Здайте це негайно! Все про здачу нерухомості за кордоном в оренду.

Купуючи будинок за кордоном, ми чудово розуміємо, що постійно перебувати там не вийде. Комусь вдається відправляти за кордон батьків, дітей, друзів, але більшість стикається з проблемою: як здати закордонне житло в оренду?

Оренда - це не тільки радість від того, що будинок не пустує. Це можливість забезпечити збереження житла, а також окупити комунальні платежі або іпотеку. Однак здавання нерухомості в оренду може стати і самоціллю, оскільки здатна приносити хороший дохід. Який?

Скільки можна заробити на здачі в оренду?

У Болгарії оренда приносить близько 4-6% річних. Нерідко потенційним покупцям обіцяють щонайменше 6-8% доходу, однак професіонали ринку застерігають довіряти таким заявам, вважаючи їх некоректними. Для Фінляндії, зокрема, Гельсінкі, нормальним вважається дохід від оренди 4,5-6,2% річних, для Італії, в залежності від регіону країни, - 3,2-6,1%. У Німеччині на ринку можна зустріти пропозиції з гарантованим доходом 9,4%. У Великобританії прибутковість може бути не дуже високою - всього 2,9-5,3% річних.

У Сахл Хашиш (Єгипет) дохідність 5% вважається дуже низькою. На таких умовах компанії-забудовники пропонують укладати договори гарантованої оренди з виплатою відсотків раз на рік. Значно кращим варіантом вважається здача житла в оренду через агентства нерухомості. У цьому випадку дохід складе 7% річних і вище, а виплати будуть здійснюватися на розрахунковий рахунок власника щомісячно.

Скільки часу буде потрібно, щоб окупити вкладення? Термін окупності знаходиться шляхом простої арифметики. Наприклад, при прибутковості 5% нерухомість окупиться за 20 років. Перейдемо від теорії до практики.

Скільки потрібно вкласти, щоб успішно здавати в оренду?

Нерідко покупці при купівлі орієнтуються виключно на ціну об'єкта. Однак ріелтори радять утримуватися від придбання занадто дешевого житла за принципом "аби дах над головою була", оскільки потрібно дивитися вперед - у подальшому таке житло буде дуже важко здати в оренду і продати. Якщо квартира більше і дорожче, прибуток від оренди цілком зрозуміло теж буде вище, при цьому витрати на утримання житла будуть збільшуватися незначно, і в результаті складуть меншу частину доходу.

Мінімальна вартість об'єктів, цікавих з точки зору доходу від оренди, по країнах - лідерам продажів наведена в таблиці.

Країна Бюджет покупки, тис. євро Болгарія (Сонячний Берег) 35,0 Німеччина (Берлін) 120,0 Єгипет ( Хургада) 25,0 Іспанія (Коста-Бланка) 70,0-80,0 Італія (озеро Маджоре) 90,0-100,0 США (Флорида) 80,0 Чорногорія (Герцег-Нові) 60,0 Чехія (Прага) 130,0 За скільки можна здати?

Яку орендну плату можна буде призначити за житло, залежить від безлічі факторів. І якщо власник не змушений здавати те, що вже купив, а ще тільки підшукує найбільш вдалий варіант для подальшої здачі, з особливою ретельністю слід підходити до вибору регіону.

Візьмемо Чехію. У Празі квартира 1 +1 (одна кімната і одна спальня) в цегляному будинку на околиці здається по ставці від ? 350 на місяць з урахуванням комунальних платежів. За аналогічні апартаменти в центрі можна буде запросити вже ? 850 в місяць.

Якщо купується житло на гірськолижних курортах Болгарії, про власний відпочинок на Новий рік доведеться забути - саме в новорічні канікули орендні ставки і, відповідно, прибуток понад усе. Якщо говорити про регіони, Банско в цілому дорожче Пампорово. Крім того, в Банско щорічно проводяться міжнародні змагання з гірськолижного спорту, що також підвищує попит на оренду.

У Фінляндії здати будинок для постійного проживання можна за ? 1-1,5 тис . на місяць, котедж для відпочинку на березі озера - від ? 500 на тиждень. Розкид орендних ставок на квартири колосальний. Якщо в центрі Гельсінкі трикімнатну квартиру можна без зусиль здати за ? 1-1,2 тис. на місяць, то в Лаппеенранта - від ? 300.

Бажаючі на час відпочинку в Італії зупинитися в найманому житлі, в першу чергу будуть мати на увазі "класичну" Італію, тобто узбережжя регіонів Ріміні, Тоскана і Лігурія. Тому купувати для здачі в оренду, наприклад, Калабрію не варто. Тут невелику квартиру в 15-20 кв. м більше ніж за ? 500 на місяць не здати навіть в серпні.

Слід пам'ятати, що сезон у багатьох курортних країнах аж ніяк не безкінечний, і цілком може вийти так, що як мінімум півроку квартира буде пустувати, і навіть у сезон не вдасться "тримати" максимальну орендну ставку. Припустимо, в Іспанії на Коста дель Соль в піковий період за якісні апартаменти цілком можна виручити ? 700 на тиждень. Однак якщо укладається договір на тривалий термін, плата знижується.

Які податки з доходу від оренди потрібно заплатити?

Ставки податків на дохід від оренди значно відрізняються по країнах. Як правило, розмір оподатковуваної бази можна зменшити за рахунок вирахування податку на нерухомість, витрат на ремонт і утримання житла, платежів за послуги кондомініуму.

Ставки податку на дохід від здачі в оренду наведено в таблиці.

Країна Ставка податку Болгарія 10% Німеччина від 25% Фінляндія 28% Іспанія 24% США 30% Італія 40% Чехія близько 17% Латвія 15% Чорногорія 15% Єгипет 20%

А от у Туреччині власник звільнений від сплати податку на прибуток від оренди. Щоправда, тільки у випадку, якщо здається тільки один об'єкт нерухомості - квартира або вілла.

Ухилення від податків - процес безглуздий, особливо в Європі. Принцип "авось податкові служби про мене не знають" не працює, оскільки, сплачуючи податки при покупці житла, власник вже потрапляє в базу платників податків.


І варіант, що факт здачі в оренду залишиться відповідними службами "непоміченим", практично виключений.

Штраф за ухилення від сплати податку на що здається нерухомість, наприклад, в Іспанії становить ? 30 тис.

Підрахуємо

Орієнтуючись на мінімальну вартість і розраховуючи хоча б частково здавати житло, невелику квартиру в Болгарії на узбережжі можна придбати за ? 30 тис. Високий сезон триває всього два місяці - липень і серпень. Максимально подібні апартаменти можна здати за ? 40 на добу. Вважається удачею, якщо вдалося здати житло на весь період. Однак найбільш реалістичний варіант, коли виходить здати житло всього на один місяць. У підсумку ви отримуєте ? 1,2 тис. З отриманого прибутку ви оплачуєте річне утримання об'єкта (чищення басейну, прибирання території тощо) - мінімально ? 200, а також щорічний податок, близько ? 50. З грошей, що залишилися сплачується 10% податок на прибуток. "Чистими" ви отримуєте ? 855. Це всього 2,85% річних доходи. Квартиру на першій лінії біля моря можна буде здати набагато вигідніше, але коштує вона, природно, дорожче.

До кого звернутися?

Варіант перший (для любителів ризику): здавати нерухомість самому, без посередників. Плюсом у цій ситуації є економія на гонорарі агентства. На цьому переваги закінчуються. І постають питання: як знайти орендаря в країні з іншим менталітетом і часто незнайомою мовою? Як організувати процес оплати? Як вирішувати можливі проблемні ситуації?

Варіант другий (для власного спокою): довірити процес здачі посереднику - компанії, що управляє. Як правило, це структура забудовника, створювана в досить великих проектах. Крім здачі в оренду керуючі компанії займаються питаннями експлуатації будинку (плановими і екстреними ремонтними роботами), прибиранням території, чищенням басейнів, стрижкою газонів, а також надають room-сервіс. Вартість послуг керуючої компанії залежить від того, що саме входить в її обов'язки. Наприклад, в Чехії можливий наступний варіант: власник оплачує управлінцям 15% з доходу і "забуває про все". Єдине, потрібно буде самостійно оплачувати податки.

До процесу здачі в оренду в екзотичних країнах слід підходити з більшою ретельністю. Професіонали ринку відзначають, що можливі труднощі з керуючою компанією при здачі житла іноземцям, і буде потрібно більше особистої участі в процесі.

Крім керуючих компаній, можна звернутися до місцевих агенцій нерухомості. У тій же Чехії вартість послуг агентства з пошуку орендаря дорівнює місячної орендної ставки.

Як правильно здавати?

Орендодавець та орендар укладають договір оренди. Договір містить реквізити сторін і здається об'єкта, терміни і вартість оренди, права та обов'язки сторін. Якщо здача в оренду здійснюється через керуючу компанію, в договорі вказуються терміни оренди та розмір виплат.

Якщо власник здає житло самостійно, варто знати деякі нюанси. По-перше, орендар, як правило, вносить заставу. Наприклад, він може бути рівний місячної орендної плати. Застава є для власника гарантією збереження меблів, обробки і т.д. У випадку якщо що-небудь буде пошкоджено, застава не повертається орендареві при виїзді.

По-друге, у разі якщо орендар має намір з'їхати раніше обумовленого договором терміну, він зобов'язаний попередити орендодавця про це заздалегідь . Так само як і орендодавець не має права розривати договір раніше строку. Наприклад, у Німеччині закон перебуває на боці орендаря. Якщо власник раптом вирішує перервати договір оренди та в'їхати у власне житло, зробити це буде вкрай важко. Особливо, якщо орендар справно вносить орендну плату, а власник постійно проживає в Росії і ця нерухомість не є його єдиним житлом. У США, навпаки, ніхто не позиватиметься з "втік" раніше закінчення договору орендарем. Щоправда, це стосується тільки житла в недорогому сегменті. А в Італії ви зможете здати житло нерезидентам на строк не більше трьох місяців.

Як і у сфері житлової нерухомості, в сегменті комерційних об'єктів також існують особливості. Наприклад, в Іспанії при оренді невеликого бізнесу (кафетерію, перукарні) існує не платіж, що повертається - траспасо (traspaso). Його розмір становить від ? 25 тис. У разі відмови від продовження оренди орендар втрачає цей завдаток. Єдиний спосіб повернути заставу - це знайти нового орендаря. Якщо надалі планується викупити орендовану нерухомість, існує можливість домовитися з власником про включення траспасо у вартість.

Орендні хитрості. куди вигідніше вкласти?

Кондо-готелі.

Покупець набуває окремі житлові одиниці для подальшої здачі в оренду. Найбільш вигідні регіони з цілорічним потоком туристів: Прага, Відень, Рим, Париж. Щорічний дохід становить 6-10%.

лізбек (Leaseback) - унікальна державна програма для залучення в нерухомість приватних інвестицій у Франції. Іншими словами, це спосіб покупки житла з гарантованою здачею в оренду на визначених державою умовах. Дохід становить 3-4% річних.

Здавати житло в оренду можна, сплативши лише частину його вартості. Це визначається законодавством. Здача в оренду після внесення вже першого платежу за нерухомість можлива, наприклад, в Туреччині та Іспанії. А от у Чорногорії, Сербії та Хорватії здавати житло дозволяється тільки після повної оплати.

Наталія Мокшіна

Стаття надана сайтом PRIAN. RU