Примусове вилучення квартир: 5 способів захиститися від атаки банків.

14 січня 2009 вступив в силу закон "Про іпотеку", що дозволяє банкам без суду забирати житло у позичальників.

Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи ... », Який набув чинності 14 січня, вніс зміни і до закону« Про іпотеку ». Статті 36-38 дозволяють іпотекодержателю (банку) без суду забирати житло у іпотекодавця (позичальника). І для примусового продажу згоду неспроможного боржника вже не потрібно.

Правда, відповідно до роз'яснення Міністерства юстиції від 17.02.2009г., Без суду можна вилучати тільки квартири, договори за якими укладені після 14 січня 2009 року. Але ряд банків має намір застосовувати норму цього закону і за кредитами, виданими до 14 січня.

Більшість банків згодні з трактуванням Мін'юсту. «Дійсно, ця норма стосується лише до іпотечних договорів, укладених після 14 січня», - говорить Дмитро Замотаєв, начальник управління кредитних продуктів "Укргазбанку". Проте є банки, які вважають, що конфіскувати без суду можна і житло, узяте в кредит в минулі роки. За словами начальника департаменту по роботі з проблемними активами VAB Банку Сергія Ревко, якщо в договорі про іпотеку або про задоволення вимог є пункт про позасудове вилучення квартири, банк може його застосувати.

«Примусове вилучення квартир наш банк вже здійснює », - говорить банкір. Якщо врахувати, що іпотечне кредитування заморожено з жовтня-листопада минулого року, «під ударом» виявилися саме квартири, куплені до 14 січня цього року. На тій же позиції стоїть і заступник голови правління БГ Банку Сергій Тєлєгін: «Право забрати предмет іпотеки було в нас і до січневих змін, при наявності укладеного з позичальником договору про задоволення вимог іпотекодержателя».

Характерно, що деякі юристи стають на бік банкірів. Так, Євген Фреюк, юрист юрфірми «Ілляшев і Партнери», говорить: «У разі, коли в договорі з банком, укладеними у минулі роки, немає пункту про обов" язкове вирішення конфлікту через суд - значить, громадянин добровільно погодився на можливість позасудового способу стягнення. І неважливо, коли це житло було куплено ».

Юрист Української національної іпотечної асоціації Наталія Солов'янчик вважає:« Якщо позичальник порушує умови договору про іпотеку, графік виплат, банк, за наявності такого пункту в договорі, має право без суду вилучити квартиру, взяту в кредит у будь-який час. Досить виконавчого напису нотаріуса, вона прирівняна за правовими наслідками до рішення суду ».

Як бачимо - очевидна колізія. Мін'юст каже, що банки не можуть вилучати без суду майно за договорами укладеними до 14 січня. А банки його таки намагаються вилучити. «Сьогодні» з'ясовувала, як у такій ситуації поступати позичальникам.

П'ЯТЬ СПОСОБІВ ЗАХИСТИТИСЯ ВІД АТАКИ БАНКІВ

1. Дивиться в ДОГОВІР

Насамперед за роз'ясненнями ми звернулися до 1-го заступнику міністра юстиції Євгенію Корнійчуку. І ось що він розповів:

«Закон і до 14 січня не забороняв вносити до кредитних договорів попередження, застереження про можливість вилучати житло у позасудовому порядку. Була і є практика, коли нотаріуси в примусовому порядку без суду списують майно на користь кредитора. Значить, реальні ситуації, коли банки, при наявності таких попереджень у договорах попередніх років, зараз постараються Використовувати ці застереження для відчуження квартир без суду.

Але в кожному конкретному випадку потрібно дивитися договір і перевіряти його на відповідність діяв на той момент законодавством. Тому, якщо банк вирішив вилучити квартиру без суду, раджу громадянам звертатись до юристів, обізнаним у цивільному праві. Вони можуть знайти такі несоотвествія договору законом, і тоді через суд можна буде накласти заборону на таку «конфіскацію».

Якщо ж «попереджень, застережень про можливість вилучати житло у позасудовому порядку», про які говорить Євген Корнійчук, в договорі немає, то з позичальника все нічого не візьмеш: якщо його квартира була куплена до 14 січня, без суду її забрати не мають права. Справа в тому, що за законом «Про іпотеку», конфіскувати квартиру «без суду і слідства» можна тільки за наявності окремого договору або пункту в іпотечному угоді, що дає банку таке право.

На щастя для неспроможних боржників, що не всі банки передбачили такий захист від неповернень.


Але будьте насторожі, якщо банк пішов на преференції і, скажімо, відстрочив вам виплату боргу, дав кредитні канікули, знизив відсотки по позиці. Напевно у змінах до договору буде стояти «троянський кінь» - право позасудового відчуження квартири. Тут вже самі вирішуйте, чи влаштовують вас тимчасові послаблення в оплаті позики в обмін на карт-бланш із продажу вашої «хати».

2. ГРАЙТЕ НА ВАРТОСТІ ЖИТЛА

Ось одна з найбільш виграшних лазівок для боржників: у разі позасудового продажу квартири її вартість визначається за згодою сторін (банку і позичальника) або - незалежним оцінювачем. Вже якщо вас взяли «за зябра», а ви не хочете втрачати житло - не підписуйте з банком узгодження його продажної вартості.

Нехай він сам найме оцінювача, потім банк виставить квартиру на продаж і, покладемо, навіть продасть. І тут ви подаєте позов до суду, скаржачись, що її вартість була занижена і ви, природно, втратили в грошах (що напевно відповідає дійсності, адже ціни на житло падають і сьогодні ваша квартира коштує в 1,5-2 рази дешевше, ніж рік -два тому) і клопотання про проведення судової експертизи. Суд зобов'язаний зупинити угоду купівлі-продажу до з'ясування ваших претензій.

3. Розтягувати СПРАВА

Згідно зі ст. 47 Конституції, «ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону та рішення суду». Ви можете запросто посадити банк в судову «карусель». Крім нібито несправедливої ??оцінки квартири, можна послатися на те, що у вас виникли об'єктивні труднощі з виплатою кредиту (втратили роботу, важко захворіли), та й сам іпотечний договір можна оскаржити - мовляв, підписували його в стані афекту, бо напередодні улюблений троюрідний дядько помер .

Що це дасть? Принаймні, відстрочку у вирішенні проблеми. Навіть будучи позивачем, ви можете не бути на розгляд справи з поважних причин - наприклад, через хворобу або відрядження. Якщо ж районний суд винесе рішення на користь банку, зверніться до апеляційного суду, потім з касацією - у Верховний суд і, нарешті, до Європейського суду з прав людини. Як показує практика, так можна розтягнути справу на 3-5 років. Виснажений банк сам запропонує «світову» на вигідних для вас умовах.

4. Переплановують ЖИТЛО

Ідеально, якщо іпотечний договір дозволяє вам зробити перепланування житла. Захоче банк продати вашу квартиру, а вона вже не та, під яку брався кредит, потрібно її по-новому оформляти. Процедура тривала. Притому ви маєте право не пускати до себе експертів з БТІ, а без технічної характеристики нерухомість продати не можна.

Немає в договорі дозволу на перепланування - не біда, терміново перекроїти житло на свій розсуд. Притому нелегальні варіанти вам вигідніше: досить знести комору, перегородку між кімнатою і балконом, збільшити санвузол за рахунок коридору - і БТІ таку самодіяльність не легалізує, зажадає привести все в первинний вигляд. Навіть якщо відповідне рішення винесе суд, ви, посилаючись на відсутність грошей, можете роками усувати хитро організований «безлад».

5. ДІТЕЙ - на барикади!

Якщо у вас є неповнолітня дитина - вважайте, що спіймали Бога за бороду. Виселити його - і, відповідно, вас - практично нереально. Закон «Про охорону дитинства» захищає права дитини на проживання в нормальних санітарно-гігієнічних та побутових умовах. Тому якщо банк загрожує примусовим виселенням сім'ї з дитям на руках, а іншого житла у неї немає - нехай розслабиться: законних методів видворення таких боржників не існує. Якщо ж кредитор таки отримає потрібне рішення суду, в бій не просто можуть, а зобов'язані вступити органи піклування та опіки (районний опікунська рада).

А що банки в іпотечних договорах забороняють реєструвати нових мешканців без їх згоди - дурниця: таке право дає вам Цивільний кодекс.

Дякуємо за допомогу у підготовці статті адвоката Максима Копейчикова і юриста юридичної фірми «Ілляшев і Партнери» Євгенія Фреюка, юрисконсульта юридичної компанії «Шмаров і Партнери» Євгенія Бондаренко , директора юридичної компанії «Європейський правовий союз» Олександр Ванжа та юриста юридичної фірми «Гарант» Дмитра Мальцева.

//: cripo.com.ua