Що робити, якщо банк забирає квартиру за борги.

В умовах фінансової кризи у багатьох боржників відсутня можливість належним чином виконувати свої зобов'язання перед кредиторами, зокрема при сплаті суми боргу повністю або в частині. Ці обставини змушують кредиторів (заставодержателів) задовольняти вимоги, що забезпечуються іпотекою, за допомогою звернення стягнення на заставлене майно боржника (заставодавця )...


В умовах фінансової кризи у багатьох боржників відсутня можливість належним чином виконувати свої зобов'язання перед кредиторами, зокрема при сплаті суми боргу повністю або в частині. Ці обставини змушують кредиторів (заставодержателів) задовольняти вимоги, що забезпечуються іпотекою, за допомогою звернення стягнення на заставлене майно боржника (заставодавця).

Нерозмірність вимоги

Підставою для звернення стягнення на заставлене майно є невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання.

У деяких випадках право кредитора на звернення стягнення на предмет іпотеки може бути обмежена. Так, у кредитора відсутнє право на звернення стягнення на заставлене нерухоме майно, якщо допущене боржником порушення дуже мала і розмір вимог кредитора явно несоразмерен вартості закладеного майна. Передбачається, що кредитор у даному випадку не може звертати стягнення на заставлене майно, якщо одночасно виконуються наступні умови:
- сума невиконаного боржником зобов'язання становить менш ніж п'ять відсотків від розміру оцінки предмета іпотеки за договором про іпотеку;
- період прострочення виконання боржником зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше трьох місяців.

Зазначені умови були введені законодавцем тільки в липні 2009 року, оскільки в судовій практиці неоднозначно трактувалися поняття меншовартості і численних розбіжностей при порушенні боржником свого зобов'язання, забезпеченого іпотекою.

При порушенні строків внесення боржником платежів до трьох разів протягом дванадцяти місяців у кредитора також відсутнє право на звернення стягнення на нерухоме майно, закладене для забезпечення зобов'язання, яке виповнюється періодичними платежами (наприклад, при щомісячній сплаті відсотків на суму позики).

Право кредитора

Право кредитора на звернення стягнення на предмет іпотеки може бути тимчасово обмежене у випадку, якщо заставодавець (боржник) є учасником пайового будівництва багатоквартирного житлового будинку або іншого об'єкта нерухомості. У даному випадку право заставодержателя (кредитора) на звернення стягнення виникає тільки через шість місяців після настання передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва або припинення/призупинення будівництва за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт не буде переданий учаснику пайового будівництва.

При наявності достатніх підстав і відсутності обмежень кредитор може звернути стягнення на заставлене нерухоме майно в судовому або позасудовому порядку.




У рамках судового порядку кредитор для звернення стягнення на заставлене майно повинен подати позов до суду загальної юрисдикції або арбітражний суд. Спори за участю громадян розглядаються судами загальної юрисдикції, а з участю індивідуальних підприємців та юридичних осіб - арбітражними судами.

Боржника слід враховувати, що в суді він може вплинути на вибір способу реалізації свого нерухомого майна. За загальними правилами, майно реалізується через публічні торги, однак за угодою сторін, а також у разі звернення стягнення на житловий будинок або квартиру майно може бути реалізовано шляхом проведення аукціону чи конкурсу.


Право боржника

Важливе значення має право боржника на прийняття участі у встановленні в суді початкової продажної ціни заставленого майна при його реалізації. Ця ціна може бути визначена як угодою між кредитором і боржником, так і судом за наявності спору. У останньому випадку суд бере до уваги документи, що підтверджують вартість нерухомого майна, у тому числі звіт незалежного оцінювача або висновок БТІ.

Боржника також належить право подати до суду заяву про відстрочку реалізації майна на термін до одного року. Мета надання відстрочки - дати боржнику можливість задовольнити вимоги кредитора, забезпечені іпотекою. У даному випадку у боржника повинні бути поважні причини для надання відстрочки (питання про те, чи є причина поважної, вирішується на розсуд суду).

Крім того, відстрочка може бути надана лише у випадку, якщо боржником є громадянин, але за умови, що заставу не пов'язаний із здійсненням цією громадянином підприємницької діяльності, а також якщо предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення.

Застосування судового порядку є обов'язковим, зокрема, в таких випадках, коли: предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс; предметом іпотеки є житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним особам; для іпотеки майна фізичної особи була потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу. Визначення законодавцем зазначених, а також інших випадків обов'язкового застосування судового порядку при зверненні стягнення на предмет іпотеки спрямоване в першу чергу на захист інтересів боржника.

У разі відсутності встановлених законом обмежень, за угодою сторін може застосовуватися позасудовий порядок. Угода укладається за наявності нотаріально засвідченої згоди боржника на позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Позасудовий порядок для кредитора більш вигідний, оскільки процедура звернення стягнення на заставлене нерухоме майно на відміну від судового порядку займає менше часу, а боржник позбавлений тих прав, які йому надані при зверненні стягнення на заставлене майно в судовому порядку.