Огляд ринку нерухомості Києва на найближчі місяці.

Житло в березні: купити - на $ 5 тис. дешевше, зняти - від $ 120

«Одинички» будуть коштувати $ 40 тис., «двушки» - $ 60 тис., «троячки» - $ 80 тис. Надії продавців «вторічки» на те, що напередодні весни буде традиційний сплеск попиту і ціни перестануть ковзати вниз, тануть, як сніг. Однак ринок, з настанням кризи став схожим на зомбі - живий труп - почав ворушитися: «подекуди у нас деколи» щось купують. Що саме, почім і чого нам чекати в найближчий місяць, «Сьогодні» з'ясувала за допомогою фахівців-ріелторів.

ЦІНИ устоїв.

«Сталі непогано купувати 1-2 -кімнатні, притому не найубогіші «гостинки» і «хрущобами», а панельки 80-90-х років, - стверджує директор АН «Аякс» Борис Єгизарян. - Хорошу «одиницю» за $ 50 тис. і «двушку» за $ 70 тис. вже непросто знайти. Люди, які накопичили гроші або зуміли забрати банківські вклади, беруть житло для себе або з метою капвкладення. Продавці піднеслися духом, тому в березні здешевлення не буде. Якщо банки відновлять іпотеку і стане більше покупців, продавці спробують навіть підняти ціни. Але якщо жілкредіти немає - «привіт»: з квітня знову піде спад попиту і цін ».

Хтось сумнівається, що буде« привіт »? Банкам зараз не до видачі нових іпотечних кредитів - їм би за колишніми платежі вибивати (багатьох позичальників криза зробила жебраками), та самим в трубу не вилетіти. «Пішли покупки в нижчому ціновому сегменті: беруть 1-кім. по $ 40-50 тис., 2-кім. по $ 60-70 тис., а ось 3-кім. навіть по $ 90-100 тис. майже нікого не цікавлять, - констатує директор АН «С.I.Т.» Едуард Бразас. - Очікуваного пожвавлення ринку немає, угод в 10 разів менше, ніж було в 2008-м - до 200 на місяць по Києву. І в березні активності не буде. Але для подальшого падіння цін я причин не бачу: все найгірше вже трапилося. Раджу покупцям брати зараз, торгуватися, але ... на найдешевших квартирах вам не поступляться ».

Неправда, ми перевірили - поступаються $ 1-3 тис. і на найдоступніших 1-2-кімнатних. А стосовно «поганого» - криза, як серпантин, ще не розкрутився, і кінця йому, вибачте за тавтологію, до кінця року не передбачається. Значить ...

... Ціни впадуть!

Директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк повідав: «Попит дійсно з'явився, але тільки на найдешевше житло - є угоди по «одиничка» вартістю $ 50 тис. На них можна виторгувати до $ 2 тис., а от на «двійці» за $ 70 тис. поступляться $ 3-5 тис., на «трійці» за $ 100 тис. - $ 6 & mdash ; 8 тис. І це не межа: пропозиція на порядок вище попиту, ціни будуть падати ».

Віктор Несін, директор АН« Кварт-сервіс », каже:« Раніше по іпотеці купували 70% квартир, а зараз - нуль, банки позики не дають. І навряд чи кредитування відновиться в найближчі півроку. Громадяни-покупці з готівкою забезпечили сьогохвилинне пожвавлення мертвого ринку - показово, що в БТІ, що видає довідки-характеристики на житло, знову з'явилися черги.

Однак ця хвиля покупців скоро спаде, і що далі? Більшість людей вичікують, і вони мають рацію - думаю, вартість всієї "вторинки" у березні впаде ще на 10%. Значить, по мінімуму, 1-кім. підуть по $ 40 тис., 2-кім. - По $ 60 тис., 3-кім. - По $ 80 тис. Можливо, це і стане нижньою точкою падіння цін. Багатьох власників налякало різке здешевлення житла, вони зняли його з продажу, сподіваючись, що криза скоро закінчиться і ціни знову підуть вгору ».

Ой, фантастика! Кінця-краю кризі поки що не видно. І ринок-зомбі буде помалу оживати, тільки якщо продавці продовжать стримувати апетити хоча б на 5-10% на місяць.

НАЙДЕШЕВШІ.

Більшість «демократичних» варіантів пропонують в хрущовках, зате можна виторгувати ще $ 1-2 тисячі.

1-кімнатні
$ 27 тис. Солом'янський р-н, вул Новополевая, 19/13, 5/4 кв. м
$ 28 тис. Оболонський р-н, вул. 8 Березня, 20/12/5 кв. м
$ 30 тис. Дніпровський р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м

2-кімнатні
$ 48 тис. Деснянський р-н, вул, Мілютенка, 45/30/7 кв. м
$ 50 тис. Деснянський р-н, пр. Маяковського, 50/28/8 кв. м
$ 52 тис. Дніпровський р-н, вул. Червоноткацька, 42/29/6 кв. м

3-кімнатні
$ 65 тис. Дніпровський р-н, вул. Тампере, 55/44/7 кв. м
$ 67 тис. Оболонський р-н, вул. Героїв Дніпра, 72/52/8 кв. м
$ 69 тис. Шевченківський р-н, вул. Краснодарська, 62/41/7 кв. м

новобуд: ЗАСТІЙ Обернеться Різке здешевлення

Новобудови - в комі: до кінця 2008-го було заморожено 60% будинків, а сьогодні - вже 90%. Забудовникам - півбіди: не закінчать, так законсервують до кращих часів або зовсім кинуть. А як почуваються люди, які вклали свої кревні в такі «руїни»?

Щоб забезпечити добудову будинків, готових на 70% і більше, Кабмін виділяє 3 млрд. грн. (Навіть за скромними оцінками Мінбуду потрібно 14 млрд.). Післязавтра цей пиріг - точніше, пиріжок - на засіданні КМ будуть ділити між будкомпаніями.

«Не вірю, що цей мізер пожвавить будови та що повернеться довіра людей, обпікшись на вкладеннях в заморожені будинки, & mdash ; резюмує директор консалтингової компанії Building & Live Development Віктор Распутний. - Зараз майже нічого не будується і не продається. І не буде, поки не відновляться іпотечні кредити і люди не переконаються, що будинки здаються в експлуатацію. Але цього року не побачимо ні кредитів, ні масового завершення будівництв: «первинка» залишиться мертвою ».

Цікаво, що забудовники майже не знижують вартість« метрів », при тому, що покупців у них - кіт наплакав. «Самовільно можна домогтися знижки 10-15%, але тільки на квартири в будинках економ-класу, а не в« елітки », незважаючи на майже нульовий попит, - говорить керівник інвествідділу консалтингової фірми« Новобудова »Дміторій Колісник. - Але при будь-яких знижки я не раджу купувати житло в будинку з готовністю менше 90%, інакше величезний ризик, що він буде заморожений ».

« Тільки в зданих будинках можна купувати квартири, - вторить провідний спеціаліст консалтингової компанії «Канзас» Денис Морозов. - І не дорожче ніж по $ 1000/кв. м: забудовники цілком можуть знизити ціни на 20-30%, враховуючи, що будматеріали і робоча сила з початку кризи подешевшали в 1,5 рази. Втім, і за такою ціною в умовах масового безгрошів'я і відсутності іпотечних кредитів будуть лише поодинокі покупки ».

« А сьогодні і купувати нічого, 1-2-кім. квартир на продаж в готових будинках економ практично немає, - стверджує директор девелоперської компанії Slav-Invest Мілан Паєвич. - У цьому році не відбудеться розморожування об'єктів: навряд чи уряд реально виділить на них гроші. Як наслідок, побачимо серйозний дефіцит такого житла, і ціни на нього не знизяться ».

Незалежний аналітик Ярослав Цуканов заперечує:« Нехай будівельники не лякають дефіцитом - на 1,5-2 роки бажаючим вистачить квартир , що продаються господарями у вже зданих нових будинках. І ціни у приватників зазвичай нижче, ніж у будівельників. А останнім, думаю, доведеться їх різко опустити, до 700-800 $/кв. м. Так, це лише трохи вище собівартості, що знизилася завдяки здешевленню будматеріалів і робочих рук до $ 500-600, але тільки такий «демпінг» в умовах кризи зможе залучити покупців ».

ЗЕМЛЯ І за півціни МАЙЖЕ НІКОМУ НЕ ПОТРІБНА

Два моменти нещодавно здивували автора цих рядків. Перший - у вагонах метро з'явилася купа піратським чином розклеєних оголошень, які пропонують купити ділянки під житлове будівництво: мабуть, з продажами зовсім справи кепські, раз до цього дійшло. Другий - статистика (див. таблицю нижче), виходячи з якої в лютому на Київщині ділянки подешевшали всього на 3-8%, тоді як вартість квартир на вторинному ринку »впала на 10%: виходить, земелька чинить опір кризі сильніше, ніж житло . Де ж істина?

МОЖУТЬ ОБМАНУТИ.

«Сьогодні цей специфічний товар мало кому потрібний, - зітхає віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко.


- Люди консультуються, прицінюються, але реальних угод укладаються одиниці, і майже виключно - за «гарячими» ділянкам, господарям яких у пожежному порядку потрібні гроші на погашення кредиту, рішення сімейних або бізнес-проблем. Тому вони часто скидають початкову ціну в 2-3 рази.

Я думаю, номінально в березні вартість наділів в 10-50-кілометровій зоні від Києва зменшиться на 15-20%, однак це показник умовний, в більшості випадків дадуть набагато більші знижки. І буде земля котитися під гору, поки банки не відновлять іпотечне кредитування. Але: почнуть вони з видачі позик на "вторинне" житло, потім - на квартири в новобудовах і лише наостанок - на ділянки під забудову. Так що черга до них в цьому році точно не дійде, а оскільки «зайві» готівкові гроші є в небагатьох, число покупок буде прагнути до нуля.

Якщо ви все-таки вирішите стати «поміщиком» , по-перше, раджу не поспішати - до літа побачите в 1,5 рази менші ціни. А, по-друге, хочу попередити: в цей смутний час напевно з'явиться маса шахраїв, які покажуть вам чудовий ділянку поблизу річки чи лісу, із зручним виїздом на трасу, ви купите ... але насправді не його, а клаптик землі в чистому полі. Або кордону наділу вкажуть невірно: ви побудуєте будинок, а потім виявиться, що - на території сусіда, і доведеться його зносити. Щоб не зганьбитися, найміть спецфірму, що має ліцензію Укрземресурсов, яка за невелику плату (до 1000 грн.) «Прив'яже» ділянку до місцевості і видасть акт погодження земельних меж ».

ІНВЕСТИЦІЯ« ВІД БУРАТІНО » .

Провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький прогнозує, що за березень земелька під Києвом впаде в ціні на 10%, але згоден, що у перелічених «попереднім оратором» випадках її можна буде купити за півціни , а то й за третину.

«З таким торгом, якщо були б вільні гроші, я б взяв для себе ділянку в якості об'єкта інвестиції, - говорить експерт. - І саме віддалений на 30-50 км від столиці: там вибір великий, на відміну від найближчих до Києва районів, а ціни на порядок нижче - за $ 500-700 за сотку можна знайти відмінний варіант. В умовах, коли до банків довіри немає, це розумне довгострокове вкладення грошей: через 3-5 років цю землю напевно можна буде продати в 2-3 рази дорожче ».

А ось я б, зізнатися, остерігся від такої інвестиції в дусі Буратіно: мовляв, зарий свої золоті на Полі чудес і чекай, поки виросте усипане дукатами дерево. Мої сумніви зміцнив вже згаданий віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко, який вважає, що від такого вкладення в найближчі роки не тільки ніякого доходу не отримаєш, але і збитки можеш понести. Якщо криза триватиме і в цьому, і в наступному році, вартість землі впаде в рази, а по закінченні лихоліття буде повертатися на вихідні позиції дуже повільно - не факт, що і за п'ятирічку повернеться. Та до того ж земля - ??товар не дуже-то ліквідний, поки знайдете покупця, може не один рік може пройти. А витрати сил, нервів і часу на демонстрації покупцям ... Словом, шкурка вичинки не варта.

«Бідняк»-особняк

За час кризи багато котеджі в околицях столиці подешевшали більше , ніж київські квартири. Число таких «бідняків»-особняків швидко зростає. І не дивно, в основному їх власники - підприємці середньої руки, терміново позбавляються від будинків з різних причин: бізнес не пішов, банк на розвиток справи кредит не видав або ж нічим погасити іпотечний позику. Ось чому такі хороми часто продаються нижче собівартості, складаючи гідну альтернативу «первинці» у котеджних селищах.

Отже, прицінитися. Просторий (250 кв. М) будинок в Новопетрівцях віддають за $ 160 тис. - в 2-2,5 рази дешевше, ніж він коштував до кризи. Мінімум втричі в порівнянні з вереснем «всохла» ціна особняка в Гореничах - $ 140 тис. за 320 «квадратів». А ось і старий знайомий - котедж у Віті-Поштовій (230 кв. М), який «висить» уже 2 місяці, хоча ціна впала з $ 140 до $ 130 тис.: - це в 3-4 рази менше докризового.

Цікаво, чи підуть на аналогічний «демпінг» забудовники котеджних селищ? «Думаю, так - говорить незалежний аналітик Руслан Кізлайтіс. - Якщо не продаєш котедж за рік, то втрачаєш $ 400/кв. м на його охорони й обслуговуванні. І, оскільки зараз котеджі майже не беруть, забудовники будуть змушені для пожвавлення попиту скинути ціни в 2,5-3 рази - до $ 600-700/кв. м ».

Йому заперечує провідний спеціаліст консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький:« Не думаю, що забудовники таких селищ будуть масово знижувати ціни, оскільки їх головне надбання - земля в зручному місці, а не самі будинку. Просто будуть менше будувати і продавати, поки не закінчиться криза ».

ОРЕНДА: САМА ДОСТУПНА - ПО $ 200, А БУДЕ І ПО $ 120

Тисячі квартир місяцями« висять » на ринку, марно очікуючи покупців. Зневірившись їх продати або не бажаючи віддавати за безцінь, багато господарів перемикаються на здачу в оренду - мовляв, переживемо кризу, дочекаємося нового сплеску попиту - а вже тоді зірвемо куш на продажу. За даними незалежного порталу «Нерухомість», тільки за минулий тиждень кількість квартир, що здаються зросло на 7,5%. Однак при такому лавиноподібного зростання пропозиції, як ми переконалися, «тарифи» на знімні «метри» залишилися на рівні січня. Зате з'явилося набагато більше недорогих «хатинок». Відібравши кілька варіантів, «Сьогодні» зв'язалася з ріелторами, що представляють інтереси власників, і попросила їх спрогнозувати, що буде з цінами навесні.

$ 200 = 1600 ГРН. Брокер з АН «Практика ріелті» Олександр Поляков відверто розповів, що проходить через нього 29-метрова "одиничка" - не дуже: ремонт по ній плаче, меблів немає. Зате доречний торг у межах 100-200 грн. «Попит в порівнянні з груднем помітно впав, добре, якщо на тиждень прилаштувати 1 квартиру, - відверто фахівець. - І все ж, мені здається, навесні оренда не подешевшає: всі новобудови стоять, «вторинка» майже не продається - люди залишаться квартиронаймачами ». Чи помічаєте протиріччя? Нехай навіть не менше стане постояльців, але при зростаючому-то пропозиції і падаючому попиті навряд чи господарі встоять - доведеться їм у боротьбі за клієнтів йти на поступки.

$ 220. Виставлена ??за валюту 40-метрівка, за словами ріелтора І. з АН «Вогні Троєщини», - просто казка: чудово мебльована, з TV, холодильником, інтернетом. «Торгуватися завжди можна, особливо якщо господар вже втомився від переглядів, але причин для масового здешевлення я не бачу, - говорить брокер. - Чи стануть повертатися з-за кордону українці, які втратили там роботу, навесні до Києва потягнуться будівельники, якщо будови оживуть: попит на оренду виросте ».

Аргументи не витримують критики. Гастарбайтери - в основному вихідці з Західної України, навіщо їм до Києва їхати, де з роботою теж сутужно? Та й будівництва навесні вже точно не оживуть, в кращому випадку - восени.
$ 234 = 1800 ГРН.

Цікаво, що брокери обох квартир, виставлених за таку ціну (одна - « повний фарш », інша - майже порожня), виявилися однодумницями. Валентина Гурняк з АН «Грааль-Р» каже: «Пожвавлення немає і не передбачається. Багато квартир за 2 місяці «висять», господарі втрачають гроші. Нікуди їм подітися: будуть поступатися, я думаю - на третину від заявленої ціни ». «Попиту мало, і грошей у людей все менше, так що, вважаю, за весну оренда подешевшає в середньому на 30-40%. З'являться квартири і по $ 120 », - вважає Неля І. з АН« Фенікс-2000 ».

" Сегодня "