Поради експертів: як вибрати об'єкт для інвестицій.

Інвестиції в нерухомість народ традиційно вважає надійними. Коли на фондовому ринку все хистко, а банки в будь-яку хвилину можуть зіткнутися з новими труднощами, багатьом нерухомість здається тихою "гаванню": вже що-що, а житло треба буде всім і завжди, банкрутом квартира стати не ; може і випаруватися в один день теж, і навіть якщо ціни впадуть, то потім все одно зростуть. Однак і на нерухомості можна втратити чимало коштів, якщо неправильно вибрати об'єкт.

Як не допустити помилок при виборі об'єкта інвестицій, розповідає журнал Metrinfo.Ru, зрозуміло, за допомогою провідних експертів із зарубіжної нерухомості.

Вивчаємо країну, місто, ринок

Перш за все, потрібно вибрати країну і місто для інвестування, адже не скрізь є потенціал для зростання цін і розвинений ринок оренди. Правда, якщо нерухомість потрібна також і для власного проживання, список країн зазвичай звужується.

Для правильного вибору доведеться вивчити безліч статистичних даних. "Привабливість нерухомості залежить від інвестиційного ризику та інвестиційного потенціалу регіону, що визначається обсягом і темпами зростання ВВП (ВНП) і прямих іноземних інвестицій, структурою економіки, політичною стабільністю, відсутністю глобальних загроз, а також насиченістю території факторами виробництва (ресурсно -сировинними, трудовими, фінансовими), величиною і динамікою споживчого попиту населення, рівнем безробіття і т.д. ", - говорить Андреас Хулудіс, голова Представництва в Росії компанії" Pafilia Property Developers Ltd ".

Вивчаючи країну, Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, радить особливо звернути увагу на такі показники, як:

  • прогноз зростання ВВП; вкладати краще в ті країни, де очікується його зростання (наприклад, сьогодні зростання ВВП прогнозується в Туреччині - в середньому на 6,7% на рік);
  • прогноз туристичного потоку і кількість низько-бюджетних авіарейсів в країну; чим більший приплив туристів очікується в країну, тим легше можна буде здати нерухомість в оренду (наприклад, в даний час ставку на розвиток туризму роблять Чорногорія, Туреччина, ОАЕ, Таїланд , Кіпр і т.д.)

А Кирило Долгінскій, керуючий директор компанії Lowell Finance пропонує оцінити міграційні потоки (чим вище рівень міграції, тим більш розвинений ринок оренди) і можливості кредитування (умови та ставки за кредитами, наявність спеціальних кредитних програм, наприклад, за схемою leaseback), а також зрозуміти, наскільки держава захищає права іноземних інвесторів.

На думку Анастасії Дудеровой, керівника відділу закордонної нерухомості компанії Delta estate, важливі політична стабільність, якість життя, рівень надаваних послуг, безпека і можливість вести власний бізнес. "А один із найпоширеніших міжнародних рейтингів за країною - щорічний Country Brand Index", - говорить експерт.

Вибравши країну, треба зупинитися на конкретному місті чи регіоні, для чого , як радить Кирило Долгінскій (Lowell Finance), варто оцінити перспективи його розвитку, рівень інфраструктури і т.п. Привабливість регіону може вирости з будівництвом гольф-клубу, порту, а району міста - з розвитком громадського транспорту, доріг та будівництвом об'єктів соціальної інфраструктури (шкіл, поліклінік, магазинів, розважальних центрів тощо).

Паралельно з вивченням країн потрібно оцінювати і безпосередньо ринок нерухомості. Для цього Станіслав Зінгель (Gordon Rock), радить, перш за все, вивчити наступне:

  • Показники середньорічного зростання вартості нерухомості в цій країні/регіоні за останні роки та прогноз на середньострокову перспективу (індекси цін), як по всьому ринку нерухомості, так і за сегментами. Чим вони вищі, тим більшим буде дохід від інвестицій, але занадто велике зростання протягом останніх років (понад 15-20% на рік) повинен насторожувати: це може свідчити про роздуванні "мильної бульбашки". Це явище добре всім знайоме по ринках Іспанії та ОАЕ. А сьогодні, до речі, за відомостями Ігоря Індріксонс, директора департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills, такий міхур, можливо, надувся в Китаї, де ціни в минулому році зросли на 40-50%, і надувається в ; Ізраїлі: "Доларові облігації, випущені китайськими девелоперськими компаніями цього року, показали гірші результати серед номінованих у доларах зобов'язань азіатських нефінансових компаній. Це говорить про те, що китайський ринок нерухомості перегрітий, і в другому півріччі ми можемо побачити падіння цін до 20%. У перспективі аналогічний розвиток подій чекає і локальний ринок Ізраїлю ".
  • Співвідношення внутрішнього і зовнішнього попиту на нерухомість. Інвестиції тим вигідніше, чим вище внутрішній попит, а отже, тим більш стабільний ринок, у меншій мірі залежить від "настроїв" іноземних покупців.

Від того, хто є основним покупцем нерухомості в країні, залежить наскільки швидко і вигідно ви продасте свій об'єкт. "Два роки тому модно було купувати нерухомість у Панамі, багато піддалися цьому тренду, а сьогодні не можуть звернути свої активи в гроші, так як основними покупцями цієї нерухомості були американці, які на поточний момент є не найактивнішими гравцями ", - розповідає Сергій Демченко (Lemestia group).

Плюс до всього професіонали аналізують такі параметри: кількість об'єктів на ринку продажів; обсяги продажів, орендні ставки, кількість нового і старого житла, кількість виданих або запланованих дозволів на будівництво, збільшення попиту на нерухомість в рамках конкретних (великих) ріелтерських компаній.

Квартира, будинок або склад?

Нарешті, потрібно підходящий об'єкт. Якщо ви розраховуєте на дохід від оренди, Станіслав Зінгель (Gordon Rock), рекомендує проаналізувати:

Показник прибутковості від здачі в оренду - rental yield - відношення річного доходу від здачі об'єкта нерухомості в оренду до вартості цього об'єкта. При цьому необхідно розрізняти повну дохідність і чисту дохідність від здачі в оренду. Повна дохідність (gross rental yield) розраховується до вирахування витрат на утримання нерухомості і податків. Чиста дохідність (net rental yield), відповідно, розраховується за вирахуванням витрат і податків. Найчастіше оцінюють показник повної доходності, і якщо він більше 10-15%, то це говорить про ризикованість інвестицій.

Показник P/E, що показує відношення ціни об'єкта нерухомості до річного рентного доходу (P/E = 1/rental yield). Він ілюструє окупність об'єкту, тобто повідомляє, скільки років власнику нерухомості необхідно здавати її в оренду, щоб повернути сплачені гроші.

Гідний об'єкт інвестицій повинен бути, перш за все, ліквідним, адже який сенс у тому, що ринок виросте, скажімо, на 15%, якщо ніхто не погодиться купити ваш будинок.


Тут варто оцінити "місцезнаходження, транспортну доступність, інфраструктуру та сервіси проекту, дизайн, планувальні рішення, якість будівництва. Для курортних зон важливі переваги - наявність гольф-клубів та стоянок для яхт, а для великих міст - зручна транспортна доступність, близькість до пам'яток і зон ділової активності ", - розповідає Кирило Долгінскій (Lowell Finance). "Ваше придбання має бути в безпосередній близькості від автобусної або ж/д станції, магазинів, ресторанів, аптеки, госпіталю. На наш погляд, краще, щоб всі ці зручності розташовувалися на відстані 10 хвилин їзди", & mdash ; говорить Катерина Бекаревич, менеджер з продажу агентства MostProperties.com. "А саме головне - пам'ятати правило трьох" L ": location, location, location, - стверджує Анастасія Дудерова (Delta estate), - навіть якщо об'єкт територіально розташований у престижному і популярному районі , але у невдалому місці (на околиці, біля дороги, навпроти автозаправної станції і т.д.), він ніколи не виправдає надій ". "Слід звертати увагу на вигляд з вікон", - радить Андреас Хулудіс (Pafilia). А серед курортної нерухомості найбільш ліквідні об'єкти, розташовані на першій або другій лінії від моря, гір або термальних джерел.

"Якщо ж об'єкт інвестування - будується, то важливі репутація забудовника, його досвід, якість будівництва та оздоблення, юридична чистота самої угоди ", - доповнює Андреас Хулудіс.

Оцінюючи інвестиційну привабливість конкретного об'єкта, варто підрахувати витрати, які ви понесете при покупці, володінні та продажу : податки на купівлю та на прибуток від продажу і здачі в оренду, податок на власність, витрати на утримання житла, платежі за послуги керуючої компанії та комунальні послуги, витрати по обслуговуванню іпотечного кредиту та т.д. Не рідкісні випадки, коли всі подібні витрати зводять нанівець "дохід від інвестицій. Так, наводить приклад Сергій Демченко, директор з розвитку компанії Lemestia group, у Франції податки на прибуток від продажу нерухомості становлять більше 20%, тобто щоб отримати навіть мінімальний дохід від продажу, потрібно, що б ринок виріс як мінімум на 25-30%, на що піде мінімум 6-7 років.

Враховуючи все вищевикладене, більшість експертів сходяться на ; думці, що найбільші доходи може принести комерційна нерухомість: "Найбільш ліквідні, а тому вигідні, об'єкти в доброму стані, розташовані в престижних місцях, що характеризуються транспортної доступністю, і що знаходяться під якісним управлінням", - стверджує Денис Євсєєв, Керуючий партнер компанії KINGSLAND.

Що стосується житла, то найбільш ліквідні, як правило, студії, квартири з 1-2 спальнями і невеликі будинки, з 2-3 спальнями, переважно в економ-класі, але не найдешевші. На відомих курортах (на Лазурному березі чи на гірськолижних курортах Франції) непоганий дохід приносить нерухомість бізнес-класу, і навіть класу "люкс". "У містах максимальний дохід можна отримати від придбання студій і односпальних апартаментів", - говорить Катерина Бекаревич (MostProperties.com), а на курортах цінуються квартири з 1-2 спальнями в близи від моря , в районі з розвиненою інфраструктурою. "Якщо говорити про Кіпр, то найприбутковішими вважаються апартаменти на береговій лінії в Лімассоле і квартири на території гольф-курорту Aphrodite Hills", - розповідає Владислав Андрєєв, консультант з нерухомості компанії Cybarco Ltd.

Правильна статистика: де шукати?

Безкоштовно можна отримати безліч відомостей на сайтах великих міжнародних компаній, що мають аналітичні відділи. Наприклад - www.savills.com і www.knightfrank.com. Як повідомила Олена Юргенева, директор з розвитку бізнесу департаменту елітної нерухомості Knight Frank, на сайті компанії щоквартально можна ознайомитися з глобальним індексом цін на житло, що відображає дані ринків вторинного житла 47 країн світу, а щомісяця - з індексом цін центрального Лондона. Регулярно випускаються детальна аналітика з різної нерухомості Великобританії, тематичні огляди ринків нерухомості (по квартирах, будинках, магазинах, готелях і т.п.), локальні звіти по ринках усього світу і т.д.

Також безкоштовно статистичну інформацію про ринки нерухомості можна отримати на сайті Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com) і на порталах відповідних служб конкретних держав. Наприклад, про нерухомість Великобританії розповість сайт www.landregistry.gov.uk. А досить точна інформація про країни, їх містах та регіонах міститься на офіційних порталах держав. Багато корисної інформації у відкритому доступі є на сайті ЦРУ (!), А от на спеціалізованому сайті www.reutersrealestate.com за якісь відомості доведеться платити до однієї тисячі доларів США на рік. Значно дорожче обходиться доступ до найпотужнішої на сьогоднішній день статистичної системі - DataStream, він коштує 25 000 євро на місяць.

Але як відрізнити достовірні дані від недостовірних? За даними банків, державних статистичних і кадастрових служб можна отримати відомості про дозволи на будівництво, про обсяг продажів, про кількість угод із залученням іпотечних кредитів, про орендні ставки. А ось такий показник, як обсяги інвестиційних угод, визначити важко, тому що ніхто не питають своїх клієнтів, для чого вони купують нерухомість.

Краще за все довіряти даним, отриманим у державних та офіційних джерелах, а також в добре зарекомендували себе статистичних системах і в великих компаніях з нерухомості. Великі компанії витрачають до 5 млн. євро на рік на свої аналітичні відділи, підписуються на отримання платних статистичних даних.

Також при вивченні статистики по ринку нерухомості тієї чи іншої країни, треба знати, що достовірні статистичні звіти завжди з'являються із запізненням , зазвичай на три місяці (у тому числі і в Росії), а в США і Великобританії - на два.

Резюме журналу про нерухомість Metrinfo.Ru

Щоб грамотно інвестувати кошти в нерухомість, потрібно вивчити, проаналізувати і перевірити дуже багато інформації, як про країну і конкретному регіоні, до якого ви хочете вкласти свої кошти, так і безпосередньо про об'єкт. Масу інформації можна знайти в інтернеті, але не всьому можна довіряти. Краще враховувати дані великих компаній з нерухомості, спеціалізованих і офіційних порталів, причому варто пам'ятати, що на ринку нерухомості все катаклізми відображають з запізненням, а всі показники мають лаг не менше двох місяців. Ну а найкраще, щоб не потонути в морі інформації, звернутися до професіоналів.

Ольга Агуреева

Стаття надана інтернет -журналом "MetrInfo.Ru"