Житло в кризу: купити, продати, обміняти?.

Чи можна використовувати з вигодою для себе нинішню ситуацію на ринку нерухомості. Як відомо, набувати що або краще за все тоді, коли ціни падають, а не галопом скачуть вгору. Але хто знає, раптом саме тепер настав самий час забезпечити собі спокійну старість, вдало вклавши капітал в нерухомість?

Беремо і здаємо в оренду?

На жаль (або на щастя), придбати нині квартиру за допомогою кредиту не можна. Тому, якщо ви зібралися вирішувати своє житлове питання, доведеться розраховувати лише на власні сили.

Незважаючи на те що більшість ріелторів запевняють, начебто в останні місяці розцінки стабілізувалися, статистика спеціалізованих порталів показує: вони завзято падають у середньому на 3% на місяць. Виходить, ідея зі здачею куплених "квадратів" в оренду виглядає трохи несвоєчасною.

- Сьогодні на цей ринок виставлена ??велика кількість квартир, що купувалися зі спекулятивною метою, - пояснює фахівець із нерухомості Микола Єрьомін. - Зі зростанням пропозиції вартість оренди в доларах незначно, однак дешевшає. У середньому за місяць беруть приблизно 0,5% від ціни житла, і поки дане співвідношення залишається незмінним.

Отже, з орендою хоч якась визначеність, але от про угоди купівлі-продажу говорити дуже складно.

Як зізнався один з ріелторів, за перші два місяці в столиці їх зафіксовано близько сотні. Робити на підставі настільки мізерного фактичного матеріалу якісь висновки складно. Тому вся статистика нині базується на цінах, озвучених продавцями. І ще реально вторгувати 10-15%.

- На даний момент як ніколи небезпечні ігри з вартістю нерухомості, - впевнений Микола Єрьомін. - Ви ризикуєте не вгадати рівень "дна", тобто коли і на скільки вона впаде в тому чи іншому регіоні по максимуму. Цього і фахівці передбачати не можуть! Отже, купуючи сьогодні квартиру, ви ризикуєте втратити частину вкладених коштів. От коли ціни стабілізуються і протримаються протягом хоча б півроку, тоді й купівлю нерухомості правомірно буде вважати безпечною.

Не вистачає на Київ - беремо Бердичів?

За відсутності іпотечного кредитування столичне житло в нинішній час, навіть з урахуванням падіння цін і ймовірного торгу, по кишені хіба що олігархам. Але ж в Україні є й інші міста з набагато більш дешевими квартирами. Навіщо засмучуватися про знецінювання гривневих заощаджень? Чи не краще взяти на них, скажімо, однокімнатну в «дешевому» регіоні і потім здавати її в оренду?

- Врахуйте, квадратні метри в провінції, якщо вам знадобиться згодом їх швидко продати, загрожують виявитися " ; неліквідом ». Не факт, що на них можна знайти покупця, серйозно не поступившись, - попереджає Микола Єрьомін. - Тільки після того як криза проявить себе у всій красі (чого поки ще не відбулося), буде розумно доглядати регіони для інвестицій у нерухомість. І вже точно не варто вкладати у квартири в місцях, де тільки одне містоутворююче підприємство.




Не дуже перспективною здається фахівцеві й ідея про оренду. Адже в міру поглиблення кризи ставки здатні ще «просісти». А в деяких регіонах доходи від здачі житла і так на сьогодні в 1,5 - 2 рази нижче, ніж процентні ставки за вкладами у найбільш надійних банках.

Цікаво також, що в невеликих містах вартість нерухомості знижується не такими темпами, як у столиці, а повільніше. Експерти наводять наступний приклад: на однакові квартири у Вишгороді (Київська область) і на Оболоні (престижний спальний район) вона може практично не різнитися або навіть бути нижчою в Києві. До периферії завжди будь-який процес доходить із запізненням на кілька місяців.

Кому криза на допомогу?

Однак не все настільки погано. Якщо до інвестицій у вітчизняну нерухомість експерти ставляться скептично, то ситуацію з поліпшенням житлових умов вважають цілком сприятливою. Скажімо, якщо ви давно мали намір переїхати в кращий район або поміняти одно-на двокімнатну і тому подібне, то настав час діяти. Буквально вчора з охочими здійснити альтернативну операцію (обмін через купівлю-продаж) ніхто не хотів зв'язуватися. Процес складний, обтяжений великим числом юридичних нюансів, домовленості нерідко зриваються ... Але на виниклому безриб'ї будь-який покупець став доріг, у тому числі і той, у якого замість "живих" грошей на руках всього-на-всього стара квартира.

На думку спеців, затишшя на ринку взагалі завжди сприятливо для обмінів. Зібрати кревні на покупку дано небагатьом, а от додати і збільшити площу корисних метрів набагато реальніше. З іншого боку, той, хто не в змозі гасити іпотечні кредити, завжди може звернутися до варіанту обміну "трійки" на "двійку", а на виручені гроші вже легко повернути і залишок за позикою. Виходить, такі громадяни і з житлом не розлучаються, і розраховуються з боргами.

ПРОГНОЗИ

Коли настане «дно»?

У більшості ситуацій і покупці, і продавці нерухомості зараз вичікують. Останні сподіваються, що ціни знову поповзуть вгору, перші - що вони скоро заваляться по максимуму.

Експерти, причому досить одностайно, обіцяють "дно" у найближчі півроку. Найчастіше місяцем, коли вартість квартир і будинків виявиться мінімальною, називають вересень. Після падіння ціни на деякий час замруть на місці: як мінімум до кінця 2009-го або середини 2010 року. А потім знову почнуть рости. Але очікувати такого ж різкого подорожчання, яке спостерігалося з 2004 по 2007 рр.., Не слід. Іпотечні кредити з'являться не скоро, отже, попит і ціни будуть регулюватися тільки грішми, які українці зуміли заробити.

Отже, охочих взяти квартиру на "мінімумі» втішити можемо лише одним. За прогнозами, період стабільних розцінок, який настане після відкоту, обіцяє розтягтися досить надовго - від декількох місяців до року. Так що особливо поспішати і «смикатися" поки не треба.

//: President.org.ua