Чому взяти кредит на покупку житла зовсім не так просто, як нас переконує реклама.

Все почалося з того, що моїй родині набридло поневірятися в орендованих квартирах і мені було запропоновано подумати про придбання власного даху над головою, хай і в самому скромному варіанті. Проводячи оперативний моніторинг цін на об'єкти, що цікавлять нерухомості та оглядаючи залишок на моєму розрахунковому рахунку (аж ніяк не в швейцарському банку), я прийшов до маловтішного висновку, що для здійснення заповітної мрії мені не вистачає самої малості - якихось нещасних тисяч $ 15-17. Оскільки серед родичів та друзів підпільних мільйонерів не виявилося, я (на той момент банківський службовець) вирішив позичити гроші в банку або кредитній спілці. Що з цього вийшло - нижче:
Без права на дострокове:
Перше відвідування досить солідного банківської установи вселило оптимізм. Оскільки попередньо мені вдалося заручитися підтримкою впливового державного чиновника, який перебував у дружніх відносинах із засновником фінансової структури, довідку про заробітну плату за останні 6 місяців навіть не запитали. Виявилося, що банки давно перестали довіряти подібним бухгалтерським документам, чудово розуміючи, що частина потенційних позичальників не може показати реальний розмір доходу (це до питання про тіньову економіку), а інша - навпаки, може "намалювати", що завгодно. Тому всіх клієнтів без винятку перевіряють силами комерційних служб безпеки.
Крім того, мені довірливо повідомили, що фінансова установа в першу чергу зацікавлений у тому, щоб позичальник вчасно погашав "тіло кредиту" і відсотки по ньому, але в разі припинення платежів не ображайтеся - будемо змушені житло забирати і продавати. Мене це не збентежило: по-перше, з тієї причини, що я не збирався обманювати банк, а по-друге, володіючи деякими основами юриспруденції, розумію, що і банку це зробити буде не надто легко (я б прописав у квартирі свою неповнолітню доньку , в силу чого опікунська рада могла б серйозно ускладнити процедуру вилучення квартири).
Загалом, збентежило інше: розрахунок, який показував, яку суму протягом найближчих 10 років я повинен вносити в погашення кредиту. За кращому з двох запропонованих договорів позики щомісячний платіж становив $ 300. Разом за 10 років - $ 36 тис. Неважко підрахувати, що сума сплачених банку відсотків у 2,4 рази перевищує отриманий кредит. Не те щоб це здалося мені несправедливим, але якось не зовсім вкладалося в обтяженої вищою економічною освітою голові. І знаєте, в чому основний мінус даної схеми? За правилами кредитування в цьому конкретному банку не допускається дострокове погашення кредиту, що суттєво знизило б відсоткове навантаження. А раптом би нам випало щастя отримати спадщину або виграти в лотерею? Розплата (а з нею і заставу квартири, що забороняє проводити будь-які дії, включаючи "прописування" родичів на закладеній житлоплощі) все одно розтягується на 10 років. До речі, треба зауважити, що згаданий банк пропонував найнижчу процентну ставку - 14% річних у валюті. Можете підрахувати, в яку суму виллється кредитування на той самий строк при звичайних на ринку 16-20%:

Піраміда наших днів

Через деякий час нагодився інший варіант: реклама в метро свідчила, що якийсь кредитний союз (КС) пропонує позики на купівлю житла під 1% річних. Чудово розуміючи, що такого не може бути в принципі (видавати довгострокові кредити з настільки низькою процентною ставкою можна лише набуваючи ресурси виключно в японських банках, де процентні ставки знаходяться в межах 0,7-0,8% річних), я все ж таки вирішив витратити частина вихідного дня на відвідування офісу КС. Відшукавши його не без праці і постоявши в невеликій черзі, я потрапив у кабінет заступника голови правління згаданої небанківської фінансової організації. Непоганий, скажу вам, кабінет, як, втім, і офіс: євроремонт, сучасна оргтехніка, на стіні - перелік документів, необхідних для укладення договору, і фотографії щасливих власників квартир, що саме по собі вражає уяву потенційного клієнта. Знаєте, чому я не став одним з них? Виявляється, в даному "богоугодній" закладі можна отримати кредит лише на 45% суми вартості обраної квартири (у той час як банки дають і на 80% вартості). Тобто 55% суми у потенційного члена кредитної спілки повинно бути в наявності.


Далі - більше.
За почесне право стати цим самим членом союзу необхідно безповоротно (!) Внести 7% вартості квартири, що купується. При нереальною на сьогоднішній день ціною в $ 23 тис., це становить близько $ 2000. Не так вже й мало для першого знайомства. Нарешті, 55% коштів позичальника розміщуються на власному субрахунку, відкритому при розрахунковому рахунку кредитної спілки. Природно, ніяких депозитних відсотків на цю суму на користь члена кредитної спілки не нараховується. На моє запитання: "А де гарантії того, що ця сума благополучно не зникне?" - Мені відповіли: "Якщо захочете, то можете застрахуватися на цей предмет в страховій компанії". Оскільки назва дружньої союзу страхової компанії виявилося абсолютно незнайомим, а будь-яка нормальна людина воліє мати грошові справи з відомими і респектабельними брендами, я поцікавився, чи можу вдатися до послуг іншої страхової компанії. Відповідь була ухильно-негативний. Мовляв, яка неафілійовані страхова компанія візьме на себе подібні ризики?
Але найцікавіше було "після того". Виявляється, схема роботи даного кредитного союзу така: створюється черга вносять 55% суми обраної квартири. Коли в спілки утворюється на рахунку сума, що дозволяє прокредитувати перший стоїть в черзі, він одержує відсутні 45%. І так далі. Тому термін від дати внесення першого внеску до отримання кредиту не регламентується (!). Коротше кажучи, чим швидше виросте піраміда, тим веселіше рухається черга. Якщо рухається в принципі. Справа в тому, що ніякої відповідальності спілки перед його членами за ненадання кредиту немає взагалі. У зв'язку з цим пригадались призабуті трастові схеми, щоправда, вже модернізовані. Якщо раніше спритні хлопці просто збирали готівку з "лохів" і "мотали" з нею до перших проявів невдоволення в обманутих вкладників, то тут вони беруть в управління дармові фінансові ресурси і на цьому будують свій бізнес. Тому варіант, при якому через певний час члену спілки страховою компанією буде повернена сума початкового внеску за вирахуванням членського внеску (і з втратами у вигляді оплати страхового платежу), виглядає не найгіршим з можливих наслідків.
У принципі, всі було ясно, але заради спортивного інтересу я поцікавився кредитними ставками. З'ясувалося наступне - виявляється, існує дві програми кредитування (в залежності від темпів погашення позики). Перша - під 16% річних у національній валюті. Друга - це під 1% з реклами-більш хитра. Крім вищезгаданого 1%, необхідно було за обслуговування кредиту платити щомісяця ще 0,6%. Разом - 7,2% річних. І хоча обидві ставки виглядали досить привабливими в порівнянні з вартістю кредитів у банках, навіть непрофесіонала збентежило б повна відсутність прозорості і непрогнозованість як термінів отримання кредиту, так і можливості отримання його взагалі.
P. S. Минуло півроку. Я не без жалю розстався з об'єктом нерухомості в одному з великих обласних центрів України. Однак не тільки час не стояв на місці, але і ціни (важко сказати, що рухалося швидше). Розуміючи, що без невеликого кредиту мені все одно не обійтися, поцікавився цим питанням у одному з найбільших банків, клієнтом якого є вже четвертий рік. Один з небагатьох клерків, "уцілілих" в кадровій текучці, довірливо відрадив позичати гроші саме в його банку - вже дуже висока процентна ставка, яка за кредитами в іноземній валюті склала 18% річних. Та й сама ситуація на ринку кредитних ресурсів у поєднанні з маловивченими, але вступили в дію з 1 січня 2004 року Цивільного та Сімейним кодексами не стимулює банки до підвищеної активності на ринку кредитування житла. Одна радість - можливо, дана ситуація приведе до зниження попиту на житло, що в свою чергу зупинить приголомшливий зростання цін на нерухомість. Інакше мрія про власну квартиру для багатьох так і залишиться нездійсненною: Виходячи з офісу згаданого фінансового гіганта, я згадав слова головного банкіра країни: Сергій Тігіпко не раз заявляв про те, що одна з його головних завдань на посаді глави НБУ - зробити кредити на купівлю нерухомості доступними для звичайної людини. На жаль, поки що-то в цих прагненнях не зростається з фінансової реальністю.