Віртуальні метри - реальні збитки.

Далеко не всі вкладення в закордонну нерухомість дозволять інвесторам в 2010 році отримати дохід. Експерти рекомендують не ганятися за надприбутком, а звернути увагу на стабільні й ліквідні ринки.

"Ви не пошкодуєте, якщо вкладете свої кошти в нерухомість ОАЕ: постійне зростання цін, можливість розстрочки , отримання доходів від здачі апартаментів в оренду. Приїжджайте в наш московський офіс або в Дубай, де зможете подивитися готові і споруджувані об'єкти ", - так переконували представники компанії, що займається продажем нерухомості одного мого знайомого, який роздумував , куди б прилаштувати гроші, отримані від продажу московської квартири, що дісталася у спадок. Причому якщо на перших порах ріелтори переконували, що дешевше 400 тис. дол житла не знайти навіть на споруджуваних об'єктах, то через тиждень з'ясовувалося, що й у вже готових будинках можна підібрати апартаменти в межах 300 тис. дол

Можливо, він і зважився б на покупку, якщо б не звістка про проблеми холдингу Dubai World - фактично держкорпорації емірату Дубай. Ще пару років тому його основні проекти ("Пальмові острови" та The World) в ОАЕ, які передбачають будівництво насипних островів у вигляді пальмової аркуша і архіпелагу, що нагадує карту світу, викликали бурхливе захоплення у більшості покупців та інвесторів з всього світу. Але з початком фінансової кризи кількість бажаючих придбати суперелітної житло різко знизилося - за минулий рік середня вартість 1 кв. м не тільки в недобудованих елітних проектах, а й на вторинному ринку ОАЕ, за даними Global Property Guide, впала майже вдвічі (на 48,1%). У результаті проекти Dubai World зі створення насипних штучних "пальмових островів" і архіпелагу "Світ" у Перській затоці довелося заморозити. А 25 листопада минулого року компанія оголосила про піврічну припинення платежів по боргах, що становить близько 22 млрд. дол, або майже 30% загального боргу емірату Дубай. У відповідь рейтингові агентства S & P і Moody's оголосили про серйозне зниження кредитних рейтингів емірату Дубай і пов'язаних з ним структур.

Напруженість дещо спала після звістки про отримання урядом Дубая допомоги від столичного емірату Абу-Дабі в розмірі 10 млрд. дол Але ситуація залишається тривожною: за оцінками експертів S & P, холдинг Dubai World в наступні три роки повинен виплатити приблизно 50 млрд. дол, що складає близько 70% ВВП усього емірату Дубай.

До речі, для деяких інвесторів лопнув дубайський міхур на ринку житла став справжнім смертельним ударом. У березні 2009 року ірландський бізнесмен Джон О'Долан, один із співвласників острова "Ірландія" у проекті The World, покінчив життя самогубством. Основна причина - фінансові проблеми, пов'язані з низькими продажами квартир і будинків на дубайському острові. Інші інвестори, що вклалися у великі мегапроекти (див. довідку), вирішують непросту проблему: вийти з проекту, зафіксувавши мільйонні збитки, або продовжити забудову в розрахунку на повернення покупців-іноземців у міру оздоровлення світової економіки.

Влада Дубая всіма силами намагаються згладити ситуацію. 4 січня відбулося офіційне відкриття найвищої будівлі в світі - 828-метрового хмарочоса "Бурдж Халіфа". У ньому вже розпродано 90% площ. "Відкриття вежі додасть імпульс продажу нерухомості в будинках, розташованих поблизу від неї", - сподіваються забудовники. А за словами представника Дубайського агентства нерухомості, відкриття "Бурдж Халіфа" продемонструвало всьому світові, що труднощі Дубая, викликані кризою, вже позаду і в 2010 році ціни якщо і не повернуться до докризового рівня, то за Щонайменше наблизяться до нього.

Сьогодні місцеві ріелтери все так само красномовно і переконливо розписують переваги купівлі нерухомості Дубая, ось тільки покупці, 99% яких - іноземці, не надто вірять у світле майбутнє місцевого ринку житла. На думку експертів, в новому році ціни на нерухомість в ОАЕ знизяться ще на 20-30%. "Хто зараз буде купувати житло в пустелі? Для ОАЕ такий величезний обсяг явно надмірний. Що ж стосується іноземців, перш за все американців і європейців, то навряд чи хтось із покупців та інвесторів дубайської нерухомості реально збирався там постійно жити. Випалена сонцем пустеля і піски з досить важким для європейця кліматом, мусульманська країна зі своїми порядками і звичаями. Половина інвесторів пішла звідси рік тому, друга половина - в кінці 2009-го. Залишилися ті, хто просто не встиг вчасно скинути знецінені житло ", - говорить один з аналітиків.

За словами директора департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills Ігоря Індріксонс, дубайський ринок луснув би і без будь-якої кризи: "Він був побудований на стратегії Real Estate Option Trading (торгівля опціонами нерухомості). Торгівля опціонами може зробити інвестора казково багатим у найкоротші терміни, але ринки нерухомості, засновані на даній стратегії, мають дуже низьку ліквідність самої нерухомості і високу ліквідність опціонів (контрактів). Тут можна провести аналогію з іншим фінансовим інструментом - ф'ючерсом на нафту. Трейдеру, який купив ф'ючерс на 1000 барелів нафти, сама нафта для перепродажу не потрібна. Він не зацікавлений в самому продукті, а грає на похідних від цього продукту (деривативи). Так само і в нерухомості ". Покупець дубайської нерухомості міг внести тільки 10% вартості квартири, а при перепродажі отримує дохід з приросту ціни всього активу. Навіть якщо зростання ціни активу склав 10%, то на вкладені гроші інвестор отримував двократний приріст. Але, як зазвичай буває, програє останній у ланцюжку інвестор, дочекався ключів від об'єкту і не встиг вчасно "зіскочити" з цієї піраміди.

Нові бульбашки

У 2010 році багато країн можуть повторити шлях дубайського ринку. Зокрема, за аналогічною схемою розвивається панамський ринок. "Якщо ви вкладаєте сюди гроші, не треба займатися самообманом: ви не інвестуєте в нерухомість, а граєте деривативами. Можна сказати, що Панама - це Дубай-2, і цей ринок небезпечний не в силу наслідків кризи, а сам по собі - як класичний приклад спекулятивного ринку ", - вважає Ігор Індріксонс. "Саме тут має місце масове будівництво об'єктів хорошого класу при низької купівельної спроможності місцевого населення, причому сегмент готового вторинного житла має вкрай низьку частку від загального ринку нерухомості. А практика показує, що під час кризи краще за все відчувають себе ринки з достатнім обсягом вторинного ринку та високою купівельною спроможністю місцевого населення ", - додає Юлія Кайнова, керівник департаменту закордонної нерухомості Century 21 Beverlywood Realty.

Небезпека деяких інших ринків криється в проблемі віртуального зростання цін, коли нерухомість росте тільки на папері. Забудовники збільшують ціни в прайс-листах в процесі зведення об'єкта, і ці дані потрапляють до статистики, дезорієнтувати покупців.


Останні ж приймають рішення, спираючись тільки на статистику, не аналізуючи, звідки вона береться. Цілком природно, що, побачивши 50-відсоткове зростання цін на житло в тому або іншому регіоні, інвестор вкладається в нього, потираючи руки в очікуванні прибутку. Ну а далі ринок розвивається як класична фінансова піраміда: перші встигають зняти вершки і вийти з прибутком, а кінцеві покупці квартир залишаються з нерухомістю, на яку немає попиту. Сьогодні хворобою віртуального зростання цін на нерухомість страждають Таїланд, В'єтнам, Туніс, курортні об'єкти Єгипту, Болгарії та Іспанії. Внутрішній попит на новобудови в цих країнах дуже незначний, і ринки тримаються лише на попиті з боку іноземців.

Ринок житла Іспанії одним з перших почав своє падіння. Особливо постраждали райони з масштабним новим будівництвом, такі як Коста-Бланка і Коста-дель-Соль. Сьогодні Іспанія підійшла до свого цінового дна. Враховуючи, що попит до цих пір залишається на досить низькому рівні, стагнація на іспанському ринку може затягнутися на роки. "Безліч покупок тут було обумовлено часто нічим не обгрунтованою легкістю в отриманні іпотеки на такі придбання. Об'єкти не були предметом потреби, і попит на них, як і на будь-які квартири і будинки, пов'язані з курортної нерухомості, в період кризи і стагнації падає в першу чергу ", - попереджає гендиректор компанії Penny Lane Realty Георгій Дзагуров.

Втім, можливо, для терплячих інвесторів це шанс заробити. "В Іспанії низьке оподаткування, невисокі витрати по утриманню квартир і будинків, відмінні умови по іпотеці (позики під 3,5-4% річних), чудово розвинена інфраструктура, багата історія, прекрасні туристичні умови, високий рівень життя населення і, звичайно, хороший клімат. Все це в першу чергу цінують самі європейці, ті ж англійці, скандинави, німці, росіяни. Враховуючи, що дно вже близько, інвестори можуть придбати непогані варіанти з точки зору майбутньої прибутковості ", - вважає Юлія Кайнова.

Спіймати дно - завдання непросте, але в деяких країнах воно вже досить чітко спостерігається. Наприклад, латвійський ринок знаходиться в стані глибокої рецесії, скорочення вартості житла щодо пікових показників середини 2007 року досягло 70%. Це чи не рекордне значення падіння цін на квартири серед європейських країн. Але саме тут можна чекати підйому. Місцеві банки пропонують непогані умови по іпотеці, в тому числі і нерезидентам, а уряд робить все можливе, щоб залучити інвесторів. Так, влада розглядає можливість надання посвідки на проживання тим, хто купує нерухомість у країні. Ну і, звичайно, привертає поріг входу: середня ціна 1 кв. м в Латвії всього 488 євро.

Чим менше, тим краще

При виборі об'єкта інвестування аналітики радять звертати увагу не на країни зі значним потенціалом зростання цін на нерухомість, а на ринки , які вже пройшли гостру фазу кризи, і країни зі стабільною економікою. У цьому випадку можна заробити 10-20% річних, при цьому тут повністю виключений дубайський сценарій.

Так, фахівці компанії Knight Frank вважають найпривабливішим з інвестиційної точки зору англійський ринок, "в першу чергу центральний Лондон, де зростання цін почався вже в березні 2009 року ". Найвищі показники зростання цін на ринку центрального Лондона були зафіксовані в жовтні минулого року (+2,1%). Зараз ціни на 11,4% вище зареєстрованого в березні 2009-го мінімуму, хоча все ще помітно нижче - на 15,2% - свого максимуму, зафіксованого двома роками раніше. "Всупереч очікуванням, заснованим на тому, що комерційна нерухомість Великобританії впала так само сильно, як в США, аналогічного падіння житлової нерухомості в Сполученому Королівстві не відбулося. Головним же індикатором відновлення ринку можна вважати той факт, що банки вже знову почали видавати кредити під купівлю житла. На сьогодні коефіцієнт позикових засобів доходить вже до 70-75% ", - вважають в IntermarkSavills.

Тим, кому цікаві курортні напрями, зараз варто звернути увагу на Лазурний Берег Франції та узбережжя Італії, де є хороша можливість придбати високоякісний об'єкт нерухомості зі значною знижкою (до 30%), скориставшись при цьому виключно вигідними умовами по кредитуванню.

З курортних країн менш за інших постраждав ринок Кіпру. Звичайно, і тут не обійшлося без зниження активності покупців та обсягів будівництва. Так, за січень-листопад минулого року обсяги продажів нерухомості впали на 47% у річному вирахуванні, а кількість виданих дозволів на будівництво скоротилося на 8,6%. У той же час уже до осені 2009 року ситуація значно покращилася: у листопаді кількість угод збільшилася на 9,5% в порівнянні з попереднім місяцем. Стабільність місцевого ринку нерухомості багато в чому пояснюється своєчасними кроками уряду в підтримці фінансового сектору та економіки в цілому. З моменту початку кризи умови іпотечного кредитування тут не тільки не змінилися в гіршу сторону, але навіть покращилися. Це, безсумнівно, послужить поштовхом до зростання цін на нерухомість.

Скорочення числа туристів - явище тимчасове, після відновлення турпотоку можна буде чекати і зростання ринку оренди, на якій зможуть заробити інвестори, які вирішили придбати тут житло. Кращим місцем з точки зору здачі нерухомості в оренду залишається Пафос, 70% ринку оренди Кіпру знаходиться тут. Нерухомість, куплена в такому районі, буде постійно дорожчати. "Раніше тут можна було кататися на лижах з гори Олімп або плескатися в морі і насолоджуватися піщаними пляжами знаменитого курорту Корал-Бей, але відсутність яхтингу значно зменшувало число потенційних туристів. Сьогодні це слабка ланка ліквідовано. Багато років ходили чутки про ; будівництві марини у Корал-Бей, і ось нарешті почалася реалізація цього проекту. Уряд Кіпру інвестував значні кошти в інфраструктуру. Крім марин тут з'явиться другий Євродіснейленд і нові 14 полів для гольфу ", - розповідає Ігор Індріксонс .

За словами експертів, нинішні покупці не чекають швидкої віддачі, і основним критерієм вибору часто служать орендні доходи від пропонованих об'єктів. У зв'язку з цим ріелтори радять звернути увагу на столиці або великих міст країн ЄС. "Типи об'єктів можуть бути різні, залежно від потреб і можливостей інвестора. Тут може бути вигідно як придбання вілл, земельних ділянок, так і блоків апартаментів для подальшої здачі в оренду", - вважає Юлія Кайнова. Німеччина на сьогодні дає найвищу прибутковість від оренди, і це не дивує, так як 58% населення Німеччини живе в орендованому житлі. За 1,6 млн. євро можна придбати цілий дохідний будинок в центрі Берліна (24 квартири, 96% площ здані). Прибуток власника такого будинку складе більше 100 тис. євро на рік (з урахуванням витрат на утримання та податків).

Євген замковськи

Стаття надана сайтом "PRIAN.RU - Нерухомість за кордоном "