Як правильно укладати договір на будівництво житла.

Стаття про те, як не стати жертвою нечесних забудовників.

Як правильно укладати договір на будівництво житла

Сьогодні купити квартиру - хвилинна справа. Жити красиво підприємцю ніхто не забороняє (крім податківців), а декларації про доходи обов'язкові лише у дуже обмеженій кількості випадків (депутатам, урядовцям, для участі у приватизації тощо). Будівництво і купівля житла якраз в таких деклараціях не потребує. Юридично все це оформляється відповідними договорами, з рекламою: "У нас договір готували дуже кваліфіковані юристи і навіть дивився один професор!". Втім, замовнику, який піклується про власні інтереси, варто уважно вивчити договір і звернути увагу на наступне.

Ви - споживач


Якщо замовник є фізичною особою (громадянином) і укладає договір від свого імені, то його відносини з будівельниками регулюються передусім Цивільним кодексом України та Законом "Про захист прав споживачів". У законі досить докладно і вельми конкретно розписано права замовника як споживача. Проте цей закон не застосовується до юридичних осіб.

Ви - пайовий учасник будівництва


В даний час поширеною стала форма договорів не про звичайну купівлю-продаж житла, а "про дольову участь у будівництві". Це допомагає уникати ПДВ на підставі п. 5.1.21 ст. 5 Закону "Про податок на додану вартість", тобто здешевлює житло для замовника. За цією нормою від ПДВ звільняється і будівництво житла "за кошти фізичних осіб", і передача такого житла у їхню власність.

не авансують можливі зміни ціни

Найчастіше в договорах виключається можливість односторонньої зміни їхніх умов. Подібні зміни можливі лише "у письмовій формі і набирають чинності з моменту підписання їх сторонами". Втім, саме тому до більшості договорів закладають "маленькі хитрощі", тобто можливості змінювати ціну, термін будівництва тощо без додаткового узгодження з замовником. Підписуючи такий договір, ви авансом даєте згоду на можливі зміни його умов і потім сперечатися буде важко.

Термін закінчення будівництва повинен бути чіткий


У більшості договорів досить нечітко визначені терміни закінчення будівництва, наприклад, " запланований термін закінчення будівництва - IV квартал 2001 р. ". Таке формулювання, особливо слово "запланований", допускає різні тлумачення. Якщо звернутися до ст. 353 ЦК, що регулює договори на капітальне будівництво, то тут йдеться про "встановленому терміні", а не про "запланованому терміні". Зрозуміло, що це має бути конкретний день, місяць, квартал або рік.


перевірки площа квартири


У деякі договори закладають можливість зміни розмірів площі без узгодження цього із замовником. Пастка робиться за допомогою різних пунктів, які передбачають, наприклад, перерахунок вартості квартири у разі, якщо фактична площа квартири буде відрізнятися від тієї, яка була спочатку передбачена. ". Отже, замовивши за таким договором квартиру площею, наприклад, 100 кв. м, можна зате отримати 10 кв. м, але, звичайно, меншої вартості.

Чітко визначте ціну


Нечітко визначається загальна вартість квартири. Наприклад, "поточна вартість 1 кв. м площі встановлюється на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості й територіального розміщення, з урахуванням вартості готовності об'єкта "і тому подібне. Це є прямим порушенням п. 1 ст. 18 Закону "Про захист прав споживачів". Крім того, відповідно до ст. 334 ЦК обов'язковими є складання кошторису робіт, отже, без визначення ціни не обійтися.

Приділіть увагу якості


А якщо плитка у ванній кімнаті відпаде вже через рік після заселення квартири або сантехніка вийде з ладу через місяць ? У ст. 343 ГК встановлено лише терміни для подання судових позовів з приводу виявленого шлюбу. Так, для прихованого дефекту нерухомого майна цей термін дорівнює трьом рокам. Втім, відповідно до Закону "Про захист прав споживачів" у разі відсутності певного гарантійного терміну претензії з приводу якості нерухомого майна можна пред'являти протягом трьох років з моменту передачі цього майна споживачеві. Щодо іншого майна (наприклад, шпалер, сантехніки, іншого обладнання) діє термін пред'явлення претензій лише 6 місяців. Більший термін можна і варто встановлювати договором.

Стежте щоб квартира була власністю. Вашій!


У договорі варто чітко і просто записати, що "після закінчення будівництва квартира передається у приватну власність замовника (або спільну власність подружжя)". Слід також взяти до уваги, що реєстрація права власності в БТІ може відбуватися лише за документами, які містяться у Додатку 1 до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва , архітектури та житлової політики України від 9.06.98.

Втім, за кордоном клієнт не підписує жодних угод, не порадившись зі своїм адвокатом. Безперечно, до таких угод належить і купівля житла. Напевно цього нам варто у них повчитися!