Іпотека: куди запливла процентна ставка.

Підписавши кілька років тому кредитні договори, багато іпотечні позичальники тільки сьогодні починають, що називається, на своїй шкурі розуміти, які пункти є в цих документах. Особливо «пощастило» позичальникам, які брали кредит не під фіксовану процентну ставку, а під плаваючу, яка сьогодні ставить «спортивні» рекорди.

У січні клієнти одного з великих і шанованих іпотечних банків були шоковані: до них прийшли листи , що повідомляють, що відсотки за виплачуються ними кредитами збільшуються. Самі по собі подібні новини сьогодні мало кого дивують (звикли, чи знаєте, за час кризи до поганих известиям), проте в даному випадку вражали уяву цифри: замість колишніх 13-16% річних у рублях платити стало треба по 27-30% (! ).

Поспілкувавшись з рідним банком, а також написавши, як водиться, колективну скаргу в Центробанк, іпотечні страждальці з подивом дізналися, що їх кредитор має рацію: він справді мав право збільшити відсотки, і саме в такому обсязі . Вся справа в тому, що ставка, зазначена в кредитному договорі - «плаваюча».


Як розраховується «заплив»
Питання про відсотковою ставкою - один з найістотніших пунктів кредитного договору. Тут можливі два варіанти: або ставка однозначно прописана у вигляді цифри (наприклад, «11% річних у доларах США») - у цьому випадку вона називається фіксованою. Альтернатива - ставка плаваюча. «Вона полягає, - роз'яснює Марина Галактіонова, директор з розвитку партнерських відносин компанії« КРЕДИТ МАКС », - з двох частин:« бази »- змінюється в часі індикатора ринкової ситуації та« банківської маржі »або надбавки - якоїсь незмінною величини, яка додається до бази ».

Банківська маржа постійна, її розмір прописаний у кредитному договорі. А от що таке «база»? Існує визнаний фінансистами усього світу індекс Libor (London Interbank Offered Rate - Лондонська міжбанківська ставка пропозиції) - середньозважена процентна ставка за міжбанківськими кредитами, що надаються банками, що виступають на лондонському ринку.

«Можна сказати, що LIBOR - це середня процентна ставка, за якою банки надають позики один одному, - каже Марина Галактіонова. - Ставка фіксується Британською банківською асоціацією (British Banker's Association - ВВА) починаючи з 1985 року щодня. Банки, що входять до бази розрахунку, надають свої котирування між 11.00 і 11.30 за лондонським часом. Близько 12.00 публікується так званий фіксинг LIBOR, який розраховується шляхом внесення поправок та уточнень у попередньо набутих значень. Котирування банків впорядковують, верхні і нижні значення відкидають, а що залишилися усереднюють ».

Фіксинг LIBOR розраховується по семи найважливішим валют: долара США, євро, англійського фунта, японської ієни, швейцарського франка, канадського долара та австралійського долара . Відповідно, для кредитів у цих валютах цей індекс і береться в якості основи при визначенні відсотків за кредитами. А рублі? Ними в Лондоні, як відомо, не торгують. Для російської валюти, говорить Наталя Ветлугіна, керівник аналітичної служби компанії «Нове місто», існує вітчизняний індекс MosPrime Rate - він розраховується в Москві за схожим правилам.

Тепер повернемося до жалісної історії, з якою ми почали цю статтю. Кредитні договори, які підписали з банком його клієнти, були рублевими, і ставка була прописана як MosPrime плюс 5-7%. До кризи показники індексу були в районі 8,5%, а до листопада минулого року зросли до 22,5%. Так що розміри ставки по іпотеці абсолютно «законно» досягли майже 30% річних, тут немає ніякого шахрайства ...


Можливі комбінації
Крім фіксованих і плаваючих, бувають і гібридні кредити. «На початковому етапі, який може тривати 1-5 років, ставка встановлюється фіксованою, - говорить Марина Галактіонова (« КРЕДИТ МАКС »). - Як правило, ставка істотно нижче ставки іпотечних кредитів з фіксованою ставкою, але вище, ніж по звичайних іпотечних кредитах із плаваючою ставкою. Після цього періоду ставка починає «плавати» в залежності від ринкового індексу точно так само, як і в звичайному кредиті з плаваючою ставкою ".

А один з банків навіть придумав таку схему: ставка фіксована, але у банку є право в односторонньому порядку підвищити її, якщо різко зросте LIBOR. Все по закону: записано в кредитному договорі, і підпис позичальника є.

Є і ще один аспект. В останні місяці ставки по міжбанківському кредиту росли, і банки, природно, не приховували цю обставину від своїх клієнтів. Що буде, якщо процес поверне назад - чи не стануть «забувати» сповіщати своїх боржників, що платити тепер потрібно менше? Наші експерти не змогли відповісти на це питання - перш за все, тому, що така ситуація ще не складалася.


Але - знаючи реалії вітчизняного бізнесу - можна порекомендувати позичальникам пильно стежити за індексами - тим більше, що відшукати їх в інтернеті не проблема.


Плаваючі маскуються під маленькі
Пропонуючи своїм клієнтам ту чи іншу форму процентної ставки, банк, зрозуміло, думає, перш за все про власні інтереси. Змінити щось позичальник тут навряд чи в силах - але варто хоча б розібратися в цих резонах.

«Кожен банк приймає на себе всілякі ризики, пов'язані з фінансовим становищем в країні, стабільністю, дефолтом позичальника , з ліквідністю забезпечення, - пояснює Марина Галактіонова («КРЕДИТ МАКС»). - При рефінансуванні іпотечних кредитів намагаються залучати якомога більше «довгі» ресурси. Але, як відомо, чим «довше» залучені гроші, тим вони дорожче. При плаваючою ставкою банк може рефінансувати свій портфель іпотечних кредитів за допомогою «коротких» ресурсів, довжина яких порівнянна з періодом перевстановлення плаваючої ставки ».

Додамо ще деякі міркування. Не буде великим перебільшенням сказати, що конкуренції на нашому іпотечному ринку ще толком і не було - кредитування тільки-но стало ставати на ноги, як було пріхлопнут кризою. У США і Європі, зрозуміло, інакше - там були періоди (і дуже тривалі), коли банкам доводилося самим натуральним чином боротися за клієнтів. Як? Що лежить на поверхні рішення - запропонувати більш вигідні умови, тобто ставку нижче. Але для банку це невигідно, а часом і ризиковано. От би зробити так, щоб ставка виглядала трохи менше, ніж була такою по суті! «Плаваючий» варіант якраз з цієї серії. По-перше, можна вимовити цифру маржі. Піди погано - кредит у нас «індекс LIBOR плюс 3%». Про LIBOR'е клієнт через п'ять хвилин забуде, а «3%» засяде в голові міцно. А по-друге, відсоток і на самому ділі виходить нижче, але «з підстраховкою» для банку - саме в той момент, коли йому потрібніше за все гроші (періоди криз на ринку), ставки для клієнтів підвищуються.

В результаті, як відзначають усі експерти, плаваючі ставки дуже популярні на Заході. Наші банкіри, схоже, просто не встигли розкусити всю їх привабливість ...


Коли вона вигідна клієнтові
Тепер подивимося з боку позичальника. «Плаваюча» ставка в періоди, коли в економіці все добре, дійсно нижче - це безсумнівний плюс. Однак не забудемо, що підвищиться відсоток якраз тоді, коли момент буде найбільш невдалий: криза - він для всіх криза ... Фіксована ставка - це гарантія, більша надійність. Варто нагадати, що банки робили спроби підняти ставки і у випадках, коли відсоток фіксований - в цьому випадку вони намагалися аргументувати зниженням вартості застави або зміною загальної економічної ситуації, і наш журнал вже писав про це: «Іпотека: банк зажадав доплатити достроково. Що робити? ».

І той очевидний факт, що продовження ця історія не отримала, краще за все говорить про те, що розмір відсотка,« російською по білому »записаний у договорі, є гарантією.

Загалом, є тільки одна ситуація, коли позичальникові вигідніше плаваюча ставка: якщо все в економіці спокійно, і він бачить, що відсоток по кредиту виходить вигідніше. Але навіть у такій ситуації «плавати» рекомендується тільки тим, хто розраховує погасити іпотечний кредит достроково: наприклад, ви маєте намір через півроку після покупки нової квартири продати стару і розрахуватися з банком. Якщо ж іпотека мається на увазі «по-справжньому», на 15-20 років, то плаваючу ставку слід визнати дуже ризикованою.


Що робити «плавцям»?
Дійсно, що робити тим, хто вже потрапив в подібну ситуацію? «Якщо фінансова ситуація ускладнилася, варто спробувати домовитися про фіксацію відсотка, - вважає Ольга Гусєва, керівник відділу маркетингу Групи компаній« Домобудівник ». - Дуже важливо налагодити контакт з банком. Не варто забувати і про те, що банк, перш за все, зацікавлений у поверненні своїх коштів. «Закручуючи гайки», він ризикує перетворити сумлінного клієнта в неплатника ».

Дійсно, у тому самому банку, на який намагалися поскаржитися невдачливі позичальники, скаржників збираються переводити на фіксовану ставку. Але - кожного в індивідуальному порядку. Тому якісь загальні правила гри встановити поки що важко. Можемо припустити, що безкоштовно їх ніхто нікуди не переведе - напевно обкладуть такими «комісіями», ось це точно.

Джерело - www.metrinfo.ru