Квартира в заставі у банку: 5 варіантів продажу.

Вже багато разів описані в «принади» нинішньої кризи (зростання курсу долара, звільнення, скорочення зарплат) можуть призвести до того, що взятий пару років тому іпотечний кредит стає непосильним тягарем. Варіантів виходу із ситуації існують різні (про один з них - попросити у банку кредитні канікули - наш журнал писав не так давно), проте може статися і так, що не обійтися без «хірургічного втручання» - продажу закладеної квартири. Як це зробити з найменшими втратами

Краще не треба ...
Продавати чи ні - це питання, звичайно, не з числа тих, на які можна дати відповідь у статті. Кожна людина вирішує його самостійно, виходячи з власних умов і обставин, глибини свого особистого фінансової кризи. Однак (якщо все-таки визнати доречними якісь рекомендації) краще цього не робити. «Продавати квартиру потрібно тільки в самому крайньому випадку, коли вже ухвалено всі заходи виходу з ситуації, що склалася, - вважає Тетяна Микеева, директор департаменту кредитування фізичних осіб Незалежного Бюро іпотечного кредитування. - До прийняття цього рішення потрібно постаратися знайти нову роботу, поставити до відома банк і спробувати отримати від нього відстрочку, з'ясувати, чи підходите ви під умови державної програми допомоги позичальникам ».

« Постарайтеся використовувати всі можливі засоби для того, щоб зберегти квартиру, - вторить і Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу Групи компаній «Домобудівник». - Навіть якщо ви твердо вирішили продавати її, але при цьому ситуація дозволяє вам не робити цього прямо зараз, моя порада: дочекайтеся кінця нинішнього року або початку наступного. У цей час ринок зазнає гострий дефіцит пропозиції: нові проекти не будуть виводитися. І виник дисбаланс попиту і пропозиції змусить ціни на нерухомість знову піднятися ».


П'ять варіантів
Проконсультувавшись з фахівцями, ми виявили цілих п'ять способів, з допомогою яких можна продати іпотечну квартиру. Правда, слід застерегти, що це - максимальне число. Деякі із запропонованих технологій сьогодні існують тільки в теорії - в практичному житті вони не зустрічаються. Інші такі, що ви самі не захочете ними користуватися ...

Отже, перший варіант - назвемо його класичним. У цьому випадку гроші покупця йдуть частково продавцю, частково - банку для погашення частини кредиту. «Розберемо приклад: продається квартира, вартість якої становить $ 100 тис., а залишок позичкової заборгованості - $ 80 тис., - говорить Тетяна Микеева (НБИК). - Покупець закладає в дві різні осередки $ 80 тис. і $ 20 тис. - перша сума для банку, друга для продавця. Після закладки грошей в депозитарний осередок банк подає до реєстраційної служби документи для зняття застави з квартири та одночасно реєстрації нової угоди. Обидві ці угоди йдуть паралельно ».

Другий варіант - зміна боржника. У цьому випадку покупець платить тільки те, що належить продавцеві (у наведеному вище прикладі - $ 20 тис.), а борг банку виплачує у вигляді іпотеки. Все в цій схемі добре, але вона категорично не подобається банкам: вони говорять, що тут з'являється новий іпотечний позичальник, якого треба вивчати, перевіряти ... І кредит - навіть якщо він буде виданий - виявиться не під 11% річних (як у продавця , який одержував іпотеку роки два тому), а під сьогоднішні 16-18%. Загалом, варіант поки що «мертвий» - як зазначила Т. Микеева, «практично жоден з російських банків такого продукту не пропонує».

Спосіб третій - погасити кредит самостійно і продати квартиру. Ідеально з усіх точок зору (не потрібно взагалі морочитися взаємовідносинами з банком), але де ж взяти необхідні гроші? Відповіді тут два. Або умовити покупця дати цю суму до угоди (це для покупця, зрозуміло, серйозний ризик). Або продавцю ізвернуться самому. Зараз, незважаючи на кризу, досить добре розвинене споживче кредитування, і якщо до погашення кредиту залишилася відносно невелика сума ($ 20-30 тис.), її можна позичити. Так, отримання нового кредиту - це нові витрати, і відсотки за споживчим кредитом будуть не в приклад більше, ніж за іпотечним. Але, з іншого боку, продаватися квартира буде вже як вільна, без обтяжень, а це підвищує ціну.

Спосіб четвертий - купити собі інше житло. До кризи такі операції здійснювалися, як правило, «на поліпшення»: позичальники продавали свої квартири і купували більше комфортабельне житло, а розмір їхнього боргу банку, природно, ставав більше. Сьогодні ж з'явилися угоди «вниз» ... Загалом, якщо кредитор, який потрапив у складну ситуацію, пояснить банку, що квартиру він продає для того, щоб купити собі житло скромніше, а отриману доплату пустить на те, щоб погасити свій борг - банк, звичайно, заперечувати не стане.

П'ятий спосіб, він же останній - перестати платити за кредитом. У нього, безсумнівно, є плюси - не треба робити нічого, всі турботи візьмуть на себе банк-кредитор і служба судових приставів.


Мінуси, однак, істотніше: квартира буде продана з торгів (що саме по собі не передбачає, що за неї буде виручено пристойна ціна), плюс до того невдалому позичальникові доведеться сплатити величезну кількість штрафів, судових витрат і т.п. Загалом, варіант невигідний настільки, що нормальні люди навряд чи стануть розглядати його серйозно.


З думою про оточуючих
Основна відмінність подібних угод від звичайних - наявність «третьої сторони», тобто банку. Відповідно, доведеться витратити якусь кількість часу і сил на вибудовування відносин з ним. «Краща лінія поведінки - чесна і відкрита, - вважає Артіс Вейпс, Директор компанії« Фонд кредитів ». - Але необхідно пам'ятати, що банк - не благодійна організація, він переслідує свої фінансові інтереси ». Як відзначає експерт, отримання дозволу на угоду залежить від безлічі факторів, у тому числі і таких, які позичальникові зрозуміти важко, - наприклад, рівня менеджменту банку, його поточної фінансової ситуації. «Банки, обпікшись на молоці, дмуть на воду, вимоги та механізми продажу такі, що реалізувати таку угоду (продаж застави) виключно складно, - продовжує А. Вейпс. - Банк, може бути, був би і радий, але є маса законодавчих і технічних складностей, що різко обмежують його можливості ». Загалом - це ми вже від себе - потрібно використовувати будь-яку можливість усунути «щастя» спілкування з банком, і в цьому зв'язку ми настійно рекомендуємо використовувати спосіб номер три з попередньої глави.

Ще в угоді бере участь покупець. На перший погляд, він присутній завжди, іпотечну квартиру ми продаємо чи ні, і відмінностей тут ніяких. Але - не будемо поспішати з висновками. Справа в тому, що продаж закладеної нерухомості - це за визначенням форс-мажор, а дуже багато людей схильні вважати проблеми інших як додаткові можливості для себе. Висловлюючись простіше, можна сказати так: дізнавшись, що ви продаєте квартиру тому, що загрузли в кредиті, покупець розсудить, що діватися вам нікуди, і зажадає додаткових 10% знижки. Загалом, перш ніж розповісти покупцю щось про своїх життєвих обставинах, подумайте двічі, не забуваючи східну мудрість: «провинився мова відрубують разом з головою» ...


А що ж ріелтори?
Самий популярний жанр сьогодні в ріелторському світі - блюз. Керівники агентств нерухомості та рядові співробітники змагаються в голосіннях про те, як важко працювати, пропали клієнти, знизилися доходи. Іпотечні продавці в зв'язку з цим виглядають прекрасної клієнтурою - вони, крім іншого, так мотивовані на угоду, що більше нікуди. Логічним було б припустити, що ріелтори постараються охопити цей пласт. На практиці ж цього немає ...

Пояснення, отримані від ріелторів, зводяться до того, що подібні угоди дуже складні - потрібно умовити не тільки беруть участь сторони, але й банк. Крім того, пропозиція останнім часом взагалі зросла - на ринку багато просто вільних квартир, і з цілком адекватними цінами, тільки ніхто купувати їх не хоче. Навіщо зв'язуватися з об'єктами ще і з обтяженням?! Висловлюється й така думка: добрий наш народ взагалі не схильний платити за послуги, 3-4-5% ріелторської комісії багатьма сприймаються як величезні гроші, одержувані ні за що. А іпотечний позичальник ще й перебуває в явно обмежених умовах, він буде битися з усіма (і з ріелтором в тому числі) за кожну копійку. Одним словом, як стригти свиню: виску багато, вовни мало ... Оцінити, наскільки ці доводи ріелторів відповідають дійсності (а в якій мірі є версією відомого анекдоту про офіціантці, яка мріяла, щоб клієнти обідали будинку, а чайові надсилали їй по пошті), автор не береться. Але ясно одне - ріелтори рятівний круг іпотечним боржникам точно не кинуть, і танцювати навколо них польку-бабочку не стануть ...


Резюме
Якщо пошукати в інтернеті, можна знайти повідомлення про те, що «дефолтні» позичальники прощалися зі своїми квартирами і ще й непогано наживалися на цьому. Це - свята правда, але з оговорочкой: все відбувалося в період активного росту цін, в 2006-7 роки. Загальне подорожчання тоді було таким, що з лихвою компенсувало всі втрати на узгодження з банком і інше. Не забудемо і про те, що тоді пропозиція взагалі було набагато менше, ніж попит - це вело до того, що покупці хапали будь-які квартири, з обтяженням вони або без.

Сьогодні, м'яко скажемо, інакше. Попит зменшився, квартиру взагалі продати не просто. Іпотечний об'єкт сприймається в таких умовах як «дефектний» - продати його якщо й можна, то з дуже суттєвою знижкою. А це означає, що, навіть продавши квартиру, придбану рік-півтора тому, ви не повернете заплачені за неї гроші.

Одним словом, краще намагатися зберегти квартиру, використовуючи для цього будь-яку можливість. Тим більше що періоди зниження цін, як показує історія нашого ринку, завжди були не дуже тривалими.

Джерело - www.metrinfo.ru