Житло в Естонії: особливості покупки.

Специфіка естонського ринку нерухомості полягає в тому, що всі угоди обов'язково проходять за участю нотаріусів і без їх підписи вважаються недійсними. Тому якщо ви віддасте гроші за квартиру безпосередньо власнику або маклеру, то в подальшому зможете розраховувати тільки на їх чесність.

Естонське законодавство ліберально підходить до продажу нерухомості іноземцям. Нерезиденти можуть купувати квартири, будинки і комерційні площі на тих же умовах, що й громадяни країни.

Обмеження існують тільки на купівлю сільськогосподарських і лісових земель площею понад 10 га. Також негромадянам Євросоюзу заборонено купувати землю, а значить і приватні будинки з ділянками, в прикордонній зоні і на деяких маленьких островах. Наприклад, під обмеження потрапляє місто-курорт Нарва-Йиесуу, розташований поряд з кордоном Росії.

Проте завжди є можливість купити земельну ділянку на юридичну особу. Правда, для того, щоб компанію зареєстрували в Естонії, 50% її ради директорів повинні складати громадяни Євросоюзу.

З чого почати

Для початку потрібно вибрати той об'єкт, який ви збираєтеся купити. Джерелами інформації можуть служити електронні та друковані ЗМІ про ринок закордонної нерухомості. Наприклад, на порталі Prian.ru завжди є актуальні пропозиції.

Другий варіант - звернутися в ріелторські агентства, яке пропонує нерухомість в Естонії. У цьому випадку маклер сам підбере відповідні варіанти і домовиться з власниками про час перегляду.

Нерухомість в Естонії можна купити віддалено. Для цього необхідно оформити довіреність у нотаріуса. Однак завжди надійніше приїхати в країну і самому подивитися вибрані заздалегідь об'єкти, тому що зображення на фотографії може істотно відрізнятися від того, що є насправді.

Деякі агентства нерухомості пропонують спеціальні ознайомлювальні тури в Естонію для підбору об'єкту. Також в країну можна потрапити по звичайній туристичній візі. Докладніше про отримання візи в Естонію читайте у статті "Візовий режим і посвідку на проживання в Естонії". Фахівці рекомендують планувати поїздку так, щоб в день ви могли подивитися три-чотири об'єкта. Об'їхати більше квартир у незнайомій країні ви можете просто не встигнути. Звичайно, маклер, з яким ви будете працювати, допоможе вам вести переговори з продавцями.

Оформлення угоди

В Естонії навіть попередній договір купівлі-продажу, який можуть укласти між собою продавець і покупець, обов'язково повинен бути завірений у нотаріуса. Спеціаліст сам складе подібний документ естонською мовою, як того вимагає законодавство. Для цього йому потрібно надати основні пункти, які сторони хочуть туди внести. Маклер може запропонувати сам скласти цей документ, однак без підпису нотаріуса він не буде мати ніякої юридичної сили.

Всі розрахунки за угодою, у тому числі й перший внесок за квартиру, також необхідно вести у присутності нотаріуса. Для більшої безпеки фахівці рекомендують користуватися нотаріальним депозитом. Розмір першого внеску, як правило, становить 10-20% від вартості об'єкта. У разі відмови покупця від зарезервованого майна передбачені штрафні санкції. Зазвичай вони складають 5-10% від суми, внесеної як першого внеску. Решта грошей повертаються покупцеві.

Оформлення попереднього договору тягне за собою додаткові фінансові та часові витрати на роботу нотаріуса. Реєстрація угоди затягнеться у зв'язку з тим, що нотаріуси в Естонії не надають термінових послуг - до них на прийом, необхідно попередньо записуватися. Причому час очікування може доходити до місяця. Тому на практиці багато покупців вважають за краще відразу розраховуватися за вподобаний об'єкт.

За словами фахівців з нерухомості, у професійного маклера завжди є в запасі нотаріальне час. Тому звичайна операція з нерухомістю в Естонії готується три-чотири дні.


Складна операція із залученням судових виконавців або банківських представників може готуватися до десяти днів.

Оформляючи угоду, нотаріус, який несе відповідальність за "чистоту" її проведення перед обома сторонами, перевірить всі необхідні деталі. Зокрема, записи в електронних регістрах - арешти, іпотеки, сімейне становище продавця, обмеження, пов'язані з охороною пам'яток архітектури, охороною природи. Заборгованості перед квартирними товариствами він перевірити не може. Продавець, у свою чергу, повинен прийти на угоду зі свіжою довідкою про відсутність боргів.

Потім угода реєструється в реєстрі нерухомого майна Естонії - Фортечний книзі (електронний регістр власників нерухомості). Нотаріус сам направляє туди спочатку заява про проведену операцію, щоб з цією нерухомістю вже ніхто нічого не міг зробити, а потім і всі документи, що дозволяють провести реєстрацію нового власника. Угода вважається остаточно оформленої, коли секретар Земельного Суду внесе в регістр відповідні зміни. Після цього на електронну або поштову адресу покупця і продавця висилається виписка з Фортечний книги.

Розрахунки та платежі

Гроші за придбаний об'єкт нерухомості можна передати готівкою в присутності нотаріуса. Або, що більш надійно, покласти на спеціальний нотаріальний депозит. У цьому випадку нотаріус переведе їх на рахунок продавця тільки після того, як в Кріпосну книгу будуть внесені зміни в частині власників нерухомості.

Звичайно, при купівлі нерухомості в Естонії виникають супутні витрати. Перш за все, виплачується винагорода нотаріуса. Розмір плати залежить від складності операції і від кількості оформлюваних документів, а не від вартості покупки. Прості продажу обходяться в ? 100. Сторони часто ділять нотаріальну плату на двох.

Також необхідно сплатити державне мито за зміну запису в Фортечний книзі. Розмір платежу строго визначений законом і залежить від ціни об'єкта нерухомості. Наприклад, при покупці квартири вартістю до ? 4 тис. платіж становить близько ? 6. Але якщо об'єкт дорожче, платіж, відповідно, вище. Як правило, покупець оплачує свою частину держмита - за внесення його імені в регістр, а продавець свою - наприклад, за зняття запису про іпотечний кредит, якщо така існує.

Послуги ріелтора в Естонії зазвичай оплачує продавець. Розмір гонорару залежить від ціни об'єкта і складності проведення операції і складає від 2% до 5% від вартості нерухомості. При цьому бюро нерухомості включають свої комісійні в ціну об'єкта.

Іпотека і розстрочка

В Естонії існують вигідні умови іпотеки. Банківські кредити строком до 30 років видаються під 3-7% річних. Наприклад, якщо ви візьмете в борг ? 50 тис. строком на 20 років, то щомісячний платіж складе близько ? 300. Умови для лізингу нерухомості (у даному випадку, на відміну від іпотеки, право власності на об'єкт залишається у банку до тих пір, поки позичальник не виплатить всю суму) також досить вигідні.

Тим не менш, важке економічне становище, в якому Естонія опинилася після кризи, змушує банки посилювати свої вимоги до позичальників. На сьогоднішній день навіть резидентам складно отримати кредит на купівлю нерухомості. Причому банки погоджуються фінансувати не більше 50% від вартості об'єкта і вимагають надати заставу.

Розраховувати на залучення фінансування можуть лише ті іноземці, які давно ведуть бізнес в Естонії. За словами естонських фахівців з нерухомості, якщо банк побачить, що клієнта багато що пов'язує з країною, він може прийняти (з більшою ймовірністю) позитивне рішення про видачу кредиту.

Естонські забудовники рідко надають іноземцям розстрочку з оплати за житло. Зазвичай покупець 50% вносить відразу, а решту 50% - рівними частинами протягом півроку. При цьому право власності переходить до покупця відразу.