Іпотека комерційної нерухомості.

Нерухомість. Іпотека для комерційної нерухомості. До слова "іпотека" ми почали звикати зовсім недавно: це відносно нове поняття для російської практики. Якщо іпотека житла стає все більш поширеною, то іпотека комерційної нерухомості - має лише поодинокі прецеденти.


Іпотека комерційної нерухомості, або комерційна іпотека (бізнес-іпотека), широко поширена в усьому світі. Західний досвід показує, що при грамотній експлуатації комерційної нерухомості - здачі в оренду приміщень під офіси, магазини, підприємства сфери послуг - її прибутковість цілком порівнянна з будь-якою іншою сферою малого бізнесу і дозволяє використовувати іпотечні кредити.

Порядку 20 % всіх угод з житлом сьогодні доводиться на іпотеку. Прогрес помітний, враховуючи, що ще два роки тому ця цифра була в кілька разів менше. Тим не менше, говорити про стрімкий розвиток вітчизняного ринку іпотеки поки рано. У сфері комерційної нерухомості цей банківський інструмент подібної динаміки не показує.
Чому? «Дірки» в законодавстві, кажуть аналітики.
Нормативні акти не дозволяють позичальникові оформляти заставу на комерційний об'єкт до моменту укладення угоди купівлі-продажу. Тобто компанія повинна спочатку придбати нерухомість і тільки потім її закласти, щоб отримати необхідні для купівлі кошти. Крім того, неможливо здійснити реєстрацію прав власності на таке майно з одночасним обтяженням його іпотекою. Виходить замкнене коло: для придбання комерційної нерухомості потрібні кошти, але банк видає їх лише після її купівлі. У результаті виявляється, що володіти заповітними офісами і складами здатний лише великий капітал.
Комерційна іпотека - це коли іпотечний кредит видається на покупку нежилих приміщень: складу, офісу і т.д. У Росії вже з'явилися фахівці, які професійно займаються програмами іпотечного кредитування офісних будівель.
Суть комерційної іпотеки - кредитувати покупку комерційної нерухомості під її ж заставу. На відміну від житлового кредитування, комерційна іпотека має короткі терміни погашення кредиту і досить високі ставки річних. Як правило, щорічні ставки кредитів іпотеки комерційної нерухомості варіюються від 12 до 16% в основному у валюті на строк від трьох до п'яти років. Західний досвід показує, що при грамотній експлуатації комерційної нерухомості - здачі в оренду приміщень під офіси, магазини, підприємства сфери послуг - її прибутковість цілком порівнянна з будь-якою іншою сферою малого бізнесу і дозволяє використовувати іпотечні кредити - розповідає Чапайкіна Світлана Вікторівна, менеджер «Експерт на Зорге ".

Схема комерційної іпотеки нежитлових приміщень схожа з іпотекою житла: тут є такі ж процедури оцінки позичальника та об'єкта, вимога про наявність первісного внеску.


Але є і принципова відмінність - законодавство не дозволяє компаніям оформляти заставу на нерухоме майно до моменту укладення угоди купівлі-продажу. Об'єкт необхідно спочатку придбати і тільки потім його можна закладати, щоб отримати гроші.

Кому вигідна комерційна іпотека?
Учасники ринку комерційної іпотеки згодні, що розвиток бізнес-іпотеки стримується в першу чергу прогалинами в законодавстві . Проте не зовсім зрозуміло і те, хто буде позичальником, яке його якість. Надійні стабільні компанії мають можливість взяти на придбання нерухомості звичайний комерційний кредит під заставу будь-якого майна, їм іпотека не особливо потрібна. А якщо в компанії немає застави або банки не вважають за можливе дати їй кредит, виходячи з оцінки діяльності такої компанії - навіщо потрібен такий іпотечний позичальник?

Саме з цієї причини в Росії іпотека комерційної нерухомості поки характерна, в основному, для великих компаній. У малого бізнесу немає достатнього заставного забезпечення. На специфічні ризики малого бізнесу накладаються проблеми непрозорого ринку комерційної нерухомості.

Хорошою альтернативою недосконалої поки комерційній іпотеці може стати лізинг комерційної нерухомості. У цьому випадку лізингова організація - якийсь аналог кооперативу - видає кредит на покупку об'єкта нерухомості та є власником цього об'єкта до тих пір, поки кредит не буде виплачений. Одна з переваг лізингу в тому, що його механізми чітко прописані в законодавстві. З іншого боку, у разі банкрутства лізингової організації все її майно може відійти за борги третім особам, наприклад, банку.

Джерело публікації: Мережа Агентств Нерухомості «ЕКСПЕРТ»,
Єдина Інформаційна Служба: (347) 223-3-223
Новини www.expert-russia.ru
06.02.2008
Аукціони та торги. Оренда федерального нерухомого майна
Аукціони та торги. Надання земельних ділянок
Аукціони та торги. Продаж нежитлового приміщення
Орендарі муніципальної власності заборгували місцевим бюджетам 109 млн рублів
Боржників по іпотеці вже позбавляють квартир
Сьогодні в Уфі говорять про земельні та майнових відносинах
15 питань директору агентства нерухомості
Нерухомість Уфи. Іпотека для комерційної нерухомості.
Ринок житлової нерухомості Уфи: розворот у бік продавця?
Ціни пропозиції на ринку житла міст Росії в 1990-2007 році: аналіз і прогноз
Вторинний ринок квартир: Фондовий криза підштовхнула ціни на житло?
АІЖК віддає іпотеку на відкуп ВТБ
Нерухомість Уфи. «Пошкріб по засіках» на ремонт квартири.