Квартири в Києві подешевшають до $ 10 тис? Інтерв'ю з експертом.

Що за місяць до кризи, що через пару місяців після його початку від ряду фахівців на ринку нерухомості можна було почути тільки одне: жаданий квадратний метр менше, ніж на даний момент, коштувати не буде.


Що за місяць до кризи, що через пару місяців після його початку від ряду фахівців на ринку нерухомості можна було почути тільки одне: жаданий квадратний метр менше, ніж на даний момент, коштувати не буде.

Та ж мантра про поступове зростання цін на ринку житла чутна і весь нинішній рік. Деякі громадяни, які взялися серйозно вивчити ситуацію, стали приходити до висновків про те, що не можна орієнтуватися навіть на ціни, зазначені в "Aviso" та на інтернет-порталах: вони не відображають дійсність, оскільки завищені. Редакція iBanka вирішила зрозуміти реальну перспективу іпотечного ринку в столиці та регіонах. Ми взяли інтерв'ю у експерта компанії MPP Consulting Павла Мельника.

Чи триватиме падіння цін на нерухомість у Києві та по Україні? З чим у першу чергу може бути пов'язане подальше падіння ціни на нерухомість?

Падіння цін буде тривати, причому ще більш сильне, ніж до цього. У першу чергу це пов'язано з падінням доходів населення та тенденцією негативного накопичення коштів. Фактично, починаючи з 2006 року нерухомість, стала недоступна більшості населення. А внаслідок перетворення ринку у велику фінансову піраміду, ситуація вийшла з під контролю і цінові показники зашкалили всі розумні межі. Така фінансова піраміда вимагала постійного підживлення, яку давала щедра кредитна політика банків. Але з зупинкою кредитування зупинився і зростання піраміди. Останній рік ми спостерігали стагнацію на ринку, викликану різким зміною реальної платоспроможності, і весь цей час учасники ринку намагалися оживити його. Але відсутність реального попиту, тобто попиту, підкріпленого достатньою кількістю грошей, не дозволило що-небудь змінити.

Можна довго сперечатися чи є нерухомість капіталом, або чи можна вважати купівлю квартири інвестицій. Можу сказати одне: житлова нерухомість - це не капітал, а її придбання не можна сприймати як інвестицію. Найбільший спад на ринку відбудеться саме тоді, коли більша частина людей перегляне своє ставлення до питання цінності нерухомості і зрозуміє помилковість тих понять, які нав'язувалися ним в останні роки.

До якої межі може опуститися середня ціна на 1 -кімнатну квартиру в Києві за рік - півтора?

Ціна на 1-кімнатну квартиру в Києві буде прагнути до позначки 10 тис. доларів. Це якраз та сума, яку в змозі накопичити за 5 років сім'я з трьох осіб при двох працюючих, при цьому дана сім'я не повинна відмовляти собі в найнеобхідніші речі. У такому випадку при рівні накопичень в 20% від щомісячного доходу сім'я з середньостатистичним рівнем доходів зможе накопичити суму від 9 до 12 тисяч доларів. Саме в даному ціновому сегменті і буде спостерігатися реальний попит у наступні 3 роки.

Залежить ця ціна, а також ціни на квартири в цілому від коливання курсу гривні?

Враховуючи специфіку нашого ціноутворення, долар став індикативної одиницею, яка використовується для визначення більшості цінових показників в економіці. Особливо широко доларовий еквівалент застосовується при розрахунках цін на досить дорогі товари, як то квартири або автомобілі. Тому, якщо припустити, що ситуація на світових ринках кардинально не зміниться, ціна в доларах на нерухомість не буде залежати від курсу гривні.

Чи скоротить чергове падіння цін на нерухомість число бажаючих її продати?

Охочих продати нерухомість буде тільки більше, оскільки найближчим часом основна кількість пропозицій на ринку становитиме заставне майно, виставлене на продаж, або реалізація нерухомості власником під пресингом банків та організацій з повернення боргів.




Піде з продажу тільки та нерухомість, яку купили не за кредитні гроші, і якщо у власника немає термінової необхідності в її продажу. Але таких квартир і будинків вкрай мало, оскільки основна частина все ж купувалася в кредит, або виступала в якості заставного майна при видачі інших типів кредитів.

Чи є надія, що відродження іпотечного кредитування в найближчі пару-трійку років відродить ринок нерухомості, не давши цінами звалитися знову?

Ринок нерухомості почне зростати не раніше, ніж почне відновлюватися економіка, а це станеться років так через п'ять. Зараз ми знаходимося тільки в першій фазі спаду. Можливо «дно» поточної кризи ми побачимо в 2010 або 2011 році, і тільки до 2015 року, коли економіка почне наближатися до докризових рівнів, можна буде говорити про відновлення повноцінного кредитування нерухомості. Швидше за все до того часу іпотека як така зазнає істотних змін і, відповідно, умови (а можливо і джерела кредитування) будуть зовсім не ті, до яких ми звикли до цього.

Яка максимальна частина доходу середньої української сім'ї з дитиною, яку та реально в змозі щомісяця вкладати на виплати по іпотеці?

Виходячи з поточної ситуації, сім'я при двох працюючих зможе витрачати на оплату іпотеки у близько 20%. Якщо є можливість витрачати на іпотеку 30% і більше від доходу, то тоді така родина відноситься до категорії досить забезпечених. У цілому, іпотека в 2010 році буде доступна середньому класу тільки у випадку істотного зниження цін як на первинному, так і на вторинному ринку. Орієнтиром для початку хоча б мінімального іпотечного кредитування треба вибирати не часовий проміжок, а рівень ціни. Зараз можна сказати, що іпотека, та й ринок в цілому, зрушаться з місця при досягненні ціни в 10 тисяч доларів за 1-кімнатну квартиру в Києві на вторинному ринку.

Чи може в зв'язку з падінням доходів населення і відсутністю легких кредитів з'явитися альтернативний, конкурентний по відношенню до багатоповерхівок ринок новобудов? Будиночки економ-класу, що-небудь ще?

Будинку економ-класу з'являться в будь-якому випадку, тому що тут працює закон ринку - на будь-який попит зобов'язана з'явиться пропозиція. Ринок буде не готовий платити навіть ту знижену ціну, яка є сьогодні. Споживачам потрібно кардинальне зниження. Зараз споживач досить ретельно вважає свої доходи і накопичення, і зволіє або вибрати економ-варіант за дуже низькою ціною, або відкласти покупку. Компанії будівельного ринку, які захочуть залишитися на плаву, змушені будуть запропонувати саме ту ціну і той товар, які будуть затребувані.

Як для банків буде найбільш розумно підійти з поки ще проблемними боржниками, щоб ті остаточно не стали "безнадійними"?

З метою зниження ризиків неповернень банкам варто переглянути терміни іпотеки, а також процентні ставки у бік зменшення. При ідеалістичному варіанті їм потрібно перевести всі іпотечні кредити в гривню і зафіксувати процентну ставку на весь наступний рік. Це дозволить позичальникам розрахувати свій бюджет витрат і в більшості випадків не допустити прострочення платежів, або несплати кредиту.

Http://ibank.ua/news/print/1764