співтовариства залежать і темпи його зростання ".

Подібна ситуація складається і в області котеджного будівництва. Цей сегмент постраждав від кризи найбільше. Ціни впали майже на 20-25%, в порівнянні з докризовими . Особливо сильно постраждали ті котеджні новобудови, які розташовані в більш ніж 20 хвилинах їзди від Праги.

Є ж у ці важкі часи і явні переможці, які не тільки виграли по обсягами продажів, а й стали на перше місце серед популярності у покупців - земельні ділянки із уже наявними інженерними мережами. Найбільші "втрати" в цьому сегменті лише у віддалених районах країни, де ще й досі кризи було "не престижно" жити і працювати. Там ціни впади до 5% від цін 2008 року. У цілому ж по країні ціна або залишилася на тому ж рівні, або ж дала незначне зростання. Останнє стосується земель в безпосередній близькості до Праги.

Огляд стану ринку нерухомості в Празі

87% приватних інвестицій іноземних громадян припадає на столицю Чеської Республіки. З введенням в 2009 році поправки до ; законодавстві, що дозволяє купувати нерухомість в Чехії всім іноземним громадянам без створення юридичної особи або ведення комерційної діяльності в країні, інвестиційна привабливість нерухомості в Празі виросла у декілька разів. Варто зробити відразу застереження: покупка нерухомості не дає права постійного проживання, для цього треба вести комерційну діяльність або мати робочу візу. Однак це дозволяє не тільки володіти квартирою, будинком або офісом в країні, але й здавати в оренду і отримувати прибуток.

Як виглядає ринок празької нерухомості зразка року 2009?

Інвестору варто розуміти, що побачити реальну вартість, де попит і пропозиція знаходять точку рівноваги, людині з боку досить важко. Ріелтерські контори та приватні продавці виставляють свої пропозиції на ринок , виходячи з власних інтересів в прибутку. Покупці шукають варіант "дешево і дуже респектабельно". Ринок знаходить "золоту середину" для тих і інших.

Найбільш бажані для інвесторів квартири в Празі & mdash ; це "гарсонкі" (студії) і 1 + кк (кухня в таких квартирах у невеликому закутку), як в панельних, так і в цегляних будинках. Варто відзначити, що в Празі-1 та Празі -2 (історичні райони міста) панельних будинків немає, і вартість "гарсонкі" в центрі може прирівнюватися до вартості хорошою двокімнатної квартири в більш віддалених районах.

Є приказка: "Москва не Росія" . Так ось райони Прага-1 і Прага-2 по своїй ціновій категорії це не Прага. Вірніше Прага, але престижна і елітне. Як і в усьому світі, найдорожчі квартири в даному сегменті - судії і однокімнатні, так як купуються в більшості випадків вони для інвестицій і потім здаються в оренду. В середньому за останні 3-4 місяці минулого року вартість таких квартир знизилася приблизно на 10%. Однак якщо вирахувати з розрахунків квартири класу "люкс", угоди по яких можна перелічити на пальцях однієї руки (як, наприклад, на вулиці Нерудова, під самими стінами Празького Граду), і провести кореляцію за "середньостатистичним квартирах" в цих районах, то ціна падіння не так вражає - всього 2-4%. А якщо взяти до уваги і те, що перед Різдвом і Новим роком наступає "мертвий сезон продажів", так як споживач витрачає більшу частину грошей на ; подарунки, а не на нерухомість, то можна зробити висновок, що та квартира, яка до Нового року продавалася за 2 млн. 500 тис., вже в кінці січня 2010 р. могла б піти з ринку і на 3-5% дорожче.


Неінвестиційні 2-х або 4-х кімнатні квартири, які зазвичай купують заможні молоді сім'ї без дітей і з дітьми, то можна помітити, що ціна в квадратний метр у Празі-1 зросла майже на 10% по відношенню до осені минулого року, а на Празі-2 зростання склало близько 3%. Це пояснюється тим, що на менш габаритні квартири, що купуються інвесторами, ціна досягла своєї межі, і при розрахунках прибутку від подальшої здачі в оренду її зростання стає непривабливим для покупців. У той час як квартири, що купуються для проживання сім'ї, не розглядаються в якості інвестиційних , а скоріше, як престижне житло, що підкреслюють статус власників.

Якщо подивитися на вартість квартири з боку продавців, то можна відзначити, що починаючи з Праги-4 і далі (тобто . за історичним центром) коливання вартості квартир знаходиться приблизно в одному діапазоні і може лише відрізнятися привабливістю інфраструктури районів. Прага-3 "застрягла" в положенні "вже не еліта і ще не обиватель". Та частина, яка розташована в районі метро Йіржі з Подебрад все ще відноситься до фешенебельним винограду, а от від метро Флора і далі "хорошому клієнту" купувати квартиру не рекомендується.

Зведена таблиця вартості в кронах квадратного метра житла на вторинному ринку Праги (кінець 2009 р.) 1 + кк 1 +1 2 + кк 2 +1 3 + кк 3 +1 4 + кк 4 +1 Прага 1 104 163 104 161 118 981 94 570 114 228 99 861 104 561 75 966 ??Прага 2 98 930 71 248 90 489 81 449 80 670 81 907 95 030 87 559 Прага 3 73 706 55 610 57 272 60 063 73 786 48 591 75 799 79 622 Прага 4 57 582 52 183 51 272 46 635 50 239 38 549 53 224 38 494 Прага 5 62 787 48 986 59 ; 789 52 349 60 789 46 486 66 128 51 831 Прага 6 66 098 54 258 64 864 52 090 67 219 56 254 64 745 67 021 Прага 7 68355 50 938 60 064 51 296 59 858 57 982 66 298 64 664 Прага 8 59 718 44 999 57 842 46 236 62 747 40 146 63 689 49 287 Прага 9 56408 47 290 51 980 45 165 51 101 43 030 48 639 41 679 Прага 10 62 422 51 903 59 677 47 449 66 375 46 765 69 796 43 329

26 крон = 1 євро

Середньостатистичному інвесторові варто звернути свою увагу на Прагу-5 - район метро Андел і простір у радіусі 5-10 хвилинної їзди трамваєм від нього. Для тих , хто планує купувати квартиру для постійного проживання, можна розглядати і більш далекі відстані, де вторинний ринок поступається місцем новобудов. Цікавий район Праги-4, безпосередньо прилягає до Праги-2 (Виноград). Сьогодні це ділове серце бізнес-Праги, і ; саме тут розташовані офіси багатьох західних компаній.

Покупець, бажаючий через пару трійку років перепродати куплене житло з прибутком, повинен звернути увагу на такі райони Праги як Моджани, Міхел, Жижков, Карлін і вулиці поруч зі станцією Будіевіцка.

Якщо говорити про квартиру для постійного проживання, то треба розбивати спальні райони на дві категорії: панельні будинки часів соціалізму і новобудови. Як ми вже говорили, особливою популярністю у покупців користуються будинки енергетичної категорії А, тобто, будівлі в яких споживання енергії на опалення в діапазоні 15-50 кВтч/м2 на рік. Більшість девелоперів прагнути здавати нові об'єкти з даними сертифікатом. Крім того, празька новобудова сильно відрізняється від кам'яного блоку, куди треба ще вкласти як мінімум половину вартості квартири, що б довести житло "до розуму". Принцип празького девелопера - "купи квартиру і в'їжджай". Як правило, всі квартири здаються під ключ , тобто не вимагають додаткового ремонту. Покупцеві залишається купити меблі, або, в гіршому випадку, кухонні меблі. Саме в гіршому, тому що, купуючи квартиру на стадії будівництва, можна вибрати із запропонованих варіантів власний дизайн стін , підлог, дверей, що вже буде входити в стандартну ціну житла, і варіант кухні. Якщо ж забудовник продає "голу кухню", то можна замовити ту марку меблів, яка покупцеві до душі і з фінансів, щоб облаштуванням займалися професіонали, а в момент отримання ключів господарям залишилося б тільки ввести основну меблі і насолоджуватися життям у власній квартирі.

Що рік 2010 нам готує?

За прогнозами аналітиків, первинний ринок з -за кризи явно не встигає за стриманим попитом. Девелопери досягли дна в зниженні цін. Квартири, які все ще є на ринку, знаходять свого покупця, а ось впровадження нових проектів поки заморожено. До кінця 2010 року може скластися ситуація, коли навіть в умовах кризи можливе зростання цін на первинному ринку. Це припущення стане реальністю відразу ж після введення банками послаблень для отримання іпотечного кредитування.

Вторинний ринок 2010 року в першому півріччі буде "тупцювати на місці ", показуючи незначні коливання навколо середньостатистичної ціни квадратного метра в 2 450 євро. А при послабленні банківської іпотечної політики очікується стабільне зростання. Не варто забувати, що прийнятий у 2009 році закон, що дозволяє іноземцям купувати нерухомість в ; власність, є ще одним чинником, який сприятиме зростанню цін при доступній іпотеці. Зараз, на початку року, є два варіанти розвитку ситуації: або ж ринок залишиться в річній стагнації, або ж ми станемо свідками наступаючого зростання цін . Час покаже. У будь-якому випадку гірше вже не буде.

Агата Сінкевич

Стаття надана сайтом "Адаптація в Чехії"