Огляд ринку нерухомості Німеччини.

Німеччина по праву вважається країною з сильною економікою. Ринок нерухомості подолав кризу досить впевнено. Яка ситуація на ринку зараз? Що відбудеться в найближчі роки?

Те, що нинішня криза мало зачепив Німеччину, зовсім не говорить про те, що ринок нерухомості цієї країни завжди був стабільним. Падіння Берлінської стіни в 1989 році і возз'єднання країни призвели до перекосу на ринку. Багато переїжджали в інші регіони країни, часто продаючи своє житло за безцінь. У першу чергу це торкнулося Східної Німеччини. У деяких частинах регіону середні ціни впали на 30%.

З середини 1990-х до середини 2000-х років, в той час як нерухомість низки інших європейських країн неухильно росла в ціні , успіхи Німеччини у сфері нерухомості були більш ніж скромними. У найбільш вигідних для вкладень Франкфурті-на-Майні та Дюссельдорфі ціни з 1995 року по 2003-й підросли на 7%. Для порівняння: у Великобританії кожні сім років ціни збільшувалися вдвічі. У Берліні за аналогічний період середні ціни на квартири знизилися на 7,75%.

Зате коли в 2008 році ціни в європейських сусідів після запаморочливого зльоту також запаморочливо почали падати, Німеччина твердо стояла на ; ногах. За 2008 рік вартість квартир знизилася з урахуванням інфляції лише на 1,3%, будинків - на 2,6%. Якщо порівняти вартість житла в третьому кварталі 2008 року та відповідному періоді 2009-го, вийде, що ціни в Німеччині або залишилися практично на колишньому рівні, або підвищилися. За даними компанії Kwartira, вартість квадратного метра склала в Дюссельдорфі ? 2 379 і ? 2 447 відповідно, у Мюнхені ? 3397 і ? 3 586, у Берліні - ? 2 148 і ? 2 218. Зниження в основному торкнулося Східної Німеччини. Наприклад, в Лейпцігу ці значення склали ? 1 623 та ? 1 600.

Серед причин такої стійкості - недостатня кількість об'єктів. За даними компанії Sollmann + Zagel Immobilien, якщо в 1997 році в країні було зведено 700 тисяч нових квартир, то в 2007-му це значення знизилося до рекордно низьких 230 тисяч.

Де купувати?

Не всі землі в Німеччині однаково економічно активні і рівномірно заселені.

Землі Баварія і Баден-Вюртемберг (Південна Німеччина) - економічно розвинений і популярний туристичний регіон. Мюнхен (Баварія) - один з самих надійних міст в Німеччині для вкладення коштів. Це велике промислове місто, а також у ньому розташовані великі навчальні заклади країни. З туристичної точки зору землі славляться своїми бальнеологічними (Баден-Баден) і гірськолижними (Гарміш-Партенкірхен) курортами. Нерухомість на півдні країни досить дорога.

Саксонія, як і більшість районів Східної Німеччини, приваблива насамперед демократичними цінами на житло. Правда, цей регіон поступається Заходу країни станом нерухомості на вторинному ринку. Мабуть, на Сході найбільшу стабільність вкладень гарантує Берлін - у столиці реально вигідно здавати нерухомість в оренду.

Західна Німеччина характеризується більш високою якістю житла, зате і ціни вище. Популярністю користується передусім земля Північний Рейн - Вестфалія з її найбільшими містами Дюссельдорф, Кельн і Дортмунд, а також інші великі міста регіону - Франкфурт-на-Майні, Ганновер і ін Якщо мета покупки - збереження заощаджень або ведення бізнесу, орієнтуватися слід саме на цю землю як на економічно розвинений і щільно заселений регіон. Тут розташовуються 24 з 50 найбільших компаній Німеччини (Metro, Deutsche Telekom, E. ON, RWE, ThyssenKrupp і ін) і проживає приблизно чверть населення всієї Німеччини.

Що почім?

Діапазон цін на житлову нерухомість досить широкий:

Місто Апартаменти, 50 кв. м Будинки, 100 кв. м Берлін 40-200 80-450 Баден-Баден 50-170 300-400 Дрезден 20-200 70-300 Дюссельдорф 30-160 150-450 Франкфурт-на-Майні 50-200 200-400

Орендні ставки залежать від типу та місця розташування житла. Наприклад, апартаменти в 70 кв.


м в Берліні можна зняти приблизно за ? 790 в місяць, квартиру площею 50 «квадратів» в Мюнхені - ? 670. Рентний дохід коливається в діапазоні 3,9-5,1% річних.

Традиційний інтерес представляє комерційна нерухомість Німеччини. Найбільш частими пропозиціями є магазини, готелі і дохідні будинки. В якості самого загального огляду цін можна навести такі пропозиції: магазин площею 52 кв. м у Баден-Бадені - ? 69 тис.; магазин площею 173 кв. м у Мюнхені - ? 390 тис.; готель площею 387 кв. м у Лейпцигу - ? 250 тис., прибутковий будинок площею 212 кв. м - ? 128 тис.

Прибуткові будинки досить популярні серед росіян. У країні, де 80% населення живе на знімних квартирах, попит на що здається житло відповідний. За словами Олени Скробовой, директора компанії Immo-Interess, це ефективне вкладення коштів завдяки стабільному доходу 7-10% річних і, в разі іпотеки, самоокупності.

У той же час інтерес до багатосімейним будинкiв з боку росіян дещо специфічний і дозволяє оцінити широту російської душі. За словами Аліни Тодор, менеджера з продажу компанії BMG Invest, нерідко наші співвітчизники спочатку орієнтуються на дешеву нерухомість - відчужене банками житло. Як правило, його ціна нижче ринкової відсотків на двадцять. Зараз у Німеччині невелику якісну квартиру можна придбати за ціною від ? 15-20 тис. А вже після покупки росіяни гідно оцінюють переваги дохідних будинків і всерйоз розглядають можливість прикупити їх теж. Як відзначає експерт, інтерес росіян до німецької нерухомості останнім часом різко збільшився.

Кредитування сьогодні

Нерухомість реально придбати в кредит, проте умови його надання у зв'язку з кризою посилені. Нерідко банки, крім забезпечення, вимагають наявності доходів у Європі. Ставка складає приблизно 3,95% річних. Розмір початкового внеску залежить від типу нерухомості, що купується. Для житла він становить мінімум 60%, для доходної нерухомості - 40%, для комерційної - 50%. Щоправда, існує можливість збільшити суму кредиту для житлової нерухомості. Таке житло спочатку потрібно заявити в якості дохідної нерухомості, для цього потрібно просто підтвердити банку, що об'єкт зданий на момент покупки. Надалі кредитор не проявляє інтересу до того, як використовується нерухомість.

Перспективи ринку

З одного боку, перспективи розгортаються самі собою. Те, наскільки впевнено Німеччина пройшла кризу, а також недостатня кількість житлових об'єктів дозволяють розраховувати на надійність вкладень коштів і в майбутньому. З іншого боку, для розвитку ринку існує серйозна перешкода - демографічна ситуація. З 2002 року чисельність населення зменшується в середньому зі швидкістю 50 тисяч чоловік щорічно. Одночасно населення стає старше, і цей процес, за прогнозами, зупиниться не раніше 2030 року. Пенсіонерів, навіть в стабільній Німеччині, важко назвати найактивнішою категорією покупців нерухомості. Тому багато в чому розвиток ринку залежить від іноземців.

Мабуть, головне, чого слід приділити найбільшу увагу при покупці, - це регіон. Якщо мета покупки - якісне і цікаве з інвестиційної точки зору житло, не варто розглядати Східну Німеччину. Схід все-таки ще не досяг західноєвропейського рівня, впевнена Олена Скробова, і невідомо, скільки часу буде потрібно на його розвиток. А от на Заході, зокрема в Північному Рейні - Вестфалії, в найближчі роки очікується зростання цін, а також підвищення орендних ставок. Як упевнена Аліна Тодор, на це цілком можна розраховувати, оскільки за останній рік оренда в регіоні зросла на 6%.

Резюмуючи ситуацію з нерухомістю за останній рік та думки експертів, можна тільки підтвердити сформовану репутацію ринку Німеччини: стабільність та надійність.

Наталія Мокшіна

Стаття надана сайтом "Prian.Ru"