Українська нерухомість. Новий виток зниження.

Ціни на вторинному ринку житлової нерухомості Києва протягом серпня знизилися в середньому на півтори-дві тисячі доларів. Це стало холодним душем для тих, хто вже повірив у реінкарнацію міхура дутих цін.

В оману багатьох ввела стабілізація цін у червні та липні, деякі аналітики заговорили навіть про початок зростання. Але агонію трупа лікарі прийняли за спробу самостійно встати. Для зростання цін на нерухомість не з'явилося причин - доходи людей продовжували падати, банки лихоманить, як і раніше, українці продовжують вмирати в більшій кількості, ніж народжуватися, а житла все більше.

Так що серпень для Києва став початком нового спуску і перша половина вересня цю тенденцію зберегла. Обласні центри відзначилися деякою інертністю, зберігаючи в серпні ринок в стані сну. Але у вересні ціни в обласних центрах України взяли приклад із київських. Тенденція, однако.

Байки від «Київміськбуду»

Покажіть мені ріелторів, які стверджували в червні і липні, що ринок української нерухомості досяг дна. Август і початок вересня цілком підтвердили їх слова, просто досягнувши дна ринок почав копати. А як впевнено розповідав президент «Київміськбуду» Петро Шилюк про те, що ціни виростуть ще відсотків на 20 до 2010 року і потрібно терміново купувати.

Довірливих дурнів виявилося менше, ніж вважав глава «Київміськбуду», так що тепер компанії доводиться шукати інші варіанти, щоб реалізувати нікому не потрібне за такою високою ціною житло.

Чергова «фішка» - продавати житло на виплат або здавати в оренду з правом викупу. Платиш 30% вартості квартири - і через п'ять років вона твоя. Компанія "Київміськбуд" пропонує купувати житло в новобудовах за новою схемою. Потенційному покупцеві необхідно внести 30% вартості квартири, після чого він одержить право її орендувати.

У вигляді орендної плати покупець буде вносити вартість житла, а також - компенсувати інфляційний коефіцієнт. Поки що програма перебуває в стадії розробки, але вже через місяць обіцяють прояснити фінансовий механізм схеми. Прес-секретар "Київміськбуду" Зоя Загородна розповіла, що ця програма є частиною антикризової стратегії компанії. "Адже потрібно шукати різні способи - чим швидше буде продаватися житло, тим краще", - говорить вона.

Наївність Парцхаладзе

Глава ради директорів Української будівельної організації Лев Парцхаладзе радив не тягти з покупкою довше, ніж півроку. Він був упевнений, що через кілька місяців банки відновлять іпотечне кредитування, і тоді в Україні можливий новий бум нерухомості: "До осені механізм запуститься знову, хоча, звичайно, будуть ще високі ставки банківського фінансування".

Осінь настала і ні про який запуску механізму кредитування мова не йде. Більш того, виріс курс долара поставив багатьох позичальників на грань виживання, а банки - на край фінансової прірви. Якщо почнеться масове неповернення кредитів (а на думку аналітиків це станеться коли долар дійде до рівня 9 - 10 гривень), то банки просто зваляться всі разом. До видачі чи тут кредитів?

Так що компетентність Парцхаладзе ненабагато вище, ніж Шелюк. Що зайвий раз доводить - успішність багатьох вітчизняних бізнесменів пояснюється не наявністю інтелекту, а близькістю до влади. Поки сидять у правильному місці і мовчать - серйозні, багаті люди. Почнуть прогнози робити - сміх. Ну так, Бог з ними, з фальшивим пророкам від ринку нерухомості. Подивимося, що тут відбувається в реальності, і спробуємо зробити невеличкий прогноз місяців на шість.

Первинка - нереалізовані шанси

Для початку розберемося з « первинкою », благо її сегмент на ринку зменшується до зовсім непристойних розмірів і його аналіз не забирає багато часу. Кількість готових і «майже готових» будинків ще досить велика, але ціни залишаються занадто високими для покупця.

Найсмішніше, що в перекладі на квадратні метри ціна в новобудові вже ненабагато вище, ніж на «вторинці» ;, при абсолютно іншій якості. Але мінімальний розмір квартири - близько п'ятдесяти квадратних метрів. Відповідно ціна не менше п'ятдесяти тисяч доларів. За «одиничку» явний перебір. Всі спроби зробити маленький крок назустріч покупцеві особливого ефекту не дають.

Те ж пропозицію орендної схеми «Київміськбуду» й інші варіанти розстрочки, пропоновані не тільки в Києві, а й в обласних центрах, гарні й служать деякої альтернативою кредиту (до речі, більш дешевої та надійної, ніж позику в банку під космічні відсотки).

Але ціна рулить - поки занадто висока. До речі, якщо забудовники знизять ціну доларів до 700-800 в Києві і 500-600 у регіонах, то продажі оживуть за рахунок того, що клієнт радісно відмовиться від вторинного ринку. А якщо ще почнуть будувати нові будинки з упором на «економ» варіант, тобто однокімнатну квартиру робити близько 30 метрів (при ціні навіть 800 доларів за метр така «одиничка» буде дешевше 25 тисяч) то у великих будівельних кампаній є всі шанси подолати кризу.

Але поки більшість вважає за краще сидіти і чекати, поки проблема розсмокчеться сама собою, періодично роблячи заяви про проході цінового дна і початку зростання. Це самообман. Динаміка цін показує стійке зниження.

Вторічка - життя жевріє

Вторинний ринок набагато жвавіше, але тільки в порівнянні з первинним. За даними компанії SV Development, рік тому на кожного потенційного покупця в Києві припадало дві квартири, зараз - 30. Тим не менш, угоди укладаються. Того «мертвого сезону», який був на початку кризи, вже немає. Що зайвий раз доводить - кому треба, той продає і купує.

Просто покупців мало і саме вони диктують правила гри. Будь-яка спроба продавця підняти ціну призводить до втрати потенційного клієнта. Ринок вчить. Найбільшим попитом у Києві та обласних центрах користуються однокімнатні та двокімнатні квартири. Є з чого вибрати і при бажанні можна продати. Повторюся - все залежить від ціни.

Перейдемо до прогнозів. Аналіз відкладемо на фінальну частину, а поки - два напрямки розвитку ринку від експертів та аналітиків. Одні впевнені - дно пройдене і скоро почнеться бурхливе зростання. Інші - до дна ще пірнати і пірнати. Почнемо з перших.

Вперед і вгору

Директор "Української торговельної гільдії" Віталій Бойко переконаний, що гостра нестача житла поверне покупця на ринок. "Але скорочення пропозиції на первинному ринку і необхідність надійних вкладень поверне покупців на вторинний ринок", - говорить експерт.




В Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України (АФНУ) прогнозують найближчим часом не лише стабілізацію цін на нерухомість, але і тенденцію подорожчання житла на первинному ринку. Про це заявив президент АСНУ Андрій Шульга в інтерв'ю журналістам.

За його словами, вже у вересні попит на нерухомість зросте, оскільки саме зараз склалися оптимальні умови для її придбання. "Український ринок сьогодні проходить цінове дно. Ми можемо це бачити за тими даними моніторингу, які Асоціація отримує з ринку щодня. Вже минулого місяця спостерігалося невелике зростання цін, яке продовжилося і цього місяця. Нижче сьогоднішньої вартість житла на ринку не опуститься ", - сказав він.

Експерт аргументував свою точку зору тим, що будівельні компанії підійшли до кордону цін, нижче за яку їм опускатися економічно невигідно. А. Шульга підкреслив, що основний обвал цін на нерухомість відбувся в жовтні-грудні 2008 року. Сьогодні ж немає підстав для збереження тенденції до зниження.

За інформацією експертів, зростання вартості "квадратного метра" спостерігається також і на зарубіжних ринках. Так, за даними міжнародного агентства Global Property Guide, в Ізраїлі у ІІ кварталі 2009 р. житлова нерухомості (з поправкою на інфляцію) подорожчала на 1,02%, у Швейцарії - на 0,09%, у Люксембурзі - на 0,37% .

У Португалії ціни на житло зросли на 1,0% за квартал, в Індонезії житлоплоща подорожчала на 0,71%, у Новій Зеландії за квартал - на 2,21. У США, згідно з індексом S & P/Case-Shiller, у ІІ кварталі житлова нерухомість виросла в ціні на 2,9% в порівнянні з I кварталом.

Вперед і вниз

Не всі експерти (у тому числі і закордонні) прогнозують швидке зростання цін. Їх опоненти оперують не менш переконливими аргументами і цифрами. На ринку нерухомості України з урахуванням падіння курсу гривні, чекають не обвал, а повний провал. Вартість "вторинки", на думку ріелторів, впаде мінімум в 2-3 рази. І це далеко не межа. Адже попит на житло зараз - нульовий. На оренду ціни вже впали вдвічі, але клієнтів від цього більше не стало.

Гості, які позбулися роботи, "залишають" Київ, тому кількість пропозиції росте, а ціни падають. А що стосується продажу, то навіть ціна в $ 50 тисяч за 1-кімнатну навряд чи зацікавить клієнтів - грошей у людей немає, як і можливостей взяти їх у кредит ".

Між тим директор АН" Аякс " Борис Єгизарян вважає: "$ 30-40 тисяч за" чесну одиничку "незабаром стануть правилом, це реалії кризи. Оренда до лютого повинна ще подешевшати на 20%, тобто "одиничку" можна буде зняти за $ 200 ". Дешевше купить той, хто згоден потерпіти ще хоча б півроку.

До зими ціни опустяться, а навесні-влітку взагалі впадуть на рівень 2003 року - "одиничка" близько 20 тисяч, "двушка" - 40 тисяч. А якщо ринок іпотечного кредитування на той час не оживе (а все йде до того), то вже восени квартири будуть продаватися за цінами 2000-2001 року - 10-15 тисяч за "одиничку", 15-25 за "двійку".

Тепер подивимося на Захід, який багато в чому може служити індикатором ситуації в цілому і хорошим прикладом того, що нас чекає через деякий час. Ринки житлової нерухомості США подали деякі ознаки життя протягом останніх тижнів. Корифеї та рупори економіки, втім, застерегли споживачів - це пожвавлення тимчасове і дуже скоро закінчиться новим обвалом.

Як не парадоксально, причини цього досить схожі для таких неспівмірно різних ринків, як ринок нерухомості США, Росії та Україні . Колишній голова Федеральної Резервної Системи, Алан Грінспен, як ніхто інший розбирається в механізмі утворення кредитно-інвестиційних бульбашок США, повідомив в інтерв'ю, що ринок нерухомості вірогідніше за все очікує новий стрибок вниз.

"Можливо попереду друга хвиля падіння. У поточній ситуації ми отримаємо значне зниження довіри споживачів, після того як ринок буде захлиснуть банкрутському житлом, яке знизить ціну продажів до ціни боргів і навіть набагато нижче ". Обгрунтованість такої думки очевидна - кредитна накачування ринку припинено, у той час як безробіття постійно зростає і викидає все більше і більше позичальників на вулиці. Аналогічно, пікові значення неповернень і юридичних виробництв по ним очікує США, та, до речі і Росію з України в 2010 році. Саме тоді на ринок, не підживлений кредитами, виллється широкий потік банкрутському нерухомості.

Цікаво, що повсякчасний рупор оптимізму Барак Обама також поспішив охолодити хор глашатаїв "швидкого позбавлення від кризи", заявивши, що вихід США з рецесії - процес, який буде тривати багато місяців. Стосовно до України це означає, що не варто сподіватися на промови про "команду саламандр", а готується до нової хвилі негативних економічних факторів.

Копати і купувати поки рано

Резюмуючи ці різні прогнози, доводиться говорити досить банальні речі. Ціни на нерухомість в першу чергу залежать від привабливості життя в даному конкретному місці. Розглянемо спрощену модель. Якщо в Україні все погано, немає роботи і нормальних зарплат, а в окремо взятому Києві благодать, повно роботи, високий рівень життя і гарна погода - ситуація на ринку нерухомості моментально перебудується.

По всій країні квартири будуть будувати дуже дешево, а в столиці - дуже дорого. Тепер цю схему приміряємо на реальну ситуацію в країні. Рівень життя в Україні падає, відповідно падає і привабливість її для життя. Ціни на нерухомість ведуть себе в гармонії із загальною ситуацією, тобто прагнуть вниз. У Києві повільніше, в регіонах - в залежності від наявності роботи та рівня зарплат.

До цієї простої і об'єктивної залежності додаємо коефіцієнт купівельної спроможності населення. Вона і була не дуже високою, а сьогодні стала ще нижче. Але до кризи цю здатність штучно посилювали в інтересах великих корпорацій за рахунок кредитної кабали. Так що лопнув міхур економіки, побудованої на «життя в борг» для звичайної людини пішов на користь.

Тепер все можна купити за ціною пристойного «першого внеску» без двадцятирічних виплат. Повертаючись до теми нерухомості можна лише констатувати, що вона буде прив'язана до стану економіки. І поки остання падає, в житла немає причин дорожчати. Питання лише в тому, наскільки сильно воно подешевшає і на якій позначці зупиниться. Але однозначно зараз ми ще не на дні. Так що і копати - рано.